关于浅谈写字楼资产评估策略书写

论文导读：中，笔者从资产评估的三种基本方法，以及写字楼的特点进行分析，讨论写字楼在资产评估过程中的注意事项，并结合常用方法，对一般写字楼的评估过程进行设计筹划。【关键词】资产评估方法；写字楼评估；评估设计1.资产评估有关概念1.1资产评估定义资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评
【摘要】随着经济发展，办公用房需求的日益旺盛，写字楼市场正在逐渐兴起，与此同时，对写字楼的资产评估的需求也在不断增长。在本文中，笔者从资产评估的三种基本方法，以及写字楼的特点进行分析，讨论写字楼在资产评估过程中的注意事项，并结合常用方法，对一般写字楼的评估过程进行设计筹划。
【关键词】资产评估方法；写字楼评估；评估设计

1.资产评估有关概念

1.1 资产评估定义

资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定也是一种模拟。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。

1.2 资产评估的特点

1.2.1 市场性

资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估专业人员必须凭借自己对资产性质、功能等的认识及市场经验，模拟市场对特定条件下的资产价值进行估计和判断，评估结果是否客观需要接受市场的检验。

1.2.2 公正性

资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上，对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。这就要求评估人员必须站在公正的立场，采取独立、公正、客观、中立的态度，不屈服于任何外来的压力，和任何一方的片面要求，客观、公正的做出价值判断。

1.2.3 专业性

评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。例如对机器设备进行评估时，需要对被评估设备的有关技术性能，磨损程度，预计经济寿命等情况做出判断。

1.2.4 咨询性

不论评估人员的评估依据有多么充分，评估结论仍然是评估人员的一种主观推论和判断，而不是客观事实。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动，它只是一种经济咨询或专家咨询活动。

2.资产评估的三种基本方法

成本法、收益法、市场法是资产评估的三种基本方法。在实际资产评估中这三种评估方法的评估结果是有一定的差异的。

2.1 成本法

成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。它的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于其在购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值就越大。从这个意义上说，成本法所评估的价摘自：毕业论文答辩www.7ctime.com
值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是历史成本为基础，与资产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。

2.2 收益法

收益法是依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法。它的理论基础是效用价值论，该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的未来收益越高，该资产价值就越大。它的计算公式可以简单的表示为：被评估资产的评估价值=Σ（每年预计收益额*复利现值系数）。

2.3 市场法

市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此对可参照交易资产的市场进行调整，从而确定被评估资产价值的方法。它的理论基础是均衡价值论为理论，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值所决定的。市场法以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。可见，市场法是基础资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所支出的成本。

3.写字楼的评估特点

写字楼属于高价值的商业房地产，其价值主要取决于评估基准日后的潜在收益能力。作为高价值的投资，要求写字楼除了具有较好的位置、建筑质量、装修外，还应该具有不必花费太多费用，就可以重新分割内部空间的灵活性和可能性。

3.1 写字楼的特点

3.

1.1 收益性

写字楼的收益的获得主要来源于以下几个方面：（1）房地产开发后直接销售、投资转卖，主要获取开利润。（2）长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给论文导读：于写字楼的回收租期长，受环境影响大。交通状况，人流环境，商圈变化，政府政策等一系列的改变都会带来收益的不确定性。3.2写字楼评估方法对写字楼的评估属于房地产评估，通常使用的是市场法和收益法。选择这两种方法是根据市场的客观情况和写字楼本身的特性决定的。首先，写字楼资产评估可以采用市场法，办公楼属于在市场
他人经营等方式，这类包含各种体量商业地产。（3）增值收益，包括长期持有固定资产所获得的收益。
3.

1.2 经营方式多样，产权分散复杂

写字楼的租售主要以租赁为主，也有租售结合。不同的经营内容也会导致不同的收益，如有的进行商业租赁，还有一部分进行餐饮食宿，娱乐休闲等，对写字楼评估，在运用收益法的时候，要注意根据不同的经营业态采取不同的收益率。而且，写字楼常常是销售给个体的业主或公司，他们常常将其拥有的房地产出租给他们，造成写字楼产权分散、复杂。
3.

1.3 开发风险大，回收租期长

写字楼的回收期一般在10年左右，较好的在6-7年，较差的在12-15年。由于写字楼的回收租期长，受环境影响大。交通状况，人流环境，商圈变化，政府政策等一系列的改变都会带来收益的不确定性。

3.2 写字楼评估方法

对写字楼的评估属于房地产评估，通常使用的是市场法和收益法。选择这两种方法是根据市场的客观情况和写字楼本身的特性决定的。首先，写字楼资产评估可以采用市场法，办公楼属于在市场上数量较多且经常发生交易的房地产（有公开市场），可满足：①公开市场上存在功能、面临的市场条件与被评估办公楼可比的其他办公楼（参照物）。②参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。③参照物的基本数量至少为3.参照物成交必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估办公楼之间大体可替代。源于：论文结论www.7ctime.com