农村集体建设用地流转体制问题研究-

论文导读：：流转速度近期呈现加快趋势，但总体水平不高。流转规模和比率呈现出明显的地区差异性，中部地区流转规模最高，而东部和西部地区明显较低。不同收入农户的农地流转规模呈现出不同的特点，次高收入阶层转包入农地面积最大，次抵收入阶层转包入农地面积最小，同时农户收入越高，转包出农地面积越小。建设用地使用权流转的特点可以
摘要: 农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是化解“三农”难题的有效途径。农村土地流转存在制度障碍，为了减少制度障碍，相应的政策选择主要包括：进一步完善《农村土地承包法》，明确集体建设用地市场化的地位；严格限定进入市场的集体建设用地范围，保护农民的合法利益不受侵犯；适度深化农村土地产权制度改革，推动集体建设用地市场化在内容和形式上有所突破；建立健全农用地使用权流转市场体系，确保土地流转的利益分配最终主要落实到农民手中。
关键词：农村集体建设用地；流转现状；问题；市场化；建议
Abstract：The circulation of rural land not only an objective requirement of the sustainable development of agriculture also but also an effective way to resolve the problems of “agriculture, countryside and farmers”. Rural land circulation system he some obstacles, in order to reduce the system barrier, the corresponding policy choice mainly includes: To further improve 《the rural land contracting law》, make clear the collective construction land market position; Strictly limited to enter the market of the scope of collective construction land for protecting the legitimate interests of the farmers from infringement; Moderate deepening rural land property rights system reform, promote the collective construction land market in the content and form of breakthrough; To establish and perfect the use of agricultural land circulation market system, to ensure that the interests of the land circulation distribution final major to implement their farmers.
Key words: The rural collective construction land; Circulation situation; problems; marketization; suggestion

1.我国农村集体土地流转现状

集体土地按照用途不同可以分为农用地、建设用地和未利用地。当前我国农村集体土地利用状况以及问题主要表现在以下三个方面：集体建设用地的无偿使用导致土地长期粗放经营，农地使用权流转的发展不足导致小规模分散的农地难以有效集中，征地制度矛盾的加剧导致城市建设用地供给压力明显增大。
而针对于农村集体土地使用权流转，又呈现出以下两种不同景象：尽管国家在农地使用权流转上态度积极，给予了很多优惠政策和支持，但农地使用权流转市场总是激而不活，呈现发展不足的态势；相反，虽然国家在建设用地使用权流转上态度谨慎，法律和政策给予严格限制，但建设用地使用权流转总是禁而不止，呈现发展失控的态势。
农地使用权流转的特点可以概括为：激而不活，主要表现为：流转速度近期呈现加快趋势，但总体水平不高。流转规模和比率呈现出明显的地区差异性，中部地区流转规模最高，而东部和西部地区明显较低。不同收入农户的农地流转规模呈现出不同的特点，次高收入阶层转包入农地面积最大，次抵收入阶层转包入农地面积最小，同时农户收入越高，转包出农地面积越小。
建设用地使用权流转的特点可以概括为：禁而不止，主要表现为：流转现象大量存在，流转总体呈上升趋势。合法流转和非法流转并存，管理较为混乱。流转形式多样，涉及主体呈现多元化特点。流转受经济因素影响，呈现出一定地区差异。国土资源部土地利用司对全国的调研表明，在经济欠发达地区，集体建设用地流转是零散的、自发的，流转规模小，流转形式少，主要是农民出租住宅和集贸市场出租摊位等；在经济中等发展地区，除出租房屋外，集体建设用地大多通过乡镇企业改造改组，盘活利用厂房和生产场地来带动流转；在经济发达地区，集体建设用地流转已经演变成集体有组织的开展大规模和多形式的流转。

2.当前集体建设用地市场化的主要问题

农村集体用地使用权入市流转是一项新的制度改革，有人将它称为是一次新的土地革命。而事实上，这项改革是极其复杂的，更是一次有益的探索与试验。在推进过程中，可能会碰到很多很多的问题，既有法律上的问题，又有在制度操作及政策协调上的矛盾，也有在利益协调机制完善问题。而最重要的，还是作为一项改革措施，在解决构建新型城乡土地制度体系遇到的问题难度就更大[3]。
对于集体建设用地市场化中出现的各种问题[4]，进行分析和归并，可以得到以下几类：
法律困境。集体土地市场化首先必须要有国家政策法规的强大支持。2005 年以来，以广东省为首，全国已有多个地方出台了集体建设用地使用权流转管理办法，允许集体建设用地，除进行房地产开发外，可以直接入市流转，与国有土地“同地、同权、同价”。但我国现行新修订的2004 年实施的《土地管理法》规定，任何单位和个人建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地。因此各地出台的集体建设用论文导读：
地使用权流转管理办法，实际上与现行《土地管理法》存在着冲突。必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已完全滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅减低了法律的权威性，也不利于保护集体建设用地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，要实现全国集体土地市场化，就必须对《土地管理法》的相关条款进行相应的修改。明文规定允许集体建设用地直接入市。
建设用地失控与粮食安全。随着市场化的推进，土地补偿金将大幅提高，在城市郊区及临近城市的农村其土地需求也会随城市发展相应的扩大，可能会出现农民为了获得高额土地出让金而变卖自己土地的情况发生。如果农民竞相将建设用地推向市场，甚至将耕地等变为建设用地推向市场，由此将造成建设用地供应失控。而粮食安全和生态安全是以一定量的农用地，特别是以耕地为基础的。当耕地保护受到威胁，即耕地的数量减少时，很自然我国的粮食安全和生态安全也将受到严重的威胁。因此国家必须加强对农村集体用地流转的管理和监管力度，严格按照规划源于：7彩论文网论文摘要怎么写www.7ctime.com
来实施农村集体用地的流转，防止非法倒卖土地的情况发生。