简析探析房地产企业纳税筹划探析

论文导读：的发展空间。关键词：房地产纳税筹划一、房地产企业的涉税分析房地产企业的税收种类主要涉及营业税、土地增值税、土摘自：毕业论文免费下载www.7ctime.com地使用税、契税、印花税、企业所得税及其相关的附加税费等。其纳税客体主要是销售房屋所得、使用土地、土地增值、企业所得等方面，所得税、营业税、土地增
摘要：2011年后，随着宏观经济过热的整体趋势，从到地方针对房地产市场调控的新一轮“组合拳”式的调控，使我国房地产行业整体开始经历适度从紧并逐渐转向稳健发展。而税负作为调控的主要手段之一，无疑也在一定程度上加重了房地产企业的负担。基于此，较多的房地产企业从项目开始到清算，都在努力探索合法进行纳税筹划的思路，以尽量降低税负，为企业谋得有利的发展空间。
关键词：房地产 纳税 筹划

一、房地产企业的涉税分析

房地产企业的税收种类主要涉及营业税、土地增值税、土摘自：毕业论文免费下载www.7ctime.com
地使用税、契税、印花税、企业所得税及其相关的附加税费等。其纳税客体主要是销售房屋所得、使用土地、土地增值、企业所得等方面，所得税、营业税、土地增值税占整个房地产项目税金的90%以上。对于房地产企业而言，由于重点是按项目核算，其开发周期往往超过一个会计年度，因此，税务机关以国税发[2008]299号通知，规定房地产预收收入按10%到20%预计毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额并计算预征所得税额，待开发产品结算计税成本后再行调整。房地产税收收入对地方财政收入贡献极大，以2012年数据为例，房地产五类税收首次突破万亿大关，占地方财政收入的比重进一步提升至1

6.6%。因此，纳税筹划的重点也就是针对这几类税负进行考虑。

二、房地产企业纳税筹划的思路

为简化计，本文中引用的案例均采用简化处理模式，营业税金及附加统一按5.5%考虑，暂时不考虑其他特殊扣除项目及调整因素。因房地产相关税收一般均为地税，各地细节处理模式不尽相同，因此本文所述案例应从指导意义角度理解而非实务操作指南。

(一)减少增值额——降低土地增值税

1、合理确定增值额的临界点，核定合适的

案例1：某房地产企业开发的住宅小区，已界定属于该城市普通住宅标准，扣除项目每平方米1606元，有两种营销方案。
筹划思路：
第一种方案：销售确定为1900元/平米，则增值额为294元/平米，增值率为18.3%，因项目属于普通住宅，增值率未超过20%，不缴纳土地增值税。营业税及城建税、教育费附加10

4.5元（1900×5.5%），营业利润为189.5元/平方米。

第二种方案：销售确定为2000元/平米，则增值额为394元/平米，增值率为24.53%，该增值率适用的土地增值税税率 为30%，应缴土地增值税118元/平米（394*30%），应考虑营业税、城建税、教育费附加为110元（2000×5.5%），营业利润为166元/平米。
第一种方案售价比第二种方案降低了100元/平米，但土地增值税减少了118元，相应营业利润增加了23.5元。因此，通过成本计算及土地增值税增值率临界点的界定，确定合理的单价，即能够促进销售，也能够为房地产企业带来更高的收益。

2、通过对成本的控制，达到合适的增值率临界点

案例2：如案例1，如果因本地最高限价等原因，无法在方面进行调整，则房地产开发企业可考虑调整可扣除成本。
筹划思路：如在单价保持不变的前提下，开发商通过变动公建配套等方案，增加一定的成本项目，这样也能够使增值率低于20%，得到免交土地增值税的优惠。同时由于增加了投入，也能够改善小区品质，提高房地产开发企业的声誉。

3、其他模式减少增值额

案例3：某房地产企业成立专门营销子公司，代销本公司开发的房地产产品，房地产企业支付的佣金可以列为土地增值税扣除项目。
筹划思路：开发公司与营销公司签订协议，议定每平米按100元支付佣金。如案例一方案二资料，营销公司每平米应交营业税金及附加=100*5.5%=5.5元/平米。此时，房地产企业增值额为294元，房地产企业营业利润为189.5元/平方米。综合考虑营销公司营业税金及附加，整体营业利润=294-5.5=288.5元/平米。税负仍然好于方案二。

(二)减少流转次数——降低营业税等流转税的流转次数

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产公司销售房地产开发产品需要按“销售不动产”税目预征论文导读：5000-87500-1000-6875-17500=12125万元增值率=12125/（87500+1000+6875+17500）=11%普通住宅增值率在20%以下（含20%）不交土地增值税。（2）车位普通住宅销售收入=5*4000=20000万元开发成本=5*8500=42500万元开发费用=300万元营业税金及附加=20000*

5.5%=1100万元加计扣除额=42500*20%=8500万元增

营业税，并在房地产项目清算时进行结算。同时，由于营业税属于流转税，是依次转嫁的，故房地产企业应考虑应税项目的转移次数，从而达到节税的目的。
案例4：A开发商向B开发商借款人民币3亿元，借款时约定：A开发商以300套房屋抵偿借款。现行税法规定，A抵偿给B的200套房屋应视同销售，缴纳营业税、附加税费等。而B收到房屋也要对外销售，此时B也必然要承担相应的营业税金及附加。
筹划思路：A向B借款，B一定会通过其他渠道向A索取等值的营业税金及附加款项，或者额外补偿，这样事实上给开发商A增加了整体成本。此时，A企业可以考虑与B企业商谈，由B企业利于自身资质或其他方式销售A的200套房产，约定名义出售方仍为A企业，但款项为偿还B企业款项。在整体过程中，A企业无任何影响，B企业收回款项也不会额外增加税负，这样整体上减轻了A企业的整体成本。

(三)重视实质实现——变换形式取得相关收益

1、通过分立不动产销售合同进行纳税筹划

将房地产开发交房形态分为精装房与毛坯房两类。并且将相关的装修与维护及设备的安装等作为单独的业务进行核算，这样直接销售精装房的税负一般都会大于分解为销售毛坯房及装修两个合同发生的税负，进而达到节税目的。鉴于此类筹划方案在房地产开发时较常使用，因此不再单独列举案例。

2、通过合理划分分期进行筹划

目前，大多数地方税务主管机关，对土地增值税的清算，均是按项目分期进行的，因此，如项目分期划分得当，则可以实现最低税负。 案例5：某新设房地产开发公司，资质为暂定，根据当地建设部门规定，一期开发量不得超过30万平米。该房地产公司新项目为43万平米，其业态为普通住宅、非普通住宅（包括商铺与车位），详情为：普通高层住宅25万平米，地下车位（非人防可售）5万平米，商铺13万平米。普通高层住宅单价为5000元，单方成本为3500元，地下车位单价4000元，单方成本为8500元，商铺单价为20000元，单方成本为12000元。各业态分摊开发费用为：1000、300、500万元。营业税金及附加简化处理，税率为

5.5%。根据结构要求，高层普通住宅与地下车位应同时施工（必须划分在同一期内）。

筹划思路：
方案一：高层普通住宅与车位划分为一期开发，商铺划分为另一期开发。
（1）高层普通住宅销售收入=25*5000=125000万元
开发成本=25*3500=87500万元
开发费用=1000万元
营业税金及附加=125000*

5.5%=6875万元

加计扣除额=87500*20%=17500（为简便计，加计扣除未剔除资本化利息因素，下同）
增值额=125000-87500-1000-6875-17500=12125万元
增值率=12125/（87500+1000+6875+17500）=11%
普通住宅增值率在20%以下（含20%）不交土地增值税。
（2）车位普通住宅销售收入=5*4000=20000万元
开发成本=5*8500=42500万元
开发费用=300万元
营业税金及附加=20000*

5.5%=1100万元

加计扣除额=42500*20%=8500万元
增值额=20000-42500-300-1100-8500=-32400万元
不交土地增值税。
（3）商铺销售收入=13*12000=260000万元
开发成本=13*12000=15600摘自：写论文www.7ctime.com
0万元
开发费用=500万元
营业税金及附加=260000*

5.5%=14300万元

加计扣除额=156000*20%=31200万元
增值额=260000-156000-500-14300-31200=58000
增值率=29%
土地增值税=17400万元。
方案二：将三个业态作为一期开发，但此时由于违反了建设主管部论文导读：
门关于暂定开发项目面积的规定，将被罚款200万元。此时应综合考虑。根据当地税务机关规定，地下车位和商铺均为非普通住宅，应合并考虑，因此：
（1）普通住宅收入及税负计算，同方案一。
（2）非普通住宅（车位、商铺）收入及税负计算：
销售收入=20000+260000=280000万元
开发成本=42500+156000=198500万元
开发费用=500+300=800万元
营业税金及附加=1100+14300=15400万元
加计扣除额=198500*20%=39700万元
增值额=280000-198500-800-15400-39700=25600万元
增值率=10%
土地增值税=7680万元。
因此，综合考虑方案二，即使另加罚款200万元，其整体负担仅7880万元，也远小于方案一的17400万元。
三、结束语
总体上来说，我国的地产企业面临比较严厉的宏观调控措施和较重的税收负担，并且这种情况有持续进行的趋势。因此，当前形势下，纳税筹划存在着必要性增强但难度增大的特性。纳税人有权维护自身合法权益，在遵照税法规定的同时尽可能地降低税收成本，既不违反税法的规定不纳税，也不因为对税法的不了解而多纳税。房地产企业要充分考虑纳税筹划所带来的风险与收益，以切实达到税负最优化的目的。
参考文献：
齐金勃，高志英，赵国杰.论税务筹划的理论体系[J].财会月刊，2010（5）
王国华，张美中编著.纳税筹划理论与实务[M].中国税务出版社，2004