房地产开发企业土地增值税纳税筹划-

论文导读：
摘　要：土地增值税是房地产开发企业承担的一项重要税种，其税率较高，税负重，且税率为超率累进税率，不同级次之间税收负担差距大，因此，该税的纳税筹划受到房地产开发企业的普遍关注。鉴于此，从土地增值税的特点出发，对常用的筹划策略进行详尽的介绍，以期为房地产企业进行纳税筹划提供有益帮助。
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
1000-8772（2012）09-0098-02

一、土地增值税的基本内容

(一)税制要素

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

1.纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）的单位和个人，因此房地产开发企业是土地增值税的最主要的纳税人之一。
2.税率
土地增值税采用四级超率累进税率，见下表：
土地增值税税率表

3.应纳税额的计算

土地增值税的应纳税额=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除系数。

(二)房地产开发企业土地增值税的涉税业务

1.土地使用权转让

土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。

2.在建项目转让

房地产开发企业由于自有资金的限制或管理方面的原因，将已进入施工阶段的房地产开发项目，转让给其他房地产开发企业继续开发的，则应按实际取得的转让收入和法定的扣除项目金额计算缴纳土地增值税。

3.房屋销售

房地产开发企业开发建设的房屋对外销售的，属于土地增值税的征税范围，应该缴纳土地增值税。

二、土地增值税纳税筹划运用

(一)筹划思路

1.减少或分解销售收入

减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的。
2.增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。

(二)筹划策略

土地增值税的纳税筹划应从以下几个方面考虑：

1.避开土地增值税征税范围的筹划

（1）变房地产销售为代建行为
代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，完工后向客户收取代建劳务费的行为。由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，应缴纳3%营业税，与土地增值税30%～60%的超率累进税率和转让不动产5%的营业税相比，负担很轻。
（2）变房地产销售为合作建房行为
如果房地产开发企业在开发前找到需要购房的单位协商，由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房。这样，购房者分得的自用部分房产不用缴纳土地增值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的那部分房产时缴纳土地增值税，大大降低了开发企业的税负。
（3）变房地产项目转让为股权转让
房地产企业也可以用房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
（4）改售为租
房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产的营业税。

2.转让房地产收入的筹划

（1）分散收入
由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。可以采取的方法有：第一，将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理。 第二，将房屋的装修、装饰以及设备安装费用单独签订合同。对于销售的精装修房，如果在与客户签订合同时，略作变通，将装修费与房款分开签订，就能节省不少增值税。
（2）搭配销售
由于土地增值税属于四档超率累进税率，所以，如果将高增值房地产与低增值的房地产搭配出售，将高增值房地产的适当向低增值的房地产转移，可以调低高增值房地产的适用税率，从而降低整体税负。
（3）确定适当的房地产转让
我国土地增值税法规定：纳税人建造普通住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20%时，免征土地增殖税；超过扣除项目金额20%时，应就其全部的增值额按税法规定征税。据此规定，房地产开发企业定价时应在增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担之间权衡，选择最佳方案。

3.扣除项目金额的筹划

（1）确定适宜的成本核算对象
房地产开发企业应综合考虑开发工程的地点、用途、结构、装修、层高和工期进度等因素来确定成本核算对象，在合理的范围内，尽可能使各处开发工程的增值率趋于大致相同，从总体上达到降低税负的目的。
（2）分期、分批开发扣除项目
土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积和总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这种选择性的规定为企业税收筹划提供了一定的空间。企业可以通过计算分析，选择有利于使各期、各批工程的增值率趋于相同的分摊方法，将扣除项目金额在不同的项目之间分摊，从而降低整体税负，实现收益的最大化。
（3）加大房地产开发成本的筹划
房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。在实际运作中，一般将有效益的工程，如住宅，先开工以便销售，可能楼都建好了，也卖得差不多了，但该建的学校、幼儿园等配套设施还没有建，这也是普遍现象。对于尚未完工部分的成本费用，房地产开发企业摘自：7彩论文网本科毕业论文答辩www.7ctime.com
在项目完成时由财务人员依据预算数和经验预提，直接计入成论文导读：
本。房地产开发企业在允许范围内就高预提，先行增加成本，这不仅节约土地增值税，而且延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。
（4）房地产开发费用的筹划
房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。为了便于操作，土地增值税实施细则对房地开发费用的扣除标准作了比例规定，对财务费用中的利息费支出作了较为灵活的规定，为税收筹划提供了一定的空间。究竟采用哪种利息扣除方式合算，是有规律可循的。如果企业在开发过程中主要依靠负债筹资，借用了大量资金，利息费用很大，则应尽量提供金融机构的证明，采用具实扣除方式；如果企业在开发过程中主要依靠权益资本筹资，借款很少，利息费用很小，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，以多扣费用，少交税金。
三、结语
土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
参考文献：
财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.
盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连：东北财经大学出版社，2005.
[3] 高国.房地产企业纳税筹划[J].商业会计，2006，（8）.
[4] 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）[EB/OL].中国政府门户网站，2005-08-19.
（责任编辑：袁凌云）