探讨五条后国五条时代·土地市场骤热中心

论文导读：上种种乱象都是当前楼市调控大格局中的不和谐现象，这股逆流也昭示着楼市调控还很艰辛、漫长。本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应，但从实际效果来看却是限制了供应，房企资金较为宽裕使得房价依然，短期内即使调控加码，房企全面选择降价的可能性不大。楼市调控不能仅限于量跌价滞，最终目标是稳定
●后国五条时代
3月底以来，各地的新国五条细则集中落地，据统计已有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市发布了地方细则。但各地调控力度并不相同，除了北京细则较细、力度较大外，绝大多数城市落实细则内容并无新意，只是重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施，如合肥、南京、郑州等地则干脆没有提及。而二手房交易缴纳20%所得税的政策也只有北京实际落地。
鉴于宽严有别的地方细则，一二三线城市的新政效果也出现差异化。据上海易居房地产研究院5月3日发布的《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断，但20个城市跌幅大小不

一、一线城市成交下滑近半，而三线城市则受影响最小。

4月份，这20个被机构关注的典型城市中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。作为新国五条细则的“风暴眼”，一线城市的成交下降了近一半。其中北京的跌幅最大，为61.9%。同时，广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。值得注意的是，在一线城市成交量下跌的另一面，是整体楼市供应的减少。
而二线城市天津、石家庄、青岛、南京、杭州、南昌、福州的新建商品住宅成交面积为390万平方米，同比增长39.4%，环比下降23.1%。显然，新国五条细则的实施，也对其楼市的降温产生了相应的影响，但环比跌幅远小于一线城市。相比一二线城市，三线城市的环比跌幅最小。4月份，唐山、淮安、扬州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海9个三线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，同比增长23.5%，环比下降19.1%。
“新国五条”出台已近百日，而地方版细则落地已两月余，无论是市场的真实反应还是研究机构的数据均表明，新政所导致的地方市场分化正在加剧，楼市正在进入“后国五条时代”。
由制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点。这是在近年来出台的房地产调控政策中，首次明确将在大中城市执行限价政策，并首度将房价调控工作纳入地方考核体系。从实践来看，执行限价政策，不仅能在很大程度上加大地方政府执行调控的决心，也能在很大程度上控制民众对于房价上涨的预期。
各地细则虽然都已扎堆出台，但过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑。这也导致一些地方的楼市出现了新动向，个别二线城市细则公布后房价甚至出现较大涨幅。另外，值得注意的是，新的“地王”再度回归。4月以来，广州、厦门、杭州、长沙等地都出现了高溢价地块。
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时，一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”，钻政策空子。例如，在调控政策最为严厉的北京，一些房产项目出现了购房签订两份合同，将毛坯和精装拆分支付的“新招”。开发商之所以在精装修上做文章，就是希望通过“假降真涨”的猫腻来规避严厉的“限涨令”，以便能顺利取得预售证。
以上种种乱象都是当前楼市调控大格局中的不和谐现象，这股逆流也昭示着楼市调控还很艰辛、漫长。本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应，但从实际效果来看却是限制了供应，房企资金较为宽裕使得房价依然，短期内即使调控加码，房企全面选择降价的可能性不大。楼市调控不能仅限于量跌价滞，最终目标是稳定。
要解决当前房价居高不下的困局，不能一味地“限价”、“限购”，还是应该在加快“土地财政”改革、实施房产税、拓宽百姓投资渠道等多方面采取措施，要严格执行限购、限贷政策；加快使已建成的保障房投入供应；相应的考核、问责等程序也要及时跟进，发挥实效；通过建立健康的资本市场，丰富人们的投资渠道，从而为楼市合理“减压”。如此建立起房地产稳定发展的长效机制，通过行政和市场两只手协调配合才能奏效。因此，房地产调控还有很长的路要走。
●土地市场骤热
近日，上海世博板块土地6连拍屡创新高，楼板价从5月8日下午的3.32万元、5月9日上午的3.99万元上涨到5月9日下午的4万元，“地王”纪录不断被刷新。大批央企与国际企业上演着激烈的“抢地”竞争，前所未见的成交价让市场惊讶。
5月8日上午，华泰保险、深圳立业集团和益海嘉里投资论文导读：上一页12
以27075元的楼板价拿下世博A区三地块，虽然是底价成交，但已远高于之前世博拍地水平。5月8日下午，中电投力压三峡集团，以33192元的楼板价抢下A09-01地块。5月9日，台湾Maxbase公司以39932元的楼板价抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元的楼板价抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的地价纪录。
数据显示，5月预计上海将有21幅经营性用地出让，合计出让面积为41万平方米，累计起始出让金额高达117亿元，不论是地块数量还是金额都为年内至今单月最高。
除了上海土地市场急剧升温外，其他城市也出现了推地热潮。5月北京、广州也开闸放量，增加了土地供应。
北京方面，据北京土地整理储备中心网站显示，北京正在供应的经营性用地达到12宗，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平方米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。5月7日，北京门头沟区新城MC09-004地C2商业金融地块进行公开出让，北京世纪今创房地产开发有限公司在与龙湖地产和物美置地进行了82轮竞标后，最终以

3.68亿元代价拿下地块，该地块溢价率高达104%。

而广州方面，据广州市国土局信息显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。值得一提的是，5月6日，这是广州“国五条”楼市细则出台以来第一次土拍会，广州市拍卖出让三宗土地，总成交金额达21.07亿元。其中最受关注的同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平方米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/平方米，一举刷新该区域地王价。
而除了一线城市外，二线城市杭州也宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达12

3.83公顷，创下今年以来的推地量新高。

受新“国五条”细则出台影响，土地市场“急冻”。然而，耐不住寂寞的土地市场在5月开始躁动起来。业内人士指出，目前开发商的一个共识就是现在市场正处于一个相对低点，是拿地的好时机。
土地市场升温，房价会否因此受到影响？
这是现在社会最关心的问题。在众说纷纭的楼市中，有一种观点认为，“面包”的高昂源于“面粉”的飙升。现今高昂的“面粉”不禁让人担心“面包”会随之身价倍增，市场或许将迎来房价的暴涨。对此，有专业人士指出，“投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响”。
地价之所以成为楼市的重要关注点，主要原因在于土地成本是整个房价成本权重最大的部分。如果土地成本大幅度上涨，那么，未来的房价就有很强的动力上涨。这也是一个地方出现地王之后，会引发周边房价上涨的原因。但是，这里有个前提条件，即需求比较旺盛和政策环境相对宽松的时候特别容易出现地价引发房价上涨的现实状况。而如今，这个条件似乎并不太具备。