我国小产权房法律问题及对策-

论文导读：是没有产权的。二、小产权房形成的原因（一）经济利益的驱动是小产权房出现的直接原因小产权房低廉的是吸引购房者购买的主因。根据我国的土地管理制度，除了在法定特殊情况下国家划拨的国有土地使用权之外，开发商使用国有土地需要向国家支付土地使用权的出让金。另外，根据针对房屋开发的征税标准的规定，房价成
摘 要：小产权房的出现是多种因素共同导致的结果。无论在建设中还是交易中，小产权房都面临诸多问题。解决小产权房问题可以采用治标和治本的法律对策。治标的对策是严格控制对耕地的占用，而治本的对策则是完善我国土地制度。
关键词：小产权房；法律问题；对策
1002-2589（2012）22-0102-03
引语
高房价现象是全社会广泛关注的问题之一。在高房价的驱动下，小产权房在法律之外逐渐发展起来了。小产权房在一定程度上冲击了高房价。根据法律规定，小产权房是违法的。一个法治的社会不可能容忍如此大规模的违法行为的存在，要么使违法行为合法化，要么制止违法摘自：毕业论文免费下载www.7ctime.com
行为。对于小产权房，我国政府选择的是后一种，通过整顿来制止小产权房。

一、小产权房的含义

产权就是对物品或劳务根据一定的目的加以利用或处置以从中获得一定收益的权利。具体包括，第一，产权是依法占有财产的权利。第二，产权的排他性意味着两个人不能同时拥有控制同一事物的权利，产权的这一排他性是通过社会强制来实现的。第三，产权不是一种而是一组权利，即产权一般可以分解为占有权、使用权、收益权、处分权。人们常常从三个方面来界定小产权房：
第一种大小产权的叫法是这样的。人们将开发商的产权叫“大产权房”，而购房人的产权叫“小产权房”。这种叫法是从房屋建设过程的角度来定义房屋的产权的。由于开发商建设好一个小区的房屋后，开发商对于整个小区的房屋有一个大的产权，而购房人的产权是从开发商整体的产权分割来的。从这个意义上相对来看，开发商的产权是大的，可以称为大产权；购房人的则是小的，可以称为小产权。
第二种大小产权则是从房屋转让的角度来定义大小产权的。如果一套房屋再转让时需要再缴纳土地出让金，则该套房屋是小产权房；如果无需再缴纳土地出让金，则是大产权房。根据这种解释，市场上流通的普通商品房是大产权房，而交易时受到限制的经济适用房则是小产权房。
第三种大小产权是根据产权证的发证机关来区分。根据房屋管理法，县级以上政府的房屋管理部门发的产权证是大产权证。根据法律，乡镇政府无权颁发国家认可的产权证，但是一些乡镇政府却违规颁发产权证，这就是小产权证。根据这种定义，小产权房屋是指在农村集体土地上，由村委会、乡镇政府单独或联合房地产开发商建设的、以商品房的形式向购房者销售，并最终由村委会、乡镇政府颁发房屋权属证书的房屋。从定义就可以看出，根据现行法律，小产权房其实是没有产权的。

二、小产权房形成的原因

(一)经济利益的驱动是小产权房出现的直接原因

小产权房低廉的是吸引购房者购买的主因。根据我国的土地管理制度，除了在法定特殊情况下国家划拨的国有土地使用权之外，开发商使用国有土地需要向国家支付土地使用权的出让金。另外，根据针对房屋开发的征税标准的规定，房价成本中包括了企业所得税、营业税等成本。与之相比，由于无须向政府缴纳土地出让金和税费，小产权房的开发成本较低。
在利益的驱动下，小产权房从最初个别农民的行为发展到了一些乡镇政府、村集体委员会的集体开发。根据我国现行的法律，政府可以征用集体所有的土地，而征用的补偿标准很低。补偿标准是根据农业产值来计算的，而农业产值与商业价值没法相比。政府将征用来的土地转手就用来进行商业开发，很快就能获取巨大的利益。于是，在土地流转过程中，农民失去了土地并被剥夺了获得土地增值收益的权利。而乡镇、村集体委员会自己组织开发小产权房，就可以把大部分的土地增值收益留在农村。村民由此可以更大地收益。合法的未必就是合理的：村民委员会为什么就不能开发村民集体所有的土地，为什么要由另一利益主体——县级以上政府来开发土地并让土地增值收益大量外流？

(二)土地产权的城乡二元结构是小产权房产生的根源

现行土地法律制度模式是随着我国社会制度的转型而形成的。受制于社会经济二元结构和客观环境，我国土地法律制度呈现出二元结构特征。这种二元结构表现在：第一方面，城乡二元土地制度是指农村与城市在土地的权利主体和管理模式方面的两种模式。第二方面，农地所有权与最终处置权的分离。虽然法律规定农地的所有权属于农村集体所有，但国家可以征收，因此农地所有权的最终处分权仍是国家。第三方面，农地法律所有权与事实所有权的二元分离。根据法律，农地所有权属于农民集体所有，但实际所有权则掌握在村民委员会尤其是村民委员会的领导手中。现行的法律制度将土地的利用分为城市用地和农村农地。县级以上的政府凭借公权力垄断了土地使用权买卖的一级市场。政府对土地市场的垄断提高了房地产开发的成本，使房价虚高，普通消费者买不起房。许多地方政府拍卖的“地王”就是这样的例子。在此大背景下，远低于城市商品房的小产权在法律之外发展起来。利益驱动是小产权房发展的强大动力。但小产权房的开发与政府争利，因此政府会不断加大对小产权房的打击力度，运用法律手段去制止小产权房的发展。

三、小产权房法律问题分析

(一)小产权房建设中的法律问题

1.农村集体所有土地不能取得建设用地使用权

《物权法》第5条明确规定了物权法定原则：不同于债权，物权不允许当事人自由创设。《物权法》明确把用益物权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等五种类型。而建设用地使用权的客体只能是国有土地，不能是集体所有的土地。《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设需要土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。根据上述规定，农民集体所有的土地不能用于非农建设。小产权房的建设利用的是集体土地，因此违反法律。源于：毕业论文www.7ctime.com
（四）购房者
对城市居民来说，在房价不断上涨的背景下，家庭住房已经占据了普通城镇居民家庭财产的四分之

三、远超过了其他论文导读：

家庭财产的价值。在房地产商和政府的推动下，我国房地产市场已经陷入了较大的问题中。小产权房以其低廉的迎合了城镇居民的住房要求，为其提供了改善住房条件的机会。

五、解决小产权房问题之法律对策

(一)治标的做法

1.对于占用耕地和基本农田项目的处理

由于小产权房往往占用了农村宅基地、农村建设农地、占用耕地和基本农田。对耕地和基本农田的保护是国家的基本国策，是为我国《宪法》、《土地管理法》所确认的基本法律原则。所以，保护耕地和基本农田的政策不能轻易改变。因而，对于占用耕地、基本农田建设的小产权房要制止。不过，在制止过程中应根据实际情况，以公平正义以及利益最大化的原则来具体处理。对于发布禁令之前已经建成的小产权房，不能简单地拆除。对于其中具备一定规模的成熟小区，要在完备法律手续的基础上加以认可，通过完备法律手续，政府将这些小产权房纳入法律轨道；对于发布禁令以后的小产权房，如果占用耕地和基本农田，政府要责令停止并限期拆除。这样既可以在一定程度上维护法律的统

一、又能实现社会利益的最大化。

2.对于占用非耕地项目的处理

由于没有触及耕地保护的基本政策，政府可以相对灵活地处理。在禁令之前已经建成的小产权房源于：论文 范文www.7ctime.com
，政府可以要求其在完备法律手续的基础上合法化。在禁令发布以后的修建的小产权房，政府应当要求农用地转建设用地必须经过合法的批准程序和手续，以维护法律的权威。实务中，有些地方政府对于小产权房已经采用了这种处理措施。例如北京市对亚家等四个乡的小产权房项目予以处罚，要求补缴有关土地出让金、税费，并处以罚款，责令补办相关的手续，购房者的房屋最终获得了合法的所有权。

(二)治本的做法

解决小产权房的根本措施是改革我国土地制度。小产权房问题从深层次上反映的是县级以上政府和基层政府、乡村之间的利益博弈。由于在现行法律制度中房地产开发的土地供应由政府垄断，基层政府和乡村不能将土地作为资源进入房地产市场。由此，对村民集体所有土地的非农业建设使用，村民集体的处分权受到了很大的限制。这是对村民集体土地收益权的受巨大侵害。小产权房的出现打乱了原有的利益分配机制。在巨大经济利益的驱动下，小产权房不会轻易地消失。因此，要在根本上解决小产权房问题，我国必须从土地所有权出发，改变土地法律制度的二元结构。这将改变政府垄断土地买卖的市场现状，让集体土地进入房地产开发市场，实现国有土地和集体土地同地同权，打破政府对农地转为建设用地的垄断，促进集体建设用地的流转和交易。从根本上讲，我国应当给予农民个人完整的土地所有权，才能切实地保护农民的利益。
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