探究东莞东莞村镇非正规租赁住房如何

论文导读：
摘要：当代我国的快速城市化进程带来了史无前例的住房挑战，也催生了一种遍及“城中村”和“小城镇”、充满争议的住房供给机制——村镇非正规租赁住房。无论以改善中国住房探讨的学术角度还是为相关住房政策不足服务的现实角度，都有必要把握其特质，研判其进展能力及局限。论文选取了村镇非正规租赁住房进展最为自由充分的东莞为案例进行探讨。由于当代住房制度设计忽略了快速工业化城市化进程中租房需求的进展，宅基地制度、征地制度设置也不够合理，在城镇租赁住房供需失衡、村镇土地规管失控的背景下，村镇非正规租赁住房的产生可谓必定。在“世界工厂”东莞，数百万外来农民工直接流入当地村镇，其不断增加的住房需求仅凭工厂集体宿舍根本无法解决。应运而生的村镇非正规租赁住房，不但达成了相关各方的多赢，融入了东莞以外源外向型产业为支柱的进展方式，还在实践中进展出一套由村集体规划供地、农户建屋出租、二手房东承包经营、政府部门管理并征税的市场化供给机制，实现了以被动供给到主动供给，以机会主义到规范运作的蜕变。事实表明，这样一种供给机制无论在硬件还是软件方面都尽可能地迎合了以外来农民工为主的租客的需求特点，也不断提升着行业自身的专业化程度和效率。然而随着“民工荒”以来大环境的变化，村镇非正规租赁住房开始陷入过剩，各种不足也日益凸显：它对劳动密集型产业的路径依赖，派生的食利恶劳、藏污纳垢等社会积弊，以及对土地空间等资源的严重浪费，都阻碍着东莞的产业转型升级，透支着当地的可持续进展能力。论文基于东莞案例认为：由于土地住房所有权高度分散，村镇非正规租赁住房具有激烈竞争的本性。只要政府能够有效管理营造良好竞争环境，它就能释放出强大的自发改善能力；但由于村民过度依赖以地生财而农民工消费能力意愿低下，它也隐含着供给过剩常态化的局限。本质上，相对安全的“村产权”使村镇非正规租赁住房有动力为租客提供比典型非法搭建好得多的居住条件；而失地村民以保障生计为底线的“小农性”意味着他们能接受比一般私房租赁经营者更低的租金水平。综合来看，村镇非正规租赁住房比公共住房更适合作为现阶段农民工住房的主要供给机制，但必须采取措施防治严重过剩。倡议以适当方式将其纳入城乡规划进行制约，同时尽快取消集体宿舍配建制度，推动农民工市民化。关键词：住房论文租赁论文非正规论文村镇论文东莞论文
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Abstract5-12
第1章 绪论12-43

1.1 探讨背景12-16

1.1 城市化、住房挑战与城乡二元体制12-14

1.2 泛滥的村民违规建房出租现象及其探讨作用14-16

1.2 探讨近况述评16-28

1.2.1 探讨的若干视角16-18

1.2.2 探讨的进展18-22

1.2.3 争论焦点：村民出租屋应予取代还是改良？22-25

1.2.4 破题关键：准确认识村民出租屋的进展能力和局限25-26

1.2.5 现有探讨的不足26-28

1.3 相关论述准备及概念的提出28-37

1.3.1 非正规住房相关论述28-32

1.3.2 租赁住房相关论述32-36

1.3.3 “村镇非正规租赁住房”概念的提出36-37

1.4 探讨内容与思路37-43

1.4.1 案例的选取：东莞37-40

1.4.2 探讨目标及策略40-42

1.4.3 论文结构42-43

第2章 村镇非正规租赁住房产生的宏观背景43-62

2.1 住房租赁需求的进展43-48

2.

1.1 快速工业化城市化时期租房需求的剧增43-45

2.

1.2 流动人口租房需求的长期化45-48

2.2 城镇住房租赁供给的局限48-54

2.1 公共住房的短缺48-50

2.2 私人租赁住房的缺陷50-54

2.3 村镇非正规租赁住房产生的制度环境54-60

2.3.1 宅基地制度的虚置54-58

2.3.2 征地制度对村民违规建房的刺激58-60

2.4 小结：村镇非正规租赁住房产生的必定性60-62

第3章 东莞村镇非正规租赁住房的进展演进62-93

3.1 东莞进展方式及其住房不足62-73

3.

1.1 以外源外向型产业为支柱的经济进展方式62-66

3.1.2 简政放权与村镇基层对招商引资的主导6论文导读：第7章东莞村镇非正规租赁住房的进展得失剖析167-1847.1历史贡献167-1717.1.1积极探讨了农村工业化城市化进程中多方利益的平衡途径167-1687.1.2有效改善了农民工等低收入外来流动人口的居住条件168-1707.1.3切实提升了住房租赁业的专业化程度170-1717.2进展代价171-1747.

2.1路径依赖过强，制约产业转型升级171-1727.

6-68
3.

1.3 大量外来农民工涌入带来的住房压力68-70

3.

1.4 工厂配建集体宿舍的局限70-73

3.2 村镇非正规租赁住房的兴起73-80
3.

2.1 村镇余房出租的萌芽73-74

3.

2.2 “筑巢引凤”与集体土地产权再整合的需要74-77

3.

2.3 村集体对出租屋的庇护与多赢局面的开辟77-79

3.

2.4 “出租屋”的建设狂潮79-80

3.3 村镇非正规租赁住房供给机制的成型80-91

3.1 “民工荒”“地荒”与出租屋规范化进展的要求80-82

3.2 出租屋管理制度的正式建立82-85

3.3 地方政府对出租屋产权的间接认可85-88

3.4 市场分工的深化和供给机制的成型88-91

3.4 小结：产权的不断强化与供给能力的迅速提升91-93

第4章 东莞村镇非正规租赁住房的物质空间环境93-127

4.1 均质化、“半城半乡”的配套环境93-105

4.

1.1 以村为单位的分散工业化城镇化93-95

4.

1.2 村域内基本就业与生活服务设施配套的“小而全”95-100

4.

1.3 镇域内用地布局仍显分散，综合服务功能接近城市水平100-105

4.2 强调职住紧凑的出租屋选址规划105-112
4.

2.1 依附其他功能区块的分散式布局105-108

4.

2.2 职住紧凑的选址理念及其在规划中的有序实现108-112

4.3 日益改善的建筑形式及内部设施112-119
4.

3.1 概况112-113

4.

3.2 早期的板间房（群租房）113-115

4.

3.3 早期的联排平房大院115-116

4.

3.4 中后期的宅基商住楼116-119

4.4 分档次、标准化的户型设计119-125

4.1 概况119-120

4.2 面向底层租客的基本单间120-122

4.3 面向工薪层租客的标准单间122-124

4.4 面向中高层租客的套间124-125

4.5 小结：市场主导下的居住物质空间环境进展125-127

第5章 东莞村镇非正规住房租赁相关主体及其市场行为127-146

5.1 租赁相关主体的构成近况127-136

5.

1.1 以外来农民工为主、日趋多元化的租客127-132

5.

1.2 仍以本地村民为主体的业主132-134

5.

1.3 迅速崛起的外来二手房东134-136

5.2 租赁相关主体的市场行为特点136-144
5.

2.1 租客消费水平低且节制、消费选择多样化136-139

5.

2.2 业主高度依赖出租收入，经营趋于专业化139-142

5.

2.3 二手房东的专业化经营142-144

5.3 小结：供方对需求的依赖、迁就及其隐患144-146
第6章 东莞村镇非正规租赁住房的租金水平与租赁联系146-167

6.1 宏观供需形势146-149

6.

1.1 供大于求的常态化走势146-147

6.

1.2 过剩程度及情况差别147-149

6.2 租金水平149-158
6.

2.1 租金的整体性下行与分层情况149-152

6.

2.2 较强的可担负性152-155

6.

2.3 日益压缩的利润空间155-158

6.3 租赁联系158-165
6.

3.1 有利于业主自由处分的租制158-161

6.

3.2 有利于租客稳定租住的现实161-163

6.

3.3 朴素的租约形式与注重调解的纠纷处理机制163-165

6.4 小结：过剩常态化下有利住户的租金及租赁联系165-167
第7章 东莞村镇非正规租赁住房的进展得失剖析167-184

7.1 历史贡献167-171

7.

1.1 积极探讨了农村工业化城市化进程中多方利益的平衡途径167-168

7.

1.2 有效改善了农民工等低收入外来流动人口的居住条件168-170

7.

1.3 切实提升了住房租赁业的专业化程度170-171

7.2 进展代价171-174
7.

2.1 路径依赖过强，制约产业转型升级171-172

7.

2.2 伴生食利恶劳、藏污纳垢等社会不足172-173

7.

2.3 供给持续过剩，严重浪费土地空间等资源173-174

7.3 得失理由剖析174-181
7.

3.1 村镇非正规土地住房市场的激烈竞争本性175-177

7.

3.2 政府务实管理的积极影响177-179

7.

3.3 食利阶层长期固化的消极后果179-181

7.4 小结：贡献巨大、代价沉重181-184
第8章 结论与讨论184-206
8.1 案例展现的村镇非正规租赁住房进论文导读：.2.3村民业主的“小农性”（区别于典型私人租赁住房）193-1958.2.4最有利于进城人口的住房供给方式？195-1978.3进城人口住房政策的讨论与倡议197-2048.3.1现阶段村镇非正规租赁住房更适合农民工197-2008.3.2以适当方式将村镇非正规租赁住房进展纳入城乡规划200-2028.3.3尽快取消集体宿舍配建制度，推动农民工市民化202-20
展能力与局限184-191
8.

1.1 东莞案例的主要结论回顾184-187

8.

1.2 良性竞争中的自发改善能力187-189

8.

1.3 土地依赖下的供给过剩陷阱189-191

8.2 村镇非正规租赁住房特质的论述探讨191-197
8.

2.1 中国特点，特在何处？191-192

8.

2.2 相对安全的“村产权”（区别于典型非正规住房）192-193

8.

2.3 村民业主的“小农性”（区别于典型私人租赁住房）193-195

8.

2.4 最有利于进城人口的住房供给方式？195-197

8.3 进城人口住房政策的讨论与倡议197-204
8.

3.1 现阶段村镇非正规租赁住房更适合农民工197-200

8.

3.2 以适当方式将村镇非正规租赁住房进展纳入城乡规划200-202

8.

3.3 尽快取消集体宿舍配建制度，推动农民工市民化202-204

8.4 论文的不足与展望204-206
参考文献206-213
致谢213-215
附录 A 10 个出租屋的登记信息统计浅析215-246
附录 B 东莞市出租屋管理法规摘录246-259
个人简历、在学期间发表的学术论文与探讨成果259