试论二手房新国五条20％二手房个税对我国房地产市场影响学年

论文导读：
【摘 要】以新国五条二手房交易个税的发布和实施为背景，分析地方政府与政府的博弈原理，运用前景理论对二手房卖方的决策进行研究，揭示卖方选择出售时机的内涵。最后运用西方经济学理论分析20%个税对二手房市场和新建商品房市场的长期影响及预期效果。
【关键字】新国五条；房地产市场；税收
1、引言
“新国八条”、“国十条”等调控政策的相继实施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨起到了关键作用，但近期我国房地产市场有“回暖”趋势，成交量与齐升，不利于国民经济的健康发展及社会稳定。在此背景下，“新国五条”出台，各地省市在3月底也陆续出台相关实施细则。在新国五条中，“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”引起社会高度关注和普遍争论，在实施之前引起整个房地产市场的一些特殊现象，如二手房成交量急剧上升。本文将运用前景理论和西方经济学理论分析20%个税带来的短期和长期效应，揭示一些现象背后的经济学原理，从而为理性审视我国房地产市场及政策提供参考。

2、地方政府与政府博弈

当政策与地方利益冲突，地方政府为地方利益会与政府展开博弈。在2009年、2010年和2011年，地方土地出让收人大幅攀升，金额分别达到14239.7亿元、29109.94亿元和33166.24亿元，土地出让金已经成为地方政府最主要的收入来源之一。新国五条中的20%个税政策，目的是为坚决源于：毕业论文www.7ctime.com
抑制投机性购房，遏制房价的过快增长，若地方政府坚决严格实施，势必影响土地成交量，进而影响地方财政收入，同时20%个税在征收操作层面难度大且成本高。在此背景下，地方政府必然会权衡地方利益，在实施细则制定和力度上有所考量，因此在3月底各地出台的细则中20%个税罕有提及。

3.1 基本假设和参数设定

（1）假设地方政府坚决执行20%二手房个税的概率为p，则不执行的概率为1-p。
（2）假设消费者和投机者买入房屋的为 ，个税方案实施之前出售二手房的为 ，实施后预期出售为 。故在个税政策实施之前出售可获得收益为 ；在个税政策实施之后，若地方政府严格执行可获益 ，概率为p；若地方政府不执行可获益 ，概率为1-p。由于二手房一直上涨，故有 ，令 ，则 ， ，期望收益 。

3.2 二手房卖方决策分析

二手房卖方决定在新政实施之前出售还是在之后出售取决于收益、风险及决策偏好。新政实施后出售与实施前出售的收益差为 ，即确定性收益 与不确定损失 之和。当 时， 。
当 时，二手房卖方倾向于个税实施之前就将二手房出售以避免由于20%个税所造成的损失。
同时注意到，为尽快出售，卖方降低销售c来促销，即损失c具有确定性；新政实施后的收益由确定性收益 与不确定（概率p）损失 构成且小于0，即损失具有不确定性。很明显的，当 时卖方会损失c以求更小的损失；但实际上损失的概率p是很小的，有 ，按照传统期望效应理论，卖方应当在实施后出售，但根据前景理论，由于人在小概率损失时的风险规避倾向，卖方宁愿确定性损失c也不愿意冒风险损失更大的 ，尽管风险损失期望值小于确定性损失。因此，在 情况下，二手房卖方都倾向于在新政实施之前出售且愿意低价促销。
当 时，二手房卖方由于有限理性并不会完全按照期望效应理论进行决策。若在新政之前出售，可获得确定性收益 ；若之后出售，将获得确定性收益 与不确定损失 ，即获益的不确定性，由于损失的概率很小，即获益的概率很大，同时根据表1，人在中大概率获益时呈现出风险规避倾向，故卖方倾向于在新政实施之前出售二手房，即使确定性收益在一定程度上小于不确定收益的期望值。而当 较大时，卖方则倾向于持有一段时间来获得更大的利益。

3.3 实例分析

假设2012年3月买入新房，根据国家统计局3月份统计数据，选取北京、深圳、广州、北海、上海、杭州、南京、重庆、成都、天津十个代表性城市为例进行分析。二手房3月同比平均增长5.14%，即 ，当实施前后收益相等时，新政实施后应比实施之前增长 ，其取值范围为（0，1.22%）。因此，在地方政府严格执行20%个税的条件下，如果预期实施后比实施前增长少于1.22%，卖方将选择现在出售二手房。十个主要城市二手房在2013年二月、三月环比平均增长1.14%和1.37%，接近论文导读：
于1.22%，即如果去年买入的住宅，卖方最多经过一个多月便可将20%个税弥补，持有一段时间依旧能够获得可观的收益。同理，若卖方已经持有二手房多年且在征税范围内，那么卖方需要更长时间或更高房价增长率来平衡20%个税的损失。比如二手房 比买入时增长10%，那么新政严格执行后出售的要比新政前高

2.3%才能平衡损失。

由以上分析可以得出：第一，在新政实施之前迫不及待出售二手房的卖方为已计划在最近两个月出售的人，因为如果持有一段时间出售可获得更大收益；第二，由于风险规避倾向，在风险期望损失略小于确定性损失，或风险期望收益略大于确定性收益时，卖方倾向于选择在新政执行之前出售二手房以规避可能的损失，这与传统期望效应理论不一致，而前景理论能够更好地解释这一现象；第三，房地产回报率高是导致投机者炒房的根本原因，20%个税与房价增长速度相比力度不够；第

四、20%个税损失会在较短时间内被房价上涨所平衡。

4、对房地产市场的影响

4.1 对二手房市场的影响