简论防老养老地产or“防老地产”

论文导读：
1009-4202（2013）10-000-01
摘 要 在中国的老龄化问题愈加严重的同时，养老市场也越来越受到各大开发商的注意。然而，在试水养老地产的过程中，开发商们遇到了各种各样的困难，尤其是盈利模式不成熟，对于市场的反应不够机敏。本文围绕杭州市这一老龄化格外突出，养老市场体量较大的区域，就不同开发商的盈利模式进行探讨，提出了养老地产项目的两个有效盈利模式。
关键词 老龄化 养老地产 市场
随着社会的发展，中国人口老龄化愈演愈烈已是不争的事实，而杭州的人口老龄化问题更是领先全国平均水平11年。根据统计数据，截至2012年底，杭州市的老年人数量就达到了127.89万人，平均每100个杭州人中，就有18个是60岁以上的老年人。按照联合国公布的标准，早在1987年杭州就已步入老龄化社会。直到2012年底，杭州养老床位总数仅为41616张，每100名老人拥有床位数3.26张，虽然高过浙江省2.8张的平均水平，但是养老市场供需严重失衡的问题依然非常严峻。正在养老地产领域蹒跚学步的各大开发商们，自然不会放过杭州——这个有着如此庞大而集中的老年人群体的养老市场。然而，襁褓期的养老地产在学位论文参考文献格式www.7ctime.com
一篇叫好声中蓬勃发展的同时，也在不断摸索中发现问题、经历阵痛，有时更是面临着养老地产变“防老地产”的窘境。
因为养老地产项目对于周边环境质量的要求较高，因此多被布置在远离市中心的郊区，如云天房产的富阳“金色年华”、绿城的乌镇“雅园”，以及万科的良渚“随园嘉树”。
养老地产项目远比其他普通住宅项目复杂的多，除了选址要求高外，还要有完善的周边服务设施，提供护工和高品质的医疗卫生服务，这些都需要大量的资金投入来进行建设。然而，各大开发商们仍然在摸索养老地产的盈利模式，庞大的资金投入和不成熟的盈利模式，给盲目进军养老市场的开发商们带来了严峻的挑战，一时间，养老市场这块香饽饽变成了烫手山芋。纵观杭州周边的养老地产项目，其盈利模式主要有两大类：一种是租赁模式，即不出售产权，只出售一定年限的使用权；另一种是销售模式，即出售无限使用权，产权不做刻意限制。绿城的蓝庭颐养公寓项目可以说将两种模式都体现了出来，一方面将60套房源进行租赁，供老年人养老，主要客户群是退休干部和其他收入相当的老年人；另一方面则是提供颐养公寓的86套房源进行销售，配套了护工、等家政服务。经过了两年多的时间，60套租赁房源很受欢迎，而86套销售房源却十分冷清，以至于不得不封盘。同时，60套租赁养老房也是入不敷出，没有形成成熟的盈利模式。
万科的随园嘉树项目，因为商业用地的土地性质，只有40年产权，如今只剩30年，本来是要做租赁模式的，后来还是采用了销售模式，出售了无限使用权。清幽的环境，较低的容积率，完善的周边设施等都为随园嘉树大大加分，这一项目也的确吸引了很多购房者前来认购，然而万科集团总裁郁亮却高兴不起来，因为“买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的”，也就是说，随园嘉树这一养老地产项目，除去为自己父母购房的客户，它变成了一个“防老地产”项目。
在宋卫平和郁亮眼中，绿城蓝庭颐养公寓和随园嘉树都是失败的养老试点项目，其实不必如此极端，我们只是需要换一个看待问题的角度，让市场说话。租赁模式和销售模式本身没有错，问题在于如何选择合适的目标客户群。开发商不是公益机构，进入养老市场无疑是想要盈利的，那么“高端”养老市场就是开发商的首选。
对于租赁模式而言，重点不仅仅在于产权始终握在开发商手中，更在于其客户需求。因为租赁模式对于产权和使用权的限制，选择租赁模式的多是如假包换的“老人”， 这部分客户多是已经在市区拥有自己的住房，选择养老地产的目的，是为了追求这里的生活品质，垂暮之年，子女大多已经成家立业，因而这些老人的收入就可以用来养老，住到服务完善的养老地产中，可以减轻子女的养老负担。开发商在适度建设项目周边的服务设施的情况下（而不是像绿城那样，对自己的产品吹毛求疵），就可以有效控制养老地产项目的成本投入，再加以高端的定价（即便是一个小县城的退休公务员，也可以有每年3万～5万的收入），就可以从租赁模式中获取收益。而对于销售模式来说，开发商或是出售产权，或是出售无限使用权，总而言之，房论文导读：会是客户的，可以拥有一套服务完善、环境清幽的养老地产的所有权，自然会吸引大量客户前来“防老”。我们不应该对这种市场现象长吁短叹，而应该顺势而为：既然大部分是来“防老”的客户，我们不妨将周边养老设施和服务进行打包预售，提供不同年限的套餐供客户进行选择，如提前5年预购养老服务的，10000元/平米；提前6年预购养老服务的
子的所有权会是客户的，可以拥有一套服务完善、环境清幽的养老地产的所有权，自然会吸引大量客户前来“防老”。我们不应该对这种市场现象长吁短叹，而应该顺势而为：既然大部分是来“防老”的客户，我们不妨将周边养老设施和服务进行打包预售，提供不同年限的套餐供客户进行选择，如提前5年预购养老服务的，10000元/平米；提前6年预购养老服务的，11000元/平米，以此类推。通过这样的打包预售，既可以满足客户的“防老”需求，又可以避免项目周边养老设施和服务的“空转”，降低成本。
在引领潮流效果不理想的情况下，开发商不应该踌躇不前，而应该选市场之所选，让市场说话。无论是租赁模式还是销售模式，都是市场筛选下的有效盈利模式，如果开发商们可以结合自身的能力和地块的条件，适当的选择相应的盈利模式，就可以在养老地产市场开辟自己的一片天地。