景区经营权价值评估方法适宜性研究-设计

论文导读：
[摘要]景区的产权状况已成为景区经营实践与理论研究的核心问题之一。随着景区的发展及产权对经营效应的影响凸显，自20世纪90年始我国出现景区经营权流转的探索。在景区经营权流转过程中，景区经营权价值评估已经成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题。文章在系统构建景区经营权价值评估方法体系基础上，根据评估方法本身特点、方法科学性、所需资料等综合分析出面向不同对象的具体评估方法。主要结论是：①经营权价值评估方法需由途径选择、评估对象分析、评估具体方法选择、指标与参数选择4部分组成；②折现流量法较适宜成熟型景区的评估，开发初期的景区在具备详细资料的前提下可采用折现流量法，或可采用收益还原法，潜在景区在参考同地区类似景区假设开发的前提下采用收益权益法较合适；③不同方法采用不同的参数体系。该研究有助于景区经营权价值评估的开展，为景区经营权流转、融资、法律担保等奠定方法基础。
[关键词]景区经营权；具体评估方法；适宜性：折现流量法(DCF)；收益还原法(ICM)；收益权益法(SIM)
[]A
[文章编号]1002—5006(2012)06—0084—08
1　引言
景区是旅游空间组织的核心和旅游系统的重要组成部分。产权状况对景区的经营管理有着直接影响。由于我国的体制长期形成了景区在微观层面上所有权、经营权、管理权、收益权合一的政府专营模式。在景区发展初期，这种模式对我国景区开发与保护起到了重要推动作用；随着旅游业发展，这种景区所有权、管理权和经营权高度集中的模式日益暴露出弊端。高度垄断集中的管理体制不仅约束了景区把握市场的能力，也影响了景区监督管理的有效性和经营效率，不能较好适应日趋激烈的市场竞争。自20世纪90年代始，逐渐出现了景区经营权流转的探索。首先出现了风景名胜区上市，1996年8月张家界上市，其后2年先后有泰山旅游、黄山旅游、峨眉山和京西旅游上市。1998年1月旅游景区类公司的上市被禁止，随后出现了经营权转让与买断的探索。1998年，四川省雅安市政府向成都万贯集团出让碧峰峡景区50年的经营权。随后全国20多省市300余家景区出现了经营权转让，并有浙江、湖南、四川等12省市的旅游管理条例中允许旅游资源／景区经营权转让。进入21世纪后，租赁、买断、入股、合资、改制等不同形式的景区经营权流转探索全面出现。实践中出现多种形式的景区经营权探索，理论上对经营权价值评估方法的技术瓶颈还没有得到很好解决。显然，景区经营权价值评估已成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题。本文着眼于景区经营权价值评估方法的选择，以期对我国景区经营权价值的科学评估及合理流转与产权保护有所裨益。
2　现有评估方法综述
2003年，彭德成等将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿的10大问题之一。随着景区的发展及经营权流转现象的出现，越来越多学者呼吁景区的经营权与所有权分离，强调相关价值评估的重要性。景区经营权价值评估是景区经营权转让的重要参考，同时对旅游评估的理论研究和方法探索也有重要意义。
目前，关于旅游经济价值评估方法可分为两条主线：旅游资源／景区经营权价值评估和旅游资源／旅游地游憩价值评估。虽个别评估使用旅行费用法(TCM)、条件估值法(CVM)进行景区经营权价值评估，但应辨析这是两种不同的评估。在旅游资源／景区经营权价值评估方法研究方面，叶浪、吴楚材等、雷蓉等学者进行了可贵的探索。学者给出收益现值法、重置成本法等方法部分学者还考虑到旅游资源／景区的不同开发阶段(表1)。
基于上述已有评估方法的评述，可以进一步厘清5个问题：①价值与需明确。上述研究中评估对象界定既有价值也有，笔者认为目前应着眼于价值，即在公平竞争市场假设条件下，能被公认的蕴含在资产中的价值含量。而则可能是买卖双方的特殊动机、谈判实力、特别成交条件、市场突变导致背离价值的成交。一方面，价值是的基础；另一方面，景区经营权的市场供求关系较为复杂，目前评估这种市场供求关系具有固有的难度。因此，对景区经营权价值的评估应优先考虑。②评估对象的用途需明确界定。价值来源于对人类的有用性，因此，首先需要明确界定评估对象的用途，在用途界定清晰的前提下才能进行价值评估。例如森林旅游资源仅为旅游用途还是兼顾用材林，未明确界定情况下评估价值难免偏失。旅游资源由于是资源的附属属性和利用属性，因此，采用景区的概念作为评估对象更合理，明确界定为旅游经营所用。实际上，已有评估也是以景区为单位进行的。③方法需要建立一定的体系。评估需要建立完整的方法体系，在选择途径的基础上选择具体的方法，然后提出相应的指标。对于景区经营权价值评估，现有学者的研究尚需完善；有些学者的指标与方法脱节，无法逻辑自洽。④方法需要有相应的适宜性分析。有些学者提出评估方法有多种，但需要结合方法的假设条件和本身特点进行适宜性分析。值得商榷的是，重置成本法用于森林旅游资源这种可更新资源的合理性。因为重置成本法的使用前提是存在损耗且必要的损耗是可计算的。这从一个侧面反映出方法适宜性分析的重要性。⑤方法要与评估对象有效结合。方法是为获得某种东西或达到某种目的而采取的手段与行为方式，因此方法是经过抽象得出具有普适性的。将具有普适性的评估方法应用于具体评估对象中，必须结合评估对象的特点。因此景区经营权价值评估，必须在评估方法的宏观思路指导下与景区经营实际情况相结合来界定具体的指标和参数。源于：标准论文格式范文www.7ctime.com
3　景区经营权价值评估方法体系的构建
由于景区经营权价值评估的复杂性和多要素性，景区经营权价值评估方法应该是一个多层次且多角度的体系。首先，景区经营权价值评估方法需要确定总体评估思路(即评估途径)；第二，在总体思路指导下，判断景区经营的阶段和特征；第三，结合景区的不同开发阶段选择适宜的具体方法；第四，选择评估指标体系，最后对各指标评估实现的各种经济参数进行确定。以上4个步骤构成整个评估方法体系，即AOMI体系，由途径(approach)——对象(object)——方法(method)——参数(index)4个层次组成(图1)。刘敏等在系统对比环境资源的游憩价值与景区经营权价值的基础上，认为这是两条不同的主线。环境资源是没有市场的，属于非市场物品。其评估出的游憩价值是非市场价值，需要借助福利经济学理论，用揭示偏好法(如TCM)、陈述偏好法(如CVM)来将没有市场的环境资源赋予货币价值；景区经营权价值是对于某一时点上公开市场上最有可能的交换价值的估计，因此经营资产价值是存在市场基础的；其价值采用资产评估，从现实市场的收益、成本入手进行评估。刘敏等系统分析收益法(途径)、市场法(途径)和成本法(途径)，通过对评估基本途径的主要测算价值类型、途径的前提条件满足程度及方法本身的科学性分析，提出了收益法(途径)是目前适合我国景区经营权价值评估的途径。本文是对前一成果的延续，重点构建完整的评估方法体系和进行收益途径下的具体评估方法的适宜性分析。4　景区经营权价值具体评估方法适宜性分析
值得强调的是，在整个评估方法构建中，由于方法具有普适性，虽然方法在其他论文导读：净利润或者剩余净流量的现值与景区总收入的现值之比的值作为经营权权益系数。这个权益系数一般情况下与剩余净利润或者剩余净流量呈递增关系，而与景区总费用成本呈递减关系，即成本越高的景区，其剩余净利润或剩余净流量少，经营权权益系数低；成本费用越低的景区，其剩余净利润或剩余净流量多，经营权权益系数高。
领域也有应用，但方法在景区经营权价值评估中的适用性与具体评估方法中的指标选择及其实现是至关重要的环节。这也是基于对象解决实际问题的核心所在。

4.1三种具体评估方法比较

当前，资产评估、矿业权评估等领域评估实践较多，评估方法相对成熟；其中有些评估方法可以借鉴。综合资产评估、矿业权评估、房地产评估等领域的已有研究，将收益途径下3种常用具体评估方法，即折现流量法、收益还原法和收益权益法进行比较(表2)。
通过比较可以看出，3种具体方法有不同的思路。本文进一步分析方法的模型与思路，以便深入剖析和比较。
折现流量法(Discounted Cash Flow，DCF)，使用广泛，并被大多数关于资本运作的文献认为是最科学、最成熟的价值评估方法。该模型的基本原理是被评估企业的任何资产的价值等于其预期未来全部流的现值总和。其基本思路是把被评估资产的预期收益流，通过适当的折现率进行折现，从而转化成资产被评估时点的现时价值。折现流量法的基本模型是：
式(1)中：V表示待估的山岳型景区经营权价值；CFt表示景区在第t年产生的流；n表示山岳型景区的有效获利年限；r为预期的流的折现率。
还可以考虑进行多阶段的估算，但最后一个阶段属于有限期的收益。多阶段DCF模型如下：式(2)中其他变量的含义与式(1)同，g表示n：年之后，景区预期年收益将以固定比率(g)增长。
收益还原法也称收益法。与折现流量法不同，收益还原法主要关注景区净收益，而不是净流量，计算中使用总成本费用。收益还原法与折现流量法选取的主要指标不同，在实际评估中需要对景区提供的财务数据与行业平均技术、管理水平比较利用。
收益还原法的计算模型为：
式(3)中：V表示待估的景区经营权价值；Wt表示景区在第t年产生的净利润；n表示景区的有效获利年限；r为预期的流的折现率。
收益权益法包含了收益途径的基本思路，将剩余净收益额的计算过程用经营权权益系数代替进行计算。收益权益法的基本假设是景区的收入具有上升趋势；在景区的旅游收入具有一定平稳趋势的情况下，景区的总旅游收入与剩余净利润存在一个正相关关系，即景区总收入越高，剩余净利润也越多。通过剩余净利润或者剩余净流量的现值与景区总收入的现值之比的值作为经营权权益系数。这个权益系数一般情况下与剩余净利润或者剩余净流量呈递增关系，而与景区总费用成本呈递减关系，即成本越高的景区，其剩余净利润或剩余净流量少，经营权权益系数低；成本费用越低的景区，其剩余净利润或剩余净流量多，经营权权益系数高。
收益权益法是将各年景区总收入折现后累计求和，再用经营权权益系数调整得出景区经营权评估价值。其具体模型如下：
式(4)中：V表示待估的景区经营权价值；Ei为景区第i年的收入额；r为折现率；n为计算年限；k为景区经营权权益系数。
收益权益法不适合对景区的时间段进行分段计算，而且对于具体的成本费用没有考虑，只是从收入角度人手。因此，收益权益法所需要的信息资料远远少于折现流量法。此外，经营权权益系数是在其他经营权价值评估的基础上的统计结果，并结合整个景区经营行业的基本规律，所以对具体的被评估景区的经营状况反映得并不充分。当然，经营权权益系数的取值也是在具体景区情况的详细了解和深入分析基础上确定的。
就方法本身看，折现流量法总体科学性较高，计算过程比较复杂，涉及指标较多；收益还原法是将景区未来的净利润折现到现在，计算总成本费用，涉及指标稍少一些；收益权益法是简化净收益额的一种方法，涉及指标较少，总体科学性和准确性都要差一些。

4.2景区开发阶段与经营特点分析

依据景区的基础设施建设、经营管理及游客量等情况综合考虑，可将景区开发阶段大致分为3种：潜在景区、开发初期景区和成熟景区(表3)。事实上，我国的景区类型多样，数量众多，本文的类型划分主要考虑数量众多且具有代表性的山岳型自然景区情况。由于成熟型景区配套设施比较齐全，开发时间长，拥有的资产种类比较齐全，具有较强的参考价值，所以选择成熟型景区作为评估重点。

4.3具体评估方法适宜性分析

从方法科学性、评估时段、所需资料情况和计算的复杂性看，收益途径下的3种方法适用于不同的评估对象(表4)。综上所述，本文认为：①折现流量法的方法最科学，所需资料较多，计算较复杂(不仅需要计算总成本费用，还需计算经营成本)。该方法的模型特点能够很好地反映出成熟型景区的经营权价值。②收益权益法的工作量较小，要求资料的详细程度低一些。尤其对于开发初期景区在自身关键性的收益参数无法实现的情况下，可利用收益权益法用行业数据和地区数据进行替代弥补。开发初期景区和潜在景区显然难以具备DCF方法的条件，使用收益权益法较合适。③收益还原法较折现流量法涉及指标稍少，适宜在相对要求简单的成熟型景区和有详细财务资料的开发初期景区。④在成熟型景区的经营权价值评估，评估时段和依据资料详细程度相同的情况下，折现流量法更适宜且优先考虑。这基于收益法中收益额采用什么样的指标合适的判断。有些学者采用利润表示收益额，大多数学者经过探讨认为采用流量是较好的一种形式。一些经济学、财务学文献的流量估价模型也表明，企业的价值量最终是由企业的流量而不是由利润决定的。经济学家经过研究认为，公司价值基础是流量。当流量的变动与利润的变动不一致时，公司的价值变化与流量的变化更为一致(表5)。显然，流作为收益额选择的一种形式，更能体现资产的收益。

4.4景区具体评估方法的基本参数构成

经过适宜性分析，折现流量法和收益权益法是适合我国山岳型景区经营权价值评估的两种具体评估方法。具体方法的评估参数的界定尚需进一步结合景区的发展历史、经营权转让方式、评估目的、经营现状等进一步研究。本文研究尚局限于普遍性主要参数的建议。成熟景区经营权价值评估适合采用折现流量法。在综合考虑的基础上，应用折现流量法评估成熟景区经营权价值的主要参数有：景区旅游资源等级、景区游客量(历史数据及评估期内预测数据)、景区环境容量、评估期内的景区开发方案、景区门票收入、景区其他收入、固定资产投资、流动资金、总成本费用、经营成本、营业税及附加、企业所得税、评估年限和折现率等。收益权益法主要应用于开发初期的景区及潜在景区在假设开发情况下的资产经营价值评估。收益权益法主要涉及的因素有：景区资源等级、游客量(历史数据与评估期内预测数据)、景区环境容量、景区总收入、景区经营权益系数、评估年限和折现率等。
5　结语
著名经济学家张维迎认为，市场的三大基础之一是产权。产权是对自由的保障，也是社会秩序的基础。巴茨尔认为，一切权利分析的基本单位是“个人”，所谓“组织”的行为最终可以分析成个人行为的整合。经济学家的这种产权经济分析的理论试图通过产权框架解释个人或个人的集合组织的行为及其经济活动。交易成本的存在表明了认识景区的经营权需要对景区经营权价值有充分的了解。显然，对景区经营权价值的认识及预期获利能力的测算正是这种权利交易的前提。研究与评估方法的存在，将降低这种交易成本，这也正是本研究的重要意义所在。本文的研究着眼于中国旅游业发展主体之一的景区，关源于：大学生论文网{#G论文导读：
etFullDomain}
注其产权的转变及其交易中存在的问题。通过对景区经营权价值评估方法体系构建及适宜性分析，为景区经营权流转、融资、法律担保等奠定方法基础，有益于进一步研究景区的产权状况与合理经营开发。由于景区具有一定的特殊性，经营权转让与旅游开发具有一定外部性，因此在资产评估方法体系下，对环境资源的占用及建设费用也进行了充分考虑，体现在具体的指标及参数核算中。本文的后续研究将针对不同评估方法进行具体的指标和参数的构建和构建测算，尤其需关注环境资源因素及旅游生态补偿费用核算，以期实现整个方法体系的完整性。
致谢：诚挚感谢石学勇评估师对本文的建设性指导意见与修改，感谢刘爱利博士对本文的文字修改与完善。