中国房价与地价关系分析-科技

论文导读：
【摘要】本文应用Granger检验的方法，对我国房价和地价的关系进行了相关研究。并通过2005～2010年间武汉市房地产季度指数和地价指数关系的检测，结果显示：短期内地价是由房价决定的，而长期范围内，这两个方面是相互影响的。为了更好地促进房地产市场的健康发展，保障广大老百姓的切身利益，我们认为：要尽量降低房价，一方面要加大土地的供给量；另一方面要尽量减少地价的上涨。
【关键词】房价；地价；Granger因果检验；武汉
一、引言
最近几年，我国大中城市的房价上涨幅度都比较大。面对这一情况，广大老百姓的切身权益必然受到损害，人们的购买力大幅降低。而且，房地产行业也很有可能出现泡沫，成为经济发展的巨大隐患。统计局的数字显示，自从2004年以来，房价上涨幅度明显，每年的增长速度在7％左右。到了2010年，我们国家的房价与收入之间的比值甚至达到了惊人的8，为历年来最高；其中，北京、上海、深圳、杭州的情况为14，远高于国际平均的4～6倍的水平。这一现象在社会上造成巨大热议和研究。关注的重点就在于房价如此快速上涨的原因。不少研究者认为其背后的原因在于地价的上涨。2004年以后，我国实行的是“招拍挂”制度，即土地出让要通过招标、拍卖等一系列环节。这种制度看来把地价与房价紧紧联系在一起，那么，事实情况究竟如何呢？
目前在社会各界看来，房价与地价大概有三种关系：（1）成本驱动论。这一论点很好理解，因为从成本的角度来看，最后的房价是由地价、开发费用、营销广告费用等等方面组成的。而地价无疑是这些成本中最最重要的一个因素。所以说，地价无疑会对最后的房价产生巨大影响。而且按照房地产开发商的程序，一般都是设法取得土地使用权，之后再进行相应的开发，所以按照这一逻辑，地价的形成在前，房价的形成在后，地价无疑就是房价的成因了。（2）引致需求论。这一观点认为土地是房地产开发中一个非常重要的生产要素，按照经济学理论中引致需求理论分析，最终房价的大幅上涨必然就会带来对土地需求的大幅上涨。房地产开发变得有利可图，越来越多的资金进入这一领域争夺土地这一生产要素，需求的增加造成了的攀升。这就是这一观点的论据。（3）互动论。这一论点可以说综合了以上两种观点的看法。它认为，实际情况是房价和地价两方面是互为因果的。也就是说，房价与地价相互促进，最后两者都抬高了。

二、房价与地价关系的相关研究

国内外都有对于房价与地价关系的大量研究。国外的研究成果比较卓著。Smith（1976）将土地规定为房地产开发中的生产要素，基于此研究了城市房价的上涨，并且证实了地价与房价着实有对应关系。O’Sullivan（2000）则采取引致需求的方法进行研究，证明高房价带来高地价这一结果，而不是相反。另外一种角度是从空间经济学试图探讨这两者的关系。著名的研究有Alonso（1946）和Muth（1969）的实证检测，他们运用数学的方法，构造出一套竞价函数的形式，来表明高房价引起高地价。第三个角度的代表人物是Dies和Raymond，他们的研究方法是通过计量分析来检测两者之间的联系。其中，Dies（1977）通过计量的回归分析，检测出地价与房价高度相关，同时和土地利润率等参数也很相关。Raymond（1998）则关注香港的情况，对其进行了实证检验，结果表明两者之间没有必然的因果联系。
国内的学者也做出了不少贡献。刘琳、刘洪玉等（2003）、刘琳（2004）也是采用计量的方法，探讨了房价和地价之间的关系，认为两者还是存在一定的因果联系。高波（2003）、杨慎（2003）、包宗华（2004）等进行了实证分析。形成了两种对立的源于：论文的格式www.7ctime.com
理论，即上文提到的“成本论”和“引致需求论”。但笔者认为，以上种种研究没有完整的理论框架，以及严密的政策分析，从而在现实中的运用意义不大。而且，从这些研究得出的结果来看，不同的学者在采用同样的方法时居然能得出相悖的论点，这一情况让人们加深了对其研究科学性的质疑。同时，在理论框架方面还没有建立起来一套完整的体系，这无疑不是一种巨大的遗憾和缺失，需要后人来弥补。再者，以上学者们在研究时，主要是运用西方的一套方法进行分析，在某种程度上忽略了我国的特殊情况，以及我国住房市场的特殊性，所以说，这些研究的结论究竟对我们自身有多少建设性建议让人深深怀疑。而且其政策建议的提出也必然受到局限和限制。而本文争取在全国与武汉市这两个层面上进行双重检验，试图得出一个具有普遍性的规律，争取为我国房地产市场的健康发展以及国家宏观调控的政策提供一点有益的依据。

三、数据选取与实证检验

(一)研究方法

研究采用武汉市房价指数和地价指数的季度数据，在向量误差修正模型（ECM）的条件下，还是运用Granger因果检验的方法对武汉市的情况进行分析。

(二)数据来源

研究选取武汉市房屋销售指数和土地销售指数。以下所有数据均源自于《武汉财经报道》，选取的时间段位2005年第1季度至2010年第4季度，共24个季度（见表1）。其中，这一原始数据是属于环比数据，把去年的同一季度定义为基期，所以存在季节性差异，我们把2004年规定为定基数据，以此来减少季节性差异的干扰。
表12005～2010年武汉市房地产季度指数
图12005～2010年武汉市房价指数和地价指数
图1中可以看到，2005～2010年间，武汉市房价和地价季节性波动较大，大体呈现出上涨趋势。在所选取的时间段内，房价和地价的季平均增幅分别是1.220％和0.457％。而且，房价的上涨幅度都比地价的上涨幅度要高，其中，两者相关系数为0.911。我们也应该看到，自从2007年以来，我国对房地产进行政策上的宏观调控效果显著，房价和地价的快速上升势头都得到了抑制。这一点上我们还是要肯定政府的措施的。

(三)实证检验

我们把经过调整的指数当做样本，并运用Eviews对房屋指数（HP）以及土地指数（LP）进行Grang论文导读：
er因果关系检验，同时也进行长期均衡关系检验。但是，进行Granger因果检验需要时间序列的平稳性，于是我们采取惯用措施：Augmented Dickey－Fuller检验（ADF检验）。首先分别采用ADF检验方法和Johansen协整检验方法对HP和LP进行单整和协整检验。表2 序列LNHP、ΔLNHP、LNLP、ΔLNLP的ADF检验结果
注：临界值为显著性水平为1％下的临界值。
表2给出了一个检验结果，原来的序列LNHP和LNLP属于非平稳序列，同时在这个情况下，平稳的序列包括一阶差分序列和ΔLNHP和ΔLNLP序列。我们可以认定，LNHP以及LNLP都是一阶单整序列，满足相关要求。同时，表格中的协整检验表明，检验统计值28.4487大于20.04的临界值，所以，这两者之间是有着肯定的协整关系的。同时，根据计量经济学的方法。我们对两个具有协整关系的时间序列进行以下检验，即建立方程来试图探讨均衡关系检验和Granger因果关系检验。
△LNHPt =δ1+ + +ξ1（1）
△LNHPt =δ2+ + +ξ2（2）
其中ξ1和ξ2是随机扰动项，并且是服从正太分布的。
表3武汉HP与LP之间相互关系的误差修正模型检验结果（括号中为t检验值）
表3可以表明，在测量武汉的LP对HP关系的方程里，用于检验短时间内的滞后差分LP的系数不显著。所以，我们可以认为，LP在长期内对HP有作用，但短时间内作用很小。武汉市的地价对房价的长期影响是低于我国平均水平的，同时滞后差分LP的值同样也低于平均值。Granger因果关系测量的结果显示，在1％的置信水平的情况，若滞后水平为1时，房价是地价的Granger因；若滞后时间为2，则此时房价与地价有相互的因果关系。我们可以得出结论：在短期地价和房价是互为因果的，而在长期，则是房价决定地价。

四、结果讨论及政策含义

(一)房价与地价在短期内相互影响，且房价对地价影响更为显著

在我国的房地产市场中，源于：论文网站大全www.7ctime.com
由于市场机制不够健全，造成我国的这一市场还不是完全竞争市场，在此情况下，地价是最后房屋的重要成本之一，这一因素确实促进了房价的上涨，但不是决定性因素。同时，由于开发商在进行开发投入时，通常都会做出对房地产的预期，这样就会影响土地的竞价过程；而且，地价的变换也会对房价以及周边地区的即期房价有影响。

(二)从长期来看，房价水平决定地价水平，地价对房价的影响不显著

我们首先来研究地价对房价的影响。前面的计量检测说明了在短时间内地价还是对房价有显著影响的，而在长期这种影响就不那么显著了。同时很明显地，地价的增长波动很大，而且我国土地的“招拍挂”制度也显著地使地价升高了。那么，地价的升高与房价的抬高有必然联系吗？还是从短期来说，当期地价上升，会给人一种预期：即未来房价很可能上升。同时，这种预期不仅影响本楼盘，也对周围房价造成影响。那样，开发商就很可能会减少住房供给使得房价继续上升；而最为把住房当做投资的人们则会消费当期住房，这样一来房价将会进一步升高。再者，如果地价上升，则很有可能促使下一期的房价上升，所以，开发商就会尽量囤积土地，同时尽量减少住房销售，从而加强房价上涨的预期。但是在长期，土地不可能一直被闲置，所以开发商又不得不进行房地产开发，从而减少了这一影响。而在短期和长期，房价都是地价的Granger因。究其原因在于：一是土地需求是以当期房价为基础的。我们可以观察房地产开发的过程，其实土地的市场形成要早于房地产形成。但处在土地后面的房地产的是其决定因素。所以当前房价迅速上升时期，开发商会对将来的房价有一个预期，从而决定土地的购买费用，这样的话，当期的房价就对地价有直接影响了。二是我国住房的需求弹性相当大。如果政府通过宏观调控干预房地产市场，那么市场对未来房价就没有一个准确的预期了，这样就助长了持币观望的情形。此时房地产开发商也认为未来的住房需求很可能不足，造成在土地市场上竞争不那么激烈。这样一来就造成了住房市场以及土地市场的低迷。我们必须承认，市场的预期在这个关系中起了很重要的作用，进而决定未来的地价和房价。针对武汉市的情况而言，两者之间还是有着互相影响的关系。而长期来看的话，两者之间有关系，但也不能互相决定，因为还有市场上很多因素会影响到房价和地价的决定。所以说，要预测未来一定时段内的房价和地价都是比较困难的。

(三)政策含义

当期的房价和地价对未来的影响比较大，而归根到底，住房需求的变换导致了地价的波动，所以，为了抑制未来的房价和地价的预期，政府应该从源头上控制房地产投资和投机行为。当然，在宏观调控时也不能“一刀切”，而是具体问题具体分析，每个城市和地域都有其特殊性。如果政府在干预过程中抑制了自身住房者的购买积极性，那就适得其反了。同时，政府的宏观调控政策要适度和适量，尽量稳定市场对未来房价和地价的预期，切勿造成市场巨大波动，促使房地产行业健康发展。政府也应该改善土地储备制度，严格监管房地产开发商可能出现的囤地情况，尽量促使开发商尽快开发楼盘，而不是坐等房价上升。同时，政府争取要在房地产市场起到主导作用，削弱房地产商的影响力。具体的政策包括财政政策和货币政策，尽量较少房地产商的巨额利益，多多让普通百姓享受到实惠。
完善土地“招拍挂”制度。政府应该严格收好土地，减少土地财政的情况。同时在土地的供应、招标过程中做到公平、公开、公正，减少结情况的发生。促进土地市场的和谐发展。同时要严格恪守科学发展观的要求，做到合理干预和调控，并严厉打击市场上的投机行为，稳定房地产市场健康发展。
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