试述价款建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权冲突与协调

论文导读：
【摘要】 建设工程价款优先受偿权和商品房购买人请求权是同一建设工程上存在的两种权利，各主体之间的权利冲突在所难免，这时对各权利主体之间的利益予以合理平衡就显得十分重要。虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对如何处理两者权利冲突做出了明确规定，但仍存在一些不足之处，不能从根本上解决问题，本文因此提出用《物权法》规定的不动产预告登记制度解决两者权利的冲突问题。
【关键词】 建设工程价款优先受偿权购买人请求权不足不动产预告登记
房地产开发需要大量资金，房地产开发商为了迅速回笼资金、降低风险，往往会进行商品房预售。在这种情况下就会发生建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权的冲突。如何对两者权利冲突进行平衡？最高人民法院的《批复》中明确提到：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这一司法解释是对承包人行使建设工程价款优先受偿权的限制。根据最高人民法院研究室法官接受《建筑时报》的采访大意，《批复》之所以作出这样的规定，“主要考虑消费者购买商品房不仅是一种生存的权利，同时还关系到社会的稳定。而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合我们国家实际情况的做法是生存权优于经营权并受到法律保护。如果允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商把自己的债务转移给广大消费者，这种做法严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此不允许承包人行使优先权。”该条司法解释从优先保护弱者出发，强调了对消费者权益的保护，固然合情合理，但笔者认为该《批复》仍然没有从根本上解决两者的权利冲突问题。

一、最高人民法院《批复》之不足

第一，确立消费者的购房价款可以对抗承包人的优先权，会导致法律上的矛盾和理论上的困惑：一方面，根据《批复》的规定，无论商品房是否竣工、交付，如果没有产权过户登记，那么开发商仍具有房屋所有权，消费者所享有的只不过是请求开发商转移房屋所有权的债权。而承包人享有的建设工程价款优先权在性质上属于法定担保物权，根据物权法的基本理论，无论物权的成立时间在债权之前还是之后，物权都优于债权，这显然和《物权法》的基本理论相违背。另一方面，从《批复》的法律定位角度来看，其可定性为最高人民法院的司法解释。我国人大常委会在1981年通过的 《关于加强法律解释的决议》（以下称《决议》）中规定，“凡关于法律条文本身需要进一步明确或补充规定的，由全国人民代表大会常务委员会进行解释或用法律加以规定。凡属于法院审判工作中具体应用法律的问题由最高人民法院进行解释。凡属于检察院在检察工作中具体应用法律的问题由最高人民检察院进行解释。最高人民法院、检察院的解释如果有原则性分歧报请全国人民代表大会常务委员会解释或决定。”这一决议以法律的方式明确了司法解释的权限，即司法解释只是针对审判和检查工作中具体应用法律的问题所进行的解释，不具有创设法律的功能。所以该《批复》的作用是对《合同法》286条的补充性规定，其在批复中所设置的规则，早已超出了对具体问题的法律适用进行解释的范畴了。这种法律创设的行为已经违反了我国《立法法》的规定，违背和破坏了现行的法律体系。
第二，《批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。”这一规定对承包人行使建设工程价款优先受偿权作出了限制。也就是说消费者只要支付了全部或者大部分购房款后，消费者的购买请求权就优先于承包人的工程价款优先权。但是对于其中的“大部分购房款”怎么界定？《批复》只做了定性规定，并没有定量的分析，这一模糊用语可能会造成实践中处理标准的不统一。支付了房价的多少算是大部分呢？一般以50%为界限，凡是消费者支付了房价的50%以上购房款的，其请求权可以对抗承包人工程价款优先受偿权；已经支付的购房款低于房价50%以下的消费者的请求权则不能对抗承包人的工程价款优先受偿权。笔者认为，以上做法欠妥当，我们不能因为消费者已支付的购房款低于房价的50%就直接将其排除在保护之外，而应当设置一前置程序，即只要此类消费者愿意将其购房款补足至50%以上的，则其请求权同样可以对抗建设工程价款优先受偿权。另外，对于已经交付购房款50%以上而未付清全部房款的购房者来说，其虽可以对抗承包人，但是其也必须要将剩余房款全部支付给承包人后才能真正完全取得该房屋的所有权。此外，在实践中，无法一次性付清全额购房款的情形下，商品房购买人一般都是通过商业贷款（或源于：论文资料网www.7ctime.com
公积金贷款）实现付款目的，即购房人根据有关规定支付了一定比例的首付款后，向银行（或公积金管理部门）提出申请，将所购商品房的房产证作为抵押后，由银行一次性将剩余款项付给开发商。在此情形下，承包人的工程价款优先受偿权对于商品房购买人来说没有任何影响，承包人的优先权实质上被架空了，难怪此条款被戏称为“休眠条款”。
第三，《批复》第2条的立法理念是消费者购买商品房是一种生存权，生存权是宪法上的一项基本权利，当其他权利尤其是经营权利和它发生冲突时，生存权优先。但依据这种观点必然得出商品房预购人请求权优先于承包人工程价款优先受偿权也有值得商榷的地方。承包人优先受偿的工程价款中既包含材料费等实际支出的费用，也包含建筑工人的工资，即承包人工程价款中既有经营利益的费用也有生存利益的费用。既然法律优先保护生存利益，那工程价款中涉及到的生存利益的费用属不属于优先保护的范畴？而且建筑工人的工资是他们的血汗钱，其生存权问题比起能买得起房的消费者来说更艰难，更需要法律去保护，对这部分利益如果法律视而不见的话，笔者认为违背了法律公平原则，并且也不利于和谐社会的建立。而对于工资的优先受偿权，各国立法均做了保护，我国也不能例外。因此，笔者认为工程价款中涉及建筑工人工资部分应该也能优先受偿，这样才能体现法律对社会弱者的关注，维护社会的公平和正义。
第四，根据《批复》的相关规定，商品房购买人只要交付了全部或者大部分论文导读：债权原则，抵押权应优先于商品房购买人的权利实现。显然，上述两种法律解决方案产生了矛盾，适用不同法律将导致不同的判决结果。上一页12
购房款后，其利益优于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权优先于在建工程抵押权。根据上述规定我们可以得出只要商品房购买人支付了全部或者大部分购房款，不论两者的先后顺序，其请求权优先于抵押权实现完全有理由。但依据我国《担保法》的有关规定，在建工程抵押权性质上属于担保物权，而商品房购买人的请求权则是债权，按照《物权法》中物权优于债权原则，抵押权应优先于商品房购买人的权利实现。显然，上述两种法律解决方案产生了矛盾，适用不同法律将导致不同的判决结果。