试议住房我国公共租赁住房法律理由

论文导读：
摘要：公租房在我国是一种新兴的住房保障方式。国家尚未出台有关公租房的法律法规，作为上位法的《住房保障法》也未颁行，仅有住建部、发改委、财政部等七部委联合发布的《关于加速进展公共租赁住房的指导意见》；地方有关公租房的规范性文件较多，如《重庆市公共租赁住房管理办法》、《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》、《上海市进展公共租赁住房的实施意见》、《深圳市公共租赁住房管理办法》等，但效力低、规定不一。我国公租房在实践探讨中出现了不少不足：如，租金标准过高导致公租房被空置；将公租房作为引进人才之用而挤占了有限的住房保障资源；配租程序不明、违法责任畸轻导致骗租现象发生等。对公租房的论述探讨大多停留在政策解读和制度介绍层面：如提出公租房的基本法律概念、介绍公租房立法的基本内容以及国外近似制度比较等。本论文以法学的视角对公租房展开以论述到实践的系统性论证，并构建出一套符合我国国情和经济进展水平的公租房法律制度。本论文共分四部分，约4.1万字。第一部分我国公共租赁住房的基本不足。本论文认为，公租房是指由政府提供土地、资金或其他政策支持，通过严格的审查配租程序，以住房租赁和租金补贴相结合的方式提供给中低收入家庭的住房保障；具有限定性、公开性、准公共性、非盈利性、国家干预性以及社会保障性等特点；我国公租房的沿革与住房制度革新和住房保障系统的改善紧密相连；与廉租房相比，其覆盖范围更广、居住条件更优，与经济适用房相比，其费用更低，操作机制更透明；公租房的法理基础有着多学科交叉，包括经济法的需要国家干预论述、民法的平等论述、行政法的限制政府权力论述以及法哲学的公平正义论述等。第二部分我国公共租赁住房的主要方式。本部分专门选取了重庆、北京、上海、深圳为代表的四个主要城市的公租房方式进行实证浅析。政府主导的重庆方式，具有效率高、惠及面广、易形成“双轨制”住房供应系统优点，但有着过度干预市场、资金短缺以及产权归属不清的不足；单位自主的北京方式具有发动社会力量、减轻政府负担的优势，但同时也有转嫁政府责任、影响企业生产、使公租房变异为单位福利的不足；市场运作的上海方式具有运营主体独立化、资金运作市场化、租赁市场规范化的优势，而有着保障范围过宽、保障标准差别大、租金过高的不足；实物配租和租金补贴相结合的深圳方式体现了保障方式的灵活性，但作为引进人才之用则挤占了有限的保障资源。第三部分我国公共租赁住房重点内容剖析。本部分以土地供应、房源筹集、资金利用、保障对象、保障标准、租金厘定六个方面对公租房中涉及到的主要不足进行剖析。具体包括：土地供应上，浅析了划拨、租赁及其他供地方式；房源筹集上，浅析了新建、改建、收购、租赁等措施；资金利用上，浅析了财政投入、金融资本运作、房屋本身的运营收益等来源；保障对象上，浅析了原住民、外来流动人口以及其他特殊人群；保障标准上，浅析了住房、装修、配套设施等标准；租金厘定上，浅析了政府投入、社会资金运作、承租人可承受程度、市场租金水平等因素。第四部分我国公共租赁住房法律制度构建。阐述构建公租房法律制度所面对的适度性、有效性、可持续性以及制度异化四大不足；总结香港公屋制度的成功经验作为借鉴；提出具体的构建案例：在制度架构上，将公租房与廉租房合并，形成以实物配租与货币补贴相结合的住房保障系统，建立以房地产市场为主，住房保障为辅的“双轨制”住房供应系统；在立法层级上，国家层面加速制定统一的住房保障立法，为公租房立法提供上位法支撑，地方层面制定专门的公租房条例以及具体的操作规范；确立坚持社会保障，政府主导、社会参与，公平、公正、公开，可持续性四项基本原则；围绕规划和建设机制、准入和退出机制、租金和管理机制、监督和责任机制、其他配套机制这五个方面，详细设计构建公租房制度的具体内容。本论文以“我国公共租赁住房法律不足探讨”为论题，采取比较浅析、实证浅析、历史浅析以及价值浅析等探讨策略，以法学的视角以论述和实践两个层面对公租房进行系统性的浅析和探讨。本论文的论述作用在于论证公租房的法理基础，以及它与其他住房保障方式的联系，以而为我国构建多层次无缝隙的住房保障系统提供有力的论述支撑；本论文的实践价值在于总结我国现有公租房典型方式，寻找到符合我国国情和经济进展规律的具有普适性的公租房方式。不足在于，因各地的公租房立法政策变化很快，虽笔者已尽量即时修正，但难免有与实践不论文导读：的保障标准37-38（六）适度的租金厘定38-39四、我国公共租赁住房法律制度构建39-52（一）构建我国公共租赁住房法律制度所面对的不足39-41（二）香港公屋制度的经验借鉴41-43（三）我国公共租赁住房法律制度的构建案例43-52结语52-53参考文献53-56致谢56上一页12
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Abstract6-10
引言10-12

一、 我国公共租赁住房的基本不足12-22

(一) 公共租赁住房的概念及特点12-14

(二) 公共租赁住房的历史沿革14-16

(三) 与其他住房保障制度比较16-19

(四) 公共租赁住房法律制度的论述基础19-22

二、 我国公共租赁住房的主要方式22-32

(一) 政府主导的重庆方式22-25

(二) 单位自主的北京方式25-27

(三) 市场运作的上海方式27-29

(四) 实物配租和租金补贴相结合的深圳方式29-32

三、 我国公共租赁住房重点内容剖析32-39

(一) 多元化的土地供应32-33

(二) 多渠道的房源筹集33-34

(三) 可持续的资金利用34-35

(四) 明确的保障对象35-37

(五) 合理的保障标准37-38

(六) 适度的租金厘定38-39

四、 我国公共租赁住房法律制度构建39-52

(一) 构建我国公共租赁住房法律制度所面对的不足39-41

(二) 香港公屋制度的经验借鉴41-43

(三) 我国公共租赁住房法律制度的构建案例43-52

结语52-53
参考文献53-56
致谢56