阐释房地产企业房地产企业成本核算相关不足初探

论文导读：产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造
1009-4202（2013）09-000-02
摘 要 本文从成本核算的内容入手，阐述了成本核算步骤及难点，分析了成本核算中存在的问题并提出了相应的解决措施。
关键词 房地产企业 成本核算 成本对象 成本分摊
国家“十二五”规划中指出“积极稳妥推进城镇化”的战略目标，房地产行业作为城镇化的先导性基础产业在城镇化进程中扮演着极其重要的角色，其发展前景也受到业界越来越多的关注。在此背景下，房地产行业会计核算的规范性也显得越来越重要。房地产行业的会计核算具有特殊性，《会计准则》的相关条款对其具体实务操作的指导缺乏针对性，而财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》已不再适应现阶段房地产开发企业业务发展的需求，从而使会计工作者在实务工作中存在很多困惑和操作上的随意性。鉴于此，本文拟就房地产会计核算中关键的成本核算问题进行探讨。

一、房地产企业成本核算内容

房地产企业成本核算是对开发过程中发生的费用按一定的对象进行归集和分配，采用适当的方法计算出成本计算对象的总成本和单位成本的过程。成本内容分为：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

二、房地产企业成本核算步骤和难点

(一)房地产企业成本核算步骤

成本核算的具体步骤依次为：（1）根据企业自身的业务特点，按照成本核算内容设置成本核算会计科目及科目级次；（2）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；（3）按照会计科目核算和归集开发成本及费用；（4）按受益原则和摘自：毕业论文工作总结www.7ctime.com
配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准并进行分配；（5）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本及单方成本；（6）正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本；（7）最后在充分了解项目经济技术指标的基础上正确划分可售面积、不可售面积，正确结转完工开发产品的销售成本。

(二)房地产企业成本核算的难点

成本核算过程中的难点在于成本对象的确定以及成本费用如何在各成本对象间进行分配。科学合理的确定成本对象是成本核算的起点，而正确的分配成本费用是成本核算的精髓，也是关键所在。确定成本分配方法和标准时要综合考虑工程技术、税收相关规定及会计核算原则等多方面的要求和关联性。科学的分配一方面能使会计核算更精准，各项利润指标更真实；另一方面也为项目终了的土地增值税清算工作提供便捷，避免各物业类型成本平均化造成的税负不合理状况。

三、房地产企业成本核算存在的问题

房地产成本核算体系庞大、核算周期长、子目多等特性决定了会计核算人员必须具备较高的专业素质和较强的职业判断能力，能在复杂多变的业务中保持清晰的账务处理思路。笔者认为，房地产业成本核算中存在的问题主要有以下几方面：

(一)成本对象确定的随意性

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，成本对象的确定在房地产成本核算中起论文导读：
着关键的作用。成本对象的确定原则有可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。在实务操作中，大多房地产项目建账时没有充分考虑成本对象问题，仅仅是将各成本明细讲行简单笼统的归集，项目竣工销售结转时，再按单一的可否销售原则将总成本按建筑面积分摊为单方成本进行销售成本的结转。对于分期开发的房地产企业则是在项目建设初期采用单一的分类归集原则，即将同一地块上一期开发的开发产品作为一个成本对象进行成本费用的归集。此操作虽简便易行，却丧失合理性，结果导致不同物业类型开发产品的成本均衡化，土地增值率差异巨大。鉴于此，部分开发企业在最终单方成本确定时又进行人为处理，将总成本在住宅与商业部分进行调剂，以解决前述不合理状况。以上操作缺乏科学依据，随意性强。

(二)成本费用的归集不全面

房地产成本核算涉及面广，可变因素多，部分支出在成本预算初期无法准确估算，具有不可预见性。另外，有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收，可否收回也具有不确定性。而会计核算人员由于专业知识的局限性，容易忽略此部分成本，造成成本费用归集不全面。

(三)成本分摊方法不规范

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。直接成本应直接计入各成本对象，而共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化，具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法，不同成本项目所采取的分摊方法也有所区别。而实务操作中，会计核算人员往往将成本费用采用单一的分摊方法进行分配，如所有的成本费用均按建筑面积法在各成本对象间进行分配，缺乏合理性。

四、加强房地产企业成本核算的措施

(一)合理确定成本对象

目前开发产品很少是单功能的开发产品，多是多物业形态的综合性开发产品。由于不同形态的开发产品其建造成本也有较大的差别，同时，不同功能的开发产品其商业价值也大不相同，在销售上存在较大差异。若不按功能区分成本对象，而是笼统的作为一个成本对象进行开发成本核算，不仅不能真实反映各物业形态开发产品的盈利情况，而且在后期土地增值税清算时也会出现各类开发产品土地增值率相差甚远，税负失衡的状况。因此实务中按功能区分成本对象是比较科学和常见的一种处理方式。例如一栋商业综合体，可以按其功能区分为地下非人防、商铺裙楼、地上塔楼等成本对象进行开发成本的核算。又如一期开发的新型住宅小区，可按其功能区分为住宅、商铺、架空层、地下非人防等成本对象进行开发成本的核算；若有盈利性的公共配套设施用房如幼儿园，也应单独作为一个成本对象进行开发成本的核算。

(二)准确归集开发成本和费用

成本对象确定后，按成本项目和成本对象进行开发成本费用的归集也至关重要。成本费用归集时要区分直接成本和间接成本。直接成本是能直接计入某一成本对象的费用；间接成本是不能直接计入某一成本对象，需在几个成本对象间进行分摊的费用。例如一栋商业楼中，商铺彩钢雨蓬属直接成本可以直接计入成本对象是“商铺”的成本项目中去；而开发间接费属于间接成本需要在各成本对象间进行分摊。实务中，对于不能直接计入各成本对象的成本项目建议增设“待分摊成本”这个过渡用成本对象，用于归集需二次分摊的成本费用。此外，由于房地产企业开发周期长、项目决算滞后的特点，部分成本费用在开发产品竣工销售时还未确定，针对此特性建议增设成本二级明细科目——“成本预提项”用于核算不可预见费。

(三)科学分摊成本费用

如何将开发成本在综合性开发产品的各物业形态间进行合理分摊是最能体现核算人员会计专业水平的关键所在。在这里，笔者就各成本项目的分摊方法做简要分折。

1.土地成本

分期开发项目先按各期的占地面积法将土地成本分配到各期；再将分配到各期的土地成本在各论文导读：进行分配。3.开发间接费开发间接费中的借款费用（即资本化利息）应按预算造价法进行分配，分配比例为某成本对象完成投资额占项目完成抽资总额的比率；其他开发间接费则按建筑面积法进行分配。参考文献：国家税务总局.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.国税发【2009】31号.2009-03-06.郭懿
成本核算对象间分配。如有小区道路、中心广场等公用场所，则应在房屋、道路、中心广场中先按占地面积进行一次分配；然后将分配到小区内道路、中心广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行二次分配。若开发产品是一栋商业综合体，其成本对象间则需再按建筑面积法进行分配。

2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可按用建筑面积法进行分配。

3.开发间接费

开发间接费中的借款费用（即资本化利息）应按预算造价法进行分配，分配比例为某成本对象完成投资额占项目完成抽资总额的比率；其他开发间接费则按建筑面积法进行分配。
参考文献：
国家税务总局.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.国税发【2009】31号.2009-03-06.
郭懿洁.浅谈房地产开发企业收入成本核算的特殊性.现代商业.2012（11）.