浅谈经济分析新国八条对房价影响法律经济

论文导读：收益后做出的行为才不会对他人、社会和国家带来伤害。法律经济学中解决外部性问题的方法有谈判、市场和法律三种，下面逐一进行分析。（一）通过谈判解决外部性问题诺贝尔经济学奖获得者科斯提出：“在交易成本为零的世界中，各方之间的谈判将会导致带来最大财富的安排，并且这与权利的初始分配无关。”2这一定理反对了庇古
摘要：2011年1月27日国务院新国八条的发布，在全国范围内引起了激烈的讨论。其不仅触动了压抑国人已久的高房价问题，更是为地方政府土地管理和房地产行业的规范提供了契机。本文从高房价问题产生原因、新国八条颁布的必要性以及对新国八条的法律经济分析三个部分进行探讨。运用效益重构、微观经济学方法和新制度经济学方法对新国八条的相关条款进行分析。
关键词：新国八条房地产法律经济分析房价

一、房价问题的产生原因

高房价已经成为国内省会城市、一线城市的通病。究其产生原因，笔者认为有供给严重少于需求、地区经济发展引发的炒房以及政府监管不力三各方面。

(一)商品房供给不足

自古以来，中国人的意识中就有着强烈的安身立命的观念，而安生的前提就是拥有一套属于自己的住房。在我们的意识中一个没有住房的家庭不能成为一个完整的家庭，一个男人成年就必须考虑住房进而才能考虑成家。正是因为这样，不论在城市还是村镇，房屋的需求量都相当之大。
按照市场经济的规律，应当是哪里有需求哪里就有供给。可我国为什么会商品房供给不足呢？一是由于我国土地只有国家和集体两种所有制，而国家承认产权的商品房只能建在国有土地之上，开发商要取得国有土地的使用权必须经过一系列招投标、缴纳出让金等程序，这就导致行业内拥有较大资本实力的开发商取得土地使用权的机会更大。而当大量土地集中于某几个开发商手中时，市场经济的规律不起作用就不让人奇怪了。二是大房地产开发商囤地行为。1进入房地产开发行业的门槛相对于其他行业更高，而土地又垄断在地方政府手中，大房地产商由于资金等方面实力更容易取得土地。他们往往是在一些发展空间比较大的地区囤积土地而不开发，使市场上供不应求以后再伺机进行开发来谋取最大利益。如国家决定在海南文昌建设新的卫星发射基地以后，万科等公司在文昌囤积了很多土地而都没有进行开发。

(二)地区经济发展引发炒房热

2010年国务院关于建设国际旅游岛的文件发布以后，海南经历了一次有史以来规最大的炒房热。成品房、在建的商品房短时期内销售一空，甚至刚刚取得土地使用权的开发商凭借一纸设计图就能够将把房屋全部销售。笔者当时从海口市海甸区周仓公寓、怡欣花园等房地产项目售楼中心了解到主要购买人群是全国各地来海南观光旅游的游客，其中以中老年人为主。更有甚者还出现了来自东南沿海几个省份的炒房团，他们在低价时购买大量商品房，不装修、不入住，目的就是为了等房价上升时出手。对于房地产商来说，以同样的销售房屋，他们更倾向于卖给炒房团以获得一次性付款而不是普通百姓的按揭。

二、新国八条产生的必要性

我们的社会必须通过一定的手段将私人行为所造成的外部性成本予以内部化，在此基础上作为经济人的社会成员才权衡自己行为成本和收益后做出的行为才不会对他人、社会和国家带来伤害。法律经济学中解决外部性问题的方法有谈判、市场和法律三种，下面逐一进行分析。

(一)通过谈判解决外部性问题

诺贝尔经济学奖获得者科斯提出：“在交易成本为零的世界中，各方之间的谈判将会导致带来最大财富的安排，并且这与权利的初始分配无关。”2这一定理反对了庇古所提出的单纯通过税收解决外部性问题主张，但绝不是完全否定税收的作用。科斯要强调的是方法的相互性以及对“总的效果”的重视。3故我们可以在具体的情况下探讨、比较各方法的优劣以找出能最好解决问题的方法。源于：标准论文www.7ctime.com
我们知道，无交易成本版的科斯命题所存在的前提是交易成本为零，而现实世界中交易成本为零是不可能的。交易成本无处不在，如在房价问题上全国各地的人要集中到一个地方进行谈判必定会产生交通、住宿以及饮食等各方面的费用。我们假设在解决房价问题的收益面前这些成本微不足道，且外部性的制造者与受到外部性影响的人之间进行谈判是畅通无阻，那么双方就会在恰当的时候签订一个双赢的协议，外部性问题也就迎刃而解了。
但是，现实生活中谈判往往都是不甚畅通的，它受到来自当事人之间的距离、当事人的数量以及对外部性缺乏了解等因素的影响。4这些问题在房价问题上又极其突出，购房者来自全国各地，距离遥远；购房者数量众多，很难集中到一起；一些已经没有关注房价问题的群体不知道房价将给自身带来经济损害而不参加谈判。故我们可以得出结论，在解决房价的问题上谈判并不是最佳的选择。

(二)通过市场解决外部性问题

在一些情况下，通过特定市场的运作也可以解决外部性问题。但是前文已经提及，在国内房地产市场中市场调节并不能够发挥很好的作用。地方政府对国有土地的垄断以及一些大开发商对政府权力的寻租导致土地出让并不是完全按照市场规律进行；房屋销售过程中普通百姓的按揭付款不如炒房者一次性付款受卖方欢迎。最重要的是中国人安身立命的观念使房价成为社会问题，故不能让房地产行业按照不符合社会总体福利方向的市场规律运作。
可以说在当前国内情况下，通过市场自动的运行并不能够很好地解决房价问题。

三、新国八条的法律经济分析

法律经济分析所包含的内容，由于划分的目的不同，会有不同的观点。其中较为合理的观点是将其划分为三个方面：1、利用微观经济学理论预测法律的效果；2、利用福利经济学理论找出在经济上有效率的法律；3、借助公共选择理论阐明法律发展的趋势。5本文从房地产行业特殊性出发，从效益分析、微观经济分析以及新制度经济学角度对国务院新国八条进行分析。

(一)新国八条的效益分析

房地产领域以当事人之间不动产买卖、租赁契约为主要内容，应当属于市场公平交易的范畴。笔者也不否认从效率方面讲，这样有利于其发展和运行。房地产商从地方政府手中获得土地使用权，开发成商品房，由于有地段是否便利、环境是否优美等差异，质量高的住宅自然在社会中具有稀缺性，高于平均水平是可以理解的。而我国市场上对房屋的需求量非常大，定价再高也不乏购买者。普通百姓由于经济实力的限制购买一套房屋就满足了，一些经济实力较强的个人或家庭希望多购买几套住房而能够支付价款，不论其目的如何都是无可厚非的。故笔者认为，在中国房地产领域公平价值应论文导读：
当优先于效益。新国八条中，“加大安居性住房建设能力”，“提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”以及“拥有两套以上住房的禁止再买房”的规定都是公平价值的体现。

(二)利用微观经济学理论分析

微观经济理论其实就是自由市场运行的经济理论，它的核心是理论。6波斯纳在其《法律的经济分析》中提出，法律的意义在于降低交易成本和实现最优的市场资源配置。当交易的成本足够大时，就会产生法律的需求，以减少交易成本。7
一些地产商在经过市场调查认为商品房供给严重少于需求时背离市场规律哄抬房价，以谋求最大利益。因为其行为，普通百姓必须支付更高的购房款或者花费更多成本进行谈判降低房款。新国八条针对这种情况规定，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。如此，将地产商盲目抬高房价行为对社会造成的外部性进行了内部化，成为地产商的成本。
当某一地区展现出经济长足发展的趋势，全国各地具有一定经济实力的个人、家庭都可能到该地以低价购买房屋进行囤积，等到房价上涨再出手。这样不仅造成了资源的浪费而且进一步加剧了房屋供给的不足。新国八条针对资金实力不甚雄厚，希望贷款炒房的个人、家庭规定，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”；“ 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。有效地提高了炒房的成本，对于缓解房地产供给不足的情形具有积极意义。针对资金实力雄厚，不需要贷款的炒房者规定，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”限制了大炒房团的炒房行为。

(三)利用新制度经济学分析源于：大学毕业论文范文www.7ctime.com

经济学中的制度学派分为新制度学派和旧制度学派，二者存在着一定的分歧。现代经济学中的制度学派指的仅是新制度经济学。新制度经济学一个重要的研究结论是：“制度是重要的”，因为一个组织在制度上作出的安排和确定所有权所造成的激励状况，决定着一个经济组织的经济效率。制度如此重要，那么制度到底是什么呢？制度就是约束人们行为的一系列规则，这些规则设计社会、政治和经济行为。制度经济学中安排的标准则应当是社会总体福利是否能够提高。
新国八条中要求地方政府“在第一季度公布房价控制目标”，“加大保障性安居工程建设力度”，“控制住房用地”就是政府对个地方所做的制度安排。这些规定有效地解决了之前房地产行业中暴露出来的政府监管不力的问题，对于房地产行业的规范和整个社会福利的提高具有重要意义。
四、结语
由此可见，国务院新国八条的条款对于规范我国房地产领域一些长期存在的问题具有重要的意义。其符合我国经济发展的大趋势，有利于改善百姓住房难问题，具有经济和法律上双重意义。
脚注：
王才亮：《反思：中国房地产制度与实践》，法律出版社，2008年版，第172页。
2 【美】罗纳德.哈里.科斯：《论生产的制度结构》，盛洪、陈郁译，上海三联书店出版，1994年版，第357页。
3 【美】斯蒂文.萨维尔：《法律的经济分析》，柯华庆译，中国政法大学出版社，2009年版，代译序第20—21页。
4 【美】斯蒂文.萨维尔：《法律的经济分析》，柯华庆译，中国政法大学出版社，2009年版，第23—25页。
5 【美】戴维.弗里德曼：“什么是法律经济学”，蒋兆康译，载《法学译丛》，1990年第6期。
6 刘水林：“法律经济分析方法论的一个研究提纲”，载《西北政法大学学报》，2003年第2期。
7 【美】理查德.A.波斯纳：《法律的经济分析（上）》，蒋兆康译，中国大百科全书出版社，1997年版。
8 【美】道格拉斯.诺斯、罗伯特.托马斯：《西方世界的兴起》，厉以平、蔡磊译，华夏出版社，1999年版，第3—4页。
作者简介：
杨一帆（1988——），女，汉族，辽宁沈阳人，大连外国语学院软件学院2007级专科生。