今年以来首府楼市回暖　刚性需求回归-如何

论文导读：以鼓励刚性需求和首套住房群体为主的，对投资投机性需求仍然保持较为严格的控制。（作者单位：中国人民银行呼和浩特中心支行金融研究处）
受国家对房地产行业一系列宏观调控政策的影响，2011年9月份以后，政策实施效应开始在我区逐步体现，楼市成交量大幅回落，保持停滞，市场观望情绪浓厚，这种状态基本持续了半年左右。2012年3月份以来，首府楼市回暖迹象明显，表现在销售量稳步回升，刚性需求陆续入市。受三大知名房地产开发商新开盘项目较低价位的吸引和带动，呼和浩特市楼市在4、5月份出现一轮小，成交量迅速上升，居民购房意愿增强，对楼市的预期趋于稳定，刚性需求逐步回归。

一、三大楼盘带动首府楼市销量攀升

自2011年11月呼和浩特市市区楼盘进入封冻期后，80％左右的楼盘销量探底，部分楼盘出现连月零接访、零销售现象。然而，今年4月份以来，万达二期、中海以及巨华世纪城三大品牌开发商接连推出新开盘项目，以相对前期市场价较低的定价策略迅速打开市场，带动了首府楼市销量回升。其中，万达二期楼盘定价在6300元/平米左右，中海定价6300元/平米，巨华世纪城定价为5700元/平米左右。由于这三大开发商的品牌影响力较大，同时新推楼盘定价偏低，超出了部分需求者的心理预期，打破了此前量价停滞的僵局。万达二期开盘当日销售230套左右；中海采取分期销售的方式，积累一段时期客户后销售一批房源，平均月销量上百套，目前已销售300多套；巨华世纪城推出的是现房，同时较低的吸引了大量客户，开盘期销量达到700多套。这三大楼盘对市场起到一定的推动作用，同时市区内其他在售楼盘的接访量和销售量也在稳步回升，首府楼市表现出明显回暖迹象。

二、在售楼盘下浮具有隐蔽性，新售楼盘操控更为灵活

自2011年3月16日呼和浩特市出台限购政策以来，首府房价出现了逆市上涨的走势，至9月份，最高上涨了39％。此后，在售楼盘房价进入停滞期，随着媒体报道各地房价下跌现象的增多，呼和浩特市楼市观望情绪加大，市场需求和开发商之间形成博弈关系，市区楼盘基本处于有价无市状态，但一直保持，并未出现预期的降价局面，相应地销量持续低迷达半年之久。但近2个月来看，在售楼盘出现了隐性下浮现象，体现在成交时让利幅度增大到5％左右（原本成交时有2％-3％的降幅）。而新开盘项目操控则更为灵活，一方面采取低定价策略，普遍低于前期市场。例如恒大集团6月底在首府北二环位置推出的新楼盘定价为5740元/平米，同时包含装修。另一方面对于一次性支付给予更大折扣的让利，最大折扣达到8.5折。

三、居民预期渐趋稳定，刚性需求重新入市

经过半年的观望，居民对呼和浩特市房价的预期渐趋稳定，这半年内，存量房房价始终停滞未降，楼市在骤冷后稳步回暖，并未出现像其他一、二线城市房价明显下降的现象，居民对房价下跌的较强预期逐步被市场的冷冻状态所改变，近2个月以来，市场成交量的小正在促使居民购房意愿发生转变，由深度观望向入市转变，部分刚性需求重新入市。据业内人士介绍，呼和浩特市楼市再坚持几个月仍不会有大幅下跌的局面出现，许多在售楼盘在前期已经收回成本，开发商打“持久战”并不艰难。而房价下调的尺度却并不好把握，若出现小幅微调，居民预期会更加强化，反而会把市场拖向更长久的拉锯战；若大幅调整，则会对整个房地产市场造成不利影响，许多中小开发商会在战中被淘汰，从而会增加烂尾楼及其他社会矛盾出现的可能性。对于呼和浩特市楼市的走势，目前来看，下半年刚性需求出手的可能性较大，一些相对位置不偏、非高端的、性价比较高的楼盘会引起购房者的较多关注，例如中海、巨华世纪城这些楼盘就吸引了较多的刚性需求群体。其中源于：论文开题报告范文www.7ctime.com
，中海的购买群体中70％是工薪阶层，20％是个体经营者，10％是建筑商，其刚需比例占绝大多数。

四、政策调控效应基本见底，投机性需求得到有效遏制

本轮国家对房地产市场的调控尽管较为严格，持续时间也较长，但目的并不是要打压房地产业，而是要挤掉一些泡沫，抑制房价的不合理增长，遏制投机性需求和炒房行为，使房地产市场能够得到更健康的发展。目前，全国主要城市的房价都已经触底，部分城市受刚性需求带动成交量开始出现缓慢回升，之前较为火热的房地产投机行为得到了有效遏制。从各地政策微调的情况来看，是以鼓励刚性需求和首套住房群体为主的，对投资投机性需求仍然保持较为严格的控制。
（作者单位：中国人民银行呼和浩特中心支行金融研究处）