简析法律制度住宅小区业主共有财产信托法律制度

论文导读：法律关系中，业主大会是委托人，全体业主是受益人，物业服务企业是受托人。除了《物权法》、《信托法》之外，业主共有财产信托给物业服务企业管理的法律基础还有《物业管理条例》、有关物业管理的地方性法12下一页
【摘 要】通过设立住宅小区共有财产信托管理，一方面，可以使住宅小区内的公共财产能够得到有效的得到管理，使小区的财产保值增值；另一方面，可以理顺住宅小区共有财产的权属关系，维护小区的和谐与安宁。住宅小区业主共有财产信托的设立从主体上要赋予业主大会民事主体资格，其次，信托财产应包括根据《物权法》规定的业主共有财产及住宅小区的公共维修基金等；信托财产的权属应当归属于全体业主。
【关键词】共有财产；信托；公共维修基金；物业费
伴随着90年代初单位福利分房制度的取消，商品房交易逐渐成为我国房地产业发展的主力军，与之配套的物业管理制度也越来越受到社会的关注和重视。物管行业进入我国市场只有短三十年，虽然其自身发展迅速，但不论是早己习惯单位房管制度的国民还是刚进入市场经济体制不久的社会，这都是一个新生事物，认同和接受需要一个长期过程。这种行业的高速发展和缓慢前进的法律意识的不同步，形成了法律法规对物业管理的监管不力、普通百姓对该行业的认识不清、物业服务机构和业主之间的定位不准等一系列问题，导致近年来的物业纠纷越来越多。根据我国《物权法》的规定，物业管理区域内的道路、绿地、公共场所、公用设施、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有，而这些业主共有的财产亦是物业管理的主要的对象，而物业管理中所产生的纠纷往往是因为物业服务企业对物业管理区域内的共有财产管理不善所造成，因此转换我国目前物业管理领域有财产的管理模式，对物业管理区域内的共有财产进行信托管理，能够有效遏制物业管理中所产生的纠纷，亦能够为业主及物业管理企业带来实际的利益。

一、住宅小区业主共有财产信托的设立

(一)业主共有财产信托的法律基础

1.《物权法》。2007年10月1日起正式实施的《物权法》首次在法律层面上明晰了建筑物区分所有权制度的宗旨、基本原则及内容，即明晰了业主对物业的所有权。物权法的生效为业主将业主共有财产信托的设立提供了财产权基础。《物权法》中第二条第三款将物权定义为“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”这个定义对所有权和用益物权予以了分离。并且第117条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。摘自：学报论文格式www.7ctime.com
”虽然《物权法》并未将信托财产权列举在用益物权的条款中，但是根据对以上发条规定的理解，仍可以认为该法为信托关系中受托人所享有的信托财产的权利予以了界定，这种权利应当是属于用益物权。信托制度来源于英美法系，后被大陆法系移植使用，但由于两法系在所有权观念上存在着巨大差异，所以操作起来很有困难。英美法系信奉相对所有权，采用一物多权主义，大陆法系则是绝对所有权，采用一物一权。前者的相对所有权以利用为主，所有权并非一个完整的定义，即使用、收益可以为所有权，管理、信托业可以是所有权。大陆法系的规定最初只能将信托财产的所有权归属于受托人，受益人享有债权或其他权利 的处理，这就使信托财产权发生了转移，导致无法解释受益权的物权效力。实践中，就没法更好的保护委托人和受益人的合法权利。所以，《物权法》对于用益物权的规定刚好弥补了这一缺陷，用财产归属与财产利用关系的分离来解释信托关系，为业主将共有财产信托提供了法理依据。
2.《信托法》。2001年10月1日起施行的《信托法》是明确规定信托关系的专门法律，同时也成为业主将共有财产信托的主要法律依据之一。由于有专门立法的调整，在业主将共有财产信托后，各方都能受到强有力的制约，受益人的权益更有保障。信托是一种涉及三方当事人的法律关系。主要的信托当事人包括委托人、受托人和受益人。委托人是指由处分财产权利能力并将自己的财产委托给其他人管理处分的自然人或法人。受托人是指具有完全民事权利能力和行为能力，受让委托人转移的财产并按照委托人的委托管理处分信托财产的自然人或法人。受益人则是指因受托人对信托财产的管理处分行为而受益的自然人或法人。在业主将业主共有财产信托的法律关系中，业主大会是委托人，全体业主是受益人，物业服务企业是受托人。
除了《物权法》、《信托法》之外，业主共有财产信托给物业服务企业管理的法律基础还有《物业管理条例》、有关物业管理的地方性法论文导读：议。中国论文中心www.7ctime.com上一页12
规、行政法规等。从以上法律规定可以得知，业主将物业管理区域内的共有财产信托给物业服务企业进行管理，具有相应的法律基础及法律渊源，具有相应的合法性。

(二)业主将物业管理区域内的业主共有财产信托给物业服务企业管理的可行性分析

设立一个信托，需要具备四个条件：第一，委托人有设立信托的意思表示；第二，确定的信托财产；第三，确定的受益人；第四，合法的信托目的。首先，在住宅小区业主共有财产设立信托时，业主大会可以形成将业主共有财产信托给物业服务企业进行管理的决议，业主大会根据该决议，作为委托人与物业服务企业签订业主共有财产信托管理的协议，表明其有设立信托的意思表示；其次，在住宅小区内的物业管理用房、公共停车位、小区的运动场地等业主共有的财产可以作为信托财产信托给物业服务企业进行管理；再次，在业主大会与物业服务企业签订的信托管理协议中，业主大会是委托人、物业服务企业是受托人，而全体业主是受益人，业主可以行使根据《信托法》中所规定的受益人的权利；最后，住宅小区业主共有财产设立信托的目的即是为了业主的利益，管理维护业主的共有财产，使其保值增值，该目的符合法律的规定，此乃合法的信托目的自不待言。

二、住宅小区业主财产设立信托管理的现实问题及完善建议

(一)修改《物权法》及《物业管理条例》承认业主大会主体资格

承认业主大会具有独立的法律地位，具有相应的民事主体资格，但因成立业主大会的目的旨在于代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，因此其权利能力的范围应当限定在物业管理活动的范围之内，即仅在物业管理活动中承认业主大会的主体资格，其性质上应当属于具有民事主体资格的其他组织。赋予业主大会相应的民事主体资格在理论上已经比较成熟，在实践中亦为世界上大部分国家所认可，因此，我国应相应的对《物权法》、《物业管理条例》进行修订，以及在未来制定《物业管理法》的时候赋予业主大会相应的民事主体资格。业主大会在物业管理活动范围内具有民事主体资格的其他组织，因此，业主大会有资格作为委托人与物业服务企业签订业主共有财产信托管理协议。中国论文中心www.7ctime.com