浅析中小城市中小城市住房产业调查研究

论文导读：
【摘 要】通过对商丘市若干小区进行调查统计，了解住宅小区建筑类型、户型、配套设施、景观等，统计分析当今住宅产业的发展现状和问题，为今后中小城市住宅产业的发展奠定一定的理论基础。
【关键词】住房；住宅类型；户型；景观绿化
1.引言
“吃、穿、住、行”，是四大最基本民生领域。在当今中国，“吃”的问题早已基本解决，可“住”的问题呢？这是一个非常敏感的社会问题。研究我国住宅产业的发展历程发现，建国以来，我国住宅产业从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展，大致经过了休眠期、复摘自：学报论文格式www.7ctime.com
苏期、成长期、变革期和发展期。住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃。在这种形势下，中小型城市的住宅产业发展迅猛，潜力巨大。分析中小城城市的住房产业现状及发展趋势，对促进城市房地产业和城市经济的健康发展都有十分重要的意义。

2.调查方法及调研情况

2.1 调查方法

本次以商丘市为调研对象，调查人员为建筑学专业84名学生，采用实地调查统计的方法。调查人员分组对商丘市内近10年新建住宅小区进行调查，共调查统计了30个小区。对各小区的建设时间、占地规模、总建筑面积、基础配套设施、开发强度、绿化景观、住宅类型、主力户型、停车场设置等情况，进行了调查统计。

2.2 基本情况

为了分析2000年以来的住宅发展状况，对调查小区的建设年份做了限定，2000-2005年、2006-2010年、2011年至今，三个时间段内建成的小区各选10个。其中规模最大的是应天花园小区，占地215.2亩，总建筑面积20.6万㎡，规划最小的是紫金华庭小区，占地46亩，总建筑面积约10万㎡。目前总的来年，各小区的开发强度不是很大，容积率基本在

1.0-2.0之间，这与城市的经济发展情况有很大的关系。

住宅类型方面，对三个时间段内的共30个小区进行调查统计发现：2000-2005年间，小区均以多层为主，其中建华小区内70%的建筑为低层，仅3个小区中建有小高层建筑，而且占小区总建筑面积比重较少，约5%-8%；2006-2010年间，10个小区中仅3个小区全部为多层建筑，其余小区住宅类型多样，含多层、小高层、高层建筑，最高层数为26层，其中2010年所建的海亚春天小区内全部为高层建筑；2011年至今，有5个小区内全部为小高层和高层住宅，其余小区仍建有多层，但多层建筑的比重下降较大，而且基本上没有小区全部为多层住宅。
户型方面，统计结果显示：2000-2005年间，小区基本上都以三室为主打户型，其中帝和水上公园小区内竟然存在五室三厅三卫的户型，不可不说十分奢侈。 28%的小区内建有一室一厅的户型，设有两室户型的小区占43%，但设一室、两室户型的这些小区的主打户型仍然是三室，一室、两室所占比重较小；2006-2010年间，调查结果显示小区的主打户型仍是三室，但建有一室、两室户型的小区比例有所上升，分别为30%、60%，小区户型面积多在40-140㎡之间；2011年至今所建成的小区内，户型不再全部以三室为主，其中盛大世纪名城小区户型全部为一室和两室，建筑面积在51-80㎡之间。而且，约70%的小区内都建有一室、两室户型，比重也上升较大。但仍存在豪华小区，奥林匹克花园小区户型面积为120-300㎡，不可谓不奢侈。
绿化景观方面，2000-2005年间的10个小区中，调查数据中4个小区的评价为环境优美，绿化率约40%；2006-2010年间，8个小区调查者评价为绿化充足、景观良好，绿化率为10%-43%；2011年至今，所有小区的绿化景观评价均为良好，而且调查数据中显示个别小区存在较大的休闲活动场地。
配套设施和停车设施，2000-2005年间10个小区中，仅水木清华和帝和水上公园两个小区配套设施齐全，并配有地下停车场，其余小区配套设施较差，并且没有集中的停车设施；2006-2010年中，4个小区配套设施齐全，其中上海城市花园小区设有地下停车场和地面停车场，书香人家和仁和花园两个小区设有地上停车场；2011年至今的10个小区中，约90%的小区配套设施非常齐全，而且都设有停车场所。

3.调查结果分析与建议

3.1 调查结果分析

调查结果显示，商丘市的住宅产业发展情况，从2000年至今，住论文导读：发商利益的前提下，加大开发强度，提高地面空地率，景观绿地率就会随之提高，小区整体环境质量将会日益良好。（2）减少户型面积，主推小户型住宅。最新实行的《住宅设计规范》中，规定经济适用房每户建筑面积宜控制在70～75㎡，套型以两房一厅一厨一卫为主。这说明国家的住宅政策指导方向为小户型，在这种趋势下，中小型城市的住宅发
宅类型、主打户型、绿化景观、配套设施等基本情况，已发生了极大的变化。住宅类型从多层为主，发展为多层为辅、高层为主，甚至全部为高层的局面。户型从三室为主推户型，到现今的一室、两室与三室并重的现状。绿化景观及配套设施，也逐渐得到重视，绿化率逐渐提高，配套设施逐渐齐全，停车场所也得到重视。
从以上的发展情况可以看出，随着经济的发展和人们生活水平的提高，人对于“住”的要求也越来越高。在购买住房的时候，不仅仅只满足于有个住的房间，而且开始考虑户型的好坏，景观绿化的比例，休闲场地的配置，以及小区基础设施的建设，这些对人们购房的意愿逐渐起到主导的决定地位。
商丘市近十多年来的房地产销售情况十分乐观，房价从2000年至今已经翻了近5倍，但所有小区住宅一经开盘，基本上抢购一空，小户型住宅出现供不应求的情况。配套设施齐全和绿化景观良好、日照间距充足的小区，房价比普通小区高出1000-2000，但其销售情况非常好。这就说明一个问题，人们对于较高的房价可以接受，但对小区的环境质量十分重视。

3.2 建议

（1）加大开发强度，提高绿化休闲空间。调查结果发现，目前中小城市的小区住宅开发强度较低，多层建筑仍占一定比例，这样开发商为了达到利益最大化，就会减小建筑间距，对日照通风不利，住宅的空间质量难以保障。在保证开发商利益的前提下，加大开发强度，提高地面空地率，景观绿地率就会随之提高，小区整体环境质量将会日益良好。
（2）减少户型面积，主推小户型住宅。最新实行的《住宅设计规范》中，规定经济适用房每户建筑面积宜控制在70～75㎡，套型以两房一厅一厨一卫为主。这说明国家的住宅政策指导方向为小户型，在这种趋势下，中小型城市的住宅发展走向也应顺应时代要求和社会需求，主推小户型住宅。
（3）完善配套设施，增加停车场所。统计近十多年来的小区调查结果发现，小区的基础设施越来越完善，有的已建有地下停车场，这类小区的市场比一般小区较高，但其市场销售情况十分良好。这说明现阶段人们的目光已经关注到生活品质上来，小区齐全的配套设施和充足的停车场所更能提升小区的形象和价值，从而吸引更多消费者的注意力，提高他们的购买欲。
4.结论
通过对30个小区的调查与统计分析，对商丘市的住宅产业现状有了整体了解，对住宅的类型、户型、绿化、配套设施等发展的具体情况了统计分析，了解了住宅发展的整体趋势，对商丘以及相同等级的中小型城市住房产业的发展提出了几点建议。
中小型城市住房产业的健康发展，关系到人民生活品质的提高，甚至关系到社会的稳定发展。本文从基础工作做起，对住宅的发展现状进行调研，给出直观的数据说明住宅的发展趋势，为中小型城市住房产业的发展奠定一定的理论基础。
参考文献：
GB50096-201

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