浅析住房保障性住房有着理由及对策要求

论文导读：居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平123下一页
【摘要】改革开放以来，随着经济的持续增长，我国城乡居民的住房状况有了显著的改善，人们的居住水平得到大幅度的提高，但是仍有一部分低收入群里无法解决。保障性住房建设是解决低收入群体住房难的主要措施，也是解决我们民生现实问题的关键。但是目前我国的保障性住房建设仍存在很多问题，比如资金缺口较大、土地供应不足、质量令人堪忧等等。本文针对这些问题，提出了一些合理性的建议。
【关键词】保障性住房；住有所居；终身责任制；融资
一、引言
改革开放以来，随着经济的持续增长，我国城乡居民的住房状况有了显著的改善，人们的居住水平得到大幅度的提高。但是，由于我国人均GDP水平和群众的收入还是不高，加之近年房地产的急速上涨，即便有大量商品房供应，还是有一部分低收入群体无法在商品房市场中解决住房问题。保障性住房建设是解决低收入群里住房难的主要措施，也是解决我们民生现实问题的关键。保障房建设并非一项消费性建设，而是一种投资性建设。加快保障性住房的建设，对于实现十七大报告提出的“住有所居”的目标，对于我们推进以改善民生为重点的社会建设，对于我们转变经济发展方式、扩大内需，对于我们促进房地产市场的健康发展，促进社会的公平与社会和谐具有重大的战略意义。

二、保障性住房的基本概念与分类

(一)保障房的定义

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。而在我国，保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

(二)保障房的分类

（1）经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅相对于市场比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
（2）廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
（3）公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
（4）定向安置房
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。
（5）两限商品房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。
（6）安居商品房
指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平论文导读：问题进入21世纪以来，我国政府十分重视住房困难的中低收入者的安居工程，投入大量的财政资金用于兴建保障房，取得了阶段性的成效。“十二五”期间要进一步加快保障性安居工程的进度，要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到整个住房市场的20%。过去我国保障房的建设取得了前所未有的成就，未来，我国还将继续加大投入，进
方米以下特困户提供的销售低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

三、保障性住房目前存在的问题

进入21世纪以来，我国政府十分重视住房困难的中低收入者的安居工程，投入大量的财政资金用于兴建保障房，取得了阶段性的成效。“十二五”期间要进一步加快保障性安居工程的进度，要建设3600万套保障性住房，使得保障房占比达到整个住房市场的20%。过去我国保障房的建设取得了前所未有的成就，未来，我国还将继续加大投入，进一步发展保障性安居工程。但是，目前我国保障房建设还存在很多问题。

(一)保障房资金可持续难度较大

我国支持保障房建设的政策以及融资渠道主要有以下几个途径：土地净收益中用于保障房建设的比例不低于10%的资金；各地源于：毕业论文理工www.7ctime.com
用于保障性住房的土地使用免征土地使用税；住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；全国社保基金用于保障房建设的资金；以及各省市财政预算安排的建设保障房的资金；社会捐赠的保障资金，其他资金。
从以上可以看出，除了土地出让收益的10%为硬性约束外，其他资金来源极不稳定，也存在漏洞。首先住房公积金增值收益存在极大的风险，加之收益本身不高，扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无几。其次省级市县政府负债累累，财政预算安排更是形同虚设。从政府自利性角度来看，保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出让金，如果没有硬性的约束，这项资金来源也是难以得到有效的保障。预算投资虽然能得到很好的发挥，但是投入仍然较少。社会捐助资金更是困难，由于商品房暴利和持续的繁荣，加上社会人士对保障房的人士不够，政府引导不积极，目前的状况是很不理想的。源于：论文大全www.7ctime.com

(四)转变政府职能，实现政府干预方式市场化

政府参与保障房建设的方式由以直接投资建设为主向以间接提供补贴为主转变。目前，我国处于保障房建设的初期，政府设立专门公共住宅管理机构，主导保障房建设，直接增加供给，辅之以贴息。由于保障房明显的非营利性，社会资金和开发企业参与的积极性不高，因此需要政府的大力支持和强势推进来推动保障房建设。随着保障房建设的发展，政府可以对开发商以及购房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住房，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐渐成为政府的主要参与方式。此外，政府除直接参与投资建设和间接提供房租和融资补贴之外，还对进行保障房建设投资的开发商等给予税收优惠或贷款补贴，以调动商业资本的积极性，鼓励社会力量、商业资本进入这一领域。

(五)实行科学管理，建立完善的退出机制

一是建立完善信用体系。建立住房保障数字信息档案，实行网上联动办公，对申请和享受住房保障的家庭自行申报的收入、人口及住房状况进行复核，并根据复核结果对享受住房保障的资格、方式、额度等即时进行调整。二是积极试行社会化管理。建立各类保障性住房管理制度，试行保障房的社会化管理。三是建立完善的退出机制。在保障低收入家庭的住房需求过程中，实现保障房快速顺畅的流转才能发挥其最大的作用，而建立完善的退出机制是其中的关键。“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障，也浪费了本来就有限的资源，退出机制的建立将有助于改善这一现状。

(六)加快立法建设，完善住房保障制度的法律体系

只有完善的住房保障法律体系，才能使保障房有长期的制度安排，和地方政府才能职责权利清晰，政府应该做什么、怎样去做都有明确的法律规定，政府履行职责才能有法可依，也加强了公众的监督。因此，在保障房建设和运营方面仍需要加强立法、明确和规范建设和运营各环节政府各部门的责任，形成制度性框架才能保证住房保障的系统延续和良好运转。

(七)借鉴国外经验，完善我国保障房建设

二战结束后日本政府鼓励私人住房开发商加速住宅建设的同时，也建立了住房保障体系并成立有非盈利性保障房建设及金融机构。建设省住宅局代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能，构造了以为居民提供低成本的融资帮助为核心的住房保障体系。新加坡的住房保障在政府的强制公积金和“居者有其屋”计划推动下，成功的解决了国土面积小、人口相对集中所带来的居住难题。与日本政府只侧重于提供金童支持而鼓励地方公团论文导读：
、公社自建不同，新加坡政府在保障房建造方面可谓“亲力亲为”——专门的建设机构建屋发展局。政府通过建屋发展局对组屋（即保障房）进行统一投资建设和配租管理。资金支持方面，除少量的赤字补助金等形式的财政补贴，新加坡政府利用公积金这一制度模式成功的家和了民间资金用以组屋建设和购房贷款。法国的低租金住房制度、德国住房合作社、英国“共有产权制度”和“集中采购机制”等等都是值得我们学习的范例。
参考文献：
陈杰.城市居民住房解决方案 理论与国际经验[M]上海：上海财经大学出版社，2009.
田东海.住房政策 国际经验借鉴和中国现实选择[M]北京：清华大学出版社源于：毕业设计论文总结www.7ctime.com
，1998.