探究房地产企业房地产企业纳税筹划研究

论文导读：
摘要：房地产企业经营过程具有投资大、周期长、涉源于：论文的写法www.7ctime.com
税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力，实现企业价值最大化目标。
关键词：房地产企业；纳税筹划；土地增值税
1000-8772（2013）09-0143-01
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。房地产企业纳税筹划，意指房地产开发企业为降低及规避税收负担而以税法缺陷及漏洞所展开的非违法性的避税法律活动，以税法特例展开的节税法律活动，以转嫁经济活动来转嫁税收负担所展开的经济活动。目前，我国房地产企业的税收负担偏重，由于税制引导的缺陷与纳税人主观需求，是形成房地产企业进行“纳税筹划”的主要动力。

一、融资及利息费用扣除模式纳税筹划

股权融资、债务融资及衍生工具融资为目前我国房地产开发企业融资主要模式。可向金融机构借贷，依旧为绝大部分的房地产开发企业首选。房地产开发企业各子公司间在资金利用上需由集团进行“统一协调”，充分利用公司间“拆借融资”手段，增进集团内部资金的利用效率，获得巨大节税。计算企业所得税，企业可依相关规定进行筹划：利息费用的额度较大时，需给予金融机构证明，依实进行扣除；利息费用的额度较少时，那么对应分摊利息可以不计算，如此房地产开发的费用可多扣除，益于税后收益的最大化达成。

二、减少账面收入或递延纳税时间

开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期转账时再确认收入并纳税。

三、创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算

房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开单独核算的子公司，把房产先要销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩税额。

四、开发间接费纳税筹划

开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在进行此项费用的纳税筹划时，主要是考虑土地增值税的问题。由于土地增值税计算过程的特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。假设某项日在开发过程中所发生的人员工资及其他办公费用为100万元，在进行会计核算时，可以将其列入管理费用也可以将其列入开发间接费中。如果将其在管理费用中核算，在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的，企业将无法享受其他扣除项目加计扣除20%的好处。而如果将其在开发问接费中核算，上述100万元的人员工资及其他办公费用便可享受到20万元的加计扣除。

五、土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。充分考虑土地增值税的起征点的税收论文导读：目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃20%这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系。从而选择合理的售价。参考文献：财政部CPA考试委员会。税法，北京：经济科学出版社，2012（责任编辑：赵媛）上一页12
优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税，由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃20%这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系。从而选择合理的售价。
参考文献：
财政部CPA考试委员会。税法[M]，北京：经济科学出版社，2012
（责任编辑：赵媛）