试析公积金土地出让金创新高·公积金“钱荒”来袭前言

论文导读：
●土地出让金创新高
近日，业内某权威机构公布的数据引起业界广泛关注。2013年前三季度，全国300个城市共推出11.8亿平方米，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%。300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。
在300城市中，上海前三季度卖地收入最高，全国排名第一，近1568亿元。涨幅方面，卖地收入前十名的城市，与去年前三季度相比，十个城市同比全部上涨，除武汉外，涨幅均超过10%，其中还有6个城市的涨幅超过100%。在这些城市中，深圳的涨幅最大，为475%，其次是广州，涨幅为431.2%。
数据显示，2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值；成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.摘自：毕业论文www.7ctime.com
4倍。而十大代表性房地产企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的

1.5倍，比去年全年水平高出11%。

相应的，各地“地王”神话也此起彼伏。例如，9月4日，北京农展馆地块成交，溢价率16.67%，折合楼面价每平方米7.3万元，加冕北京单价“地王”；9月5日，上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元被竞得，溢价率24.4%，刷新了上价“地王”纪录；随后，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块狂揽47.25亿元，分别创造当地“地王”新纪录；9月中旬招商地产以65亿元巨资获得深圳蛇口地块，29000元/平方米的楼面地价几乎与附近商品房的相当，等等。
前三季度土地出让金创新高，归其原因，无非以下两个方面。
一是很多城市今年土地供给量显著增长。今年，各地方政府都在积极推地，其中住宅地块供应量超过去年，尤其是推出了相当多的优质地块供市场争夺。如北京，国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总面积达157.8万平方米。在已经挂出出让的土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到230万平方米。加上已经出让的土地814万平方米，预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平方米。而2012年前三季度的住宅类土地成交仅453万平方米。
二是房企资金充足，补仓意愿强烈。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。如今的房企“不差钱”，一方面是由于商品房销售同比增速处于高位，企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转。另一方面，很多房企尝试在海外融资以缓和资金链。如保利在今年首尝海外融资，在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，折合年收益率4.713%。越秀集团今年也首次发行美元债券以拓宽融资渠道，并将全年融资目标调高了10%。不仅如此，国内的资金也纷纷重新聚集在房地产领域。房企出于对未来市场的乐观预期，纷纷砸重金抢地。
房企拿地意愿与政府推地可谓互为表里。当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。此番土地出让金创新高与“地王”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖。地方政府卖地出现 “井喷”，一个无法绕过的原因是，随着经济增速减缓，其财政收入出现下降。卖地已经成为地方政府推动项目投资的捷径，土地出让金已经成为地方政府不折不扣的 “钱袋子”。
但这种一时的繁荣，对目前仍在坚持的房地产市场调控构成了一种反作用力，对正在积极推进的政府职能转变也是一种消极因素。政府卖地的生意越是兴旺，政府离它的职能要求也就越远。土地财政制度的存在，不仅使房地产调控处于悬空状态，而且使我国的土地市场出现高度扭曲，为今后社会经济的可持续发展埋下巨大的隐患。
解决土地财政这个顽症，固然需要地方政府遏制卖地冲动，但更重要的是进行税制改革，为地方政府找到一个可以能够持续的并且有可能逐渐取代的“替代物”，从这个意义上说，房产税无疑是比较理想的。
●公积金“钱荒”来袭
近期，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和论文导读：市保障性住房建设的目的。此外，公积金“资金池”的分散管理，也降低了资金使用效率，使得各地“忙闲不均”。应加强全国公积金计划管理，加强公积金资金监管，实现公积金投资增值。上一页12
公积金贷款也呈快速增长状态。杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，却闹起了“钱荒”。
今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的1倍。在江苏泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长周期，一些地区的公积金出现了年度“赤字”。
另一方面，房地产市场交易量快速增长，带动公积金净流出加快。今年1—6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面积分别同比增长56%和126%，受此带动，上半年累计发放公积金个贷33

3.8亿元，同比增长115%。

事实上，公积金“钱荒”也只是今年以来的情况。有数据显示，2011-2012年，全国公积金年结余约有四五千亿元，沉淀资金数额巨大。
“公积金也闹起了‘钱荒’？”舆论传递出的焦虑情绪引发了连锁反应。
公积金告急，很多购房者只能转向商业贷款，并为之承受沉重的房贷负担。以上海夫妻双方公积金最高可贷款额度80万元计算，与等额本息还款方式20年期的商业贷款相比，公积金贷款共少支付利息约2

2.2万元。

有业内人士指出，“造成公积金‘沉睡’的原因是中低收入者作为缴存公积金的主力，其对公积金的提取和使用较少。而楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。”
也有部分专家认为，公积金“沉睡”与吃紧并存归根结底在于难以全国统筹使用，造成楼市火爆的城市吃紧，而其他一些城市的公积金沉睡。
苏州市公积金管理中心副主任朱建明表示，《住房公积金管理条例》距上次修订已经有10余年时间，很多内容已经不适应经济社会发展需要，特别是行政执法手段缺失，队伍、细则、解释缺乏，都影响了公积金制度的推行。
由于公积金贷款供求矛盾异常突出，部分城市已采取降低贷款最高额度、“公转商”贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。
“从长期看，还需要从根本上完善公积金制度，开源节流、依法缴存，并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波说。
创新公积金投融资功能才能更好地发挥资金效益。上海市公积金管理中心主任沈正超认为，完善公积金制度，还必须赋予住房公积金参与保障性住房建设的投融资功能，充分利用公积金结余资金或增值收益以直接投资或贷款融资等方式支持保障性住房建设，以达到提高效率、保值增值和促进城市保障性住房建设的目的。
此外，公积金“资金池”的分散管理，也降低了资金使用效率，使得各地“忙闲不均”。应加强全国公积金计划管理，加强公积金资金监管，实现公积金投资增值。