有关于宅基地小城镇建设宅基地置换方式研究

论文导读：
[摘要]本文以天津市东丽区华明镇模式分析为例，主要研究小城镇建设宅基地的置换模式。
[关键词]宅基地置换 土地流转 置换模式
[]A [文章编号]1009-5349（2013）07-0117-02
天津市结合区域特点，积极探索了以宅基地置换构建小城镇发展的新途径。

一、华明镇模式研究背景

随着天津市东丽区的不断发展，土地资源投入不足成为发展瓶颈。同时当地农民希望加快城市化进程，享受到城市居民的公共产品和社会福利。基于这种博弈，天津市根据实际，提出了宅基地置换的基本思路，以东丽区华明镇为典型，基本构想是：以不减少耕地为前提，农民以其宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。最后由政府统一组织在原有村庄范围内，对相当于建设农民还迁住房占地面积大小的土地进行复耕，其余的村庄土地面积即为实施“宅基地换房”节约出的建设用地，一部分整理后进入土地市场拍卖后换回为农民建设小城镇所需各项费用，另一部分作为区域内经济社会建设的储备用地。

二、华明镇区位特点

所谓区位，是指人类各种经济活动（如生产、销售、研究开发等）在地域上的分布和组织。区位理论，强调了如何合理安排城市功能，提高土地的运行效率，提高城市土地的地租。华明镇的区位具有以下特点：
第一，地理位置优势。华明镇地处天津市中心区和天津滨海新区之间，交通便捷畅达，运输成本较小。东连天津滨海新区，西靠天津市中心区，南临天津滨海国际机场，北通东北三省。是天津市区与滨海新区、国际机场、首都北京以及东北三省的重要枢纽。靠近滨海新区空港物流加工区，为天津市的第

二、第三产业发展提供了足够空间。

第二，级差地租增加。级差地租是由对较好质量土地经营权的垄断而获得的级差超额利润转化而来，它通常有两种形式，即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。这里我们所指的级差地租主要是指级差地租Ⅱ。
事实上，宅基地置换使得华明镇的级差地租收入发生了变化。过去的华明镇只不过是一片由12个分散的行政村组成的小村庄，经过土地重新整理，将原本分散的资源重新集中在一起形成规模效益，增加了级差地租。根据天津市东丽区华明示范镇农民置换前后的财产评价，华明镇原有宅基地和房屋的估价是2～5万元，而如今三口之家在新华明镇示范园内置换一套住宅可达到90多平方米，价值超过40万元，增值了近10～20倍，农民家庭收入得到提高。
第三，集聚效应、集约效应、辐射效应明显。通过土地重新整理，华明镇的土地利用更加集聚化和集约化。
从农业上看，之前的华明镇，农业生产技术水平低下，产出率不高。而华明镇示范园对宅基地进行了复垦，利用现代农业技术，有效提高了土地产出率、资源利用率和劳动生产率。
同时，还提高了土地的集约利用。根据天津市东丽区华明示范镇的统计，该镇建设涉及的12个村庄共有宅基地12071亩，建设示范镇只需要8427亩（还迁房与土地出让），实现了还迁住宅建设和平衡建设资金，节约建设用地4000亩。这种做法改善了过去农村土地地块零碎、利用率低、无法规模化经营问题，实现了土地集约利用。（见表1）
从工业上来看，良好的区位优势，使得华明镇对农民居住、服务、产业等功能区进行了科学划分，实现了工业的集约化发展。
此外，华明镇还可以容纳更多人一般论文格式范文www.7ctime.com
口，成为兼居住与商业、服务功能的新型城市，周边建设天津空港物流加工区、天津航空城、东丽湖温泉度假旅游区等重点区域配套，直接增加了农村的非农就业机会，增加就业岗位，提升了公共服务，同时对整个滨海新区的发展具有辐射效应。

三、华明镇土地置换后主要经济指标

天津大学吴苓博士在其《城市近郊土地集约利用研究》一文中对东丽区广大农民生活现状以及生活需求同当前全国农村小康水平、全国城市小康水平、2020年实现农村全面小康水平进行了对比。具体数值见表2：
吴苓认为，东丽区的经济发展指标基本接近全国城市小康水平的5000美元指标。当然，主要经济指标只反映了宏观现象，尽管已达到小康发展水平，但本文并未对华明镇农民宅基地置换的认可度和满意度等方面做进一步调查研究，只能说明置换后帕累托改进。

四、农民收益的成本、收入分析

宅基地置换的最终目的是提高农民生活质量。那么，华明镇宅基地置换后农民的收益如何，论文导读：理。通过东丽农民生活水平的综合比较表可以看出（见表2），东丽区的农民人均地区生产总值5862美元已经高于全国城市小康生活水平的5000美元，东丽区农民人均住房面积的33平方米已经高于全国城市小康人均住房面积的12平方米。由此，在单位面积的土地上，可以产生更多的租金收入，必然导致土地总收益的提高。
我们从农民宅基地置换前后的成本与收入两方面进行分析。首先分析农民的成本与收入分别是什么。
第

一、农民的成本。农民最主要成本是农民对宅基地的使用权。

宅基地是集体土地，使用权不能自由流转，也不能抵押，只有使用权和收益权。由于宅基地权能的限制性，村民住宅和城市住宅之间形成了二元的产权管理模式，住宅成为了村民的最大资产。宅基地的使用权不能在市场上进行交易，没有，因此，农民一旦失去了宅基地也就意味着其失去了生活保障。可见，农民的成本为零。
第二，农民的收入。在土地置换过程中，农民的收入主要是土地重新整理后土地总收益、农民可分享的比例以及土地流转成本。进一步讲，土地总收益和农民可分享的比例同农民收入呈正相关，土地流转成本同农民收入呈负相关。
对于土地总收益的提高主要从三个方面分析：土地的集约利用、产业的集聚效应以及经济结构的合理化。
通过土地重新整理，原来落后的村落使人口与产业的空间布局更加合理。通过东丽农民生活水平的综合比较表可以看出（见表2），东丽区的农民人均地区生产总值5862美元已经高于全国城市小康生活水平的5000美元，东丽区农民人均住房面积的33平方米已经高于全国城市小康人均住房面积的12平方米。由此，在单位面积的土地上，可以产生更多的租金收入，必然导致土地总收益的提高。 华明镇宅基地置换促进人口和产业的集中，为产业集聚创造了条件。为实现集约发展，天津市在各区县小城镇鼓励建立示范工业园区，实现产业的集聚和集约。以2005年为例，华明经济功能区起步区当时就有35家企业入驻，引内资协议额5.45亿元，占年计划的108.3%，引外资合同额90万美元，还解决了农民就业。随着单位面积土地总产出的增加，土地总收益也将进一步提高。
马克思主义政治经济学地租理论认为，土地价值是土地租金资本化，也就是说土地价值是土地未来租金收益的贴现值。但是，宅基地是集体所有土地，流动性差，无法通过市场调节手段配置。华明镇通过宅基地换房，将集体所有土地变为国有，让土地流转出来，优化了经济结构，提高了土地收益。
对于农民可分享比例，主要是土地收益合理分配问题。农民可以从土地流转中获得多少收益，既取决于土地流转产生净收益的数量，也取决于土地收益分配比例。
农民是土地所有权人、提供者、决策者，也是城镇化的对象。土地置换中，他们获得了土地资产化合理收益，享受均等化公共服务。
在整个土地综合整治中，政府明确了各方利益，限制土地流转获得的收益，要求农民成为主动参与者，保护了土地收益合理分配时农民可分享比例。
对于土地流转成本。当土地允许流转时，农民等于参与了土地贸易，而在任何市场中，只要进行交易，就会存在成本，因此农民参与土地流转肯定会存在成本，其成本来自于他们的盲目性和分散性。为了降低交易成本，政府在整个宅基地换房过程中提供了大量公共服务，降低了土地流转的成本，提高了净收益。
以上分析用公式可以表示为，农民的总收益（TR）=收入（I）-成本（C），
其中C=0，I=新整理后土地总收益、农民可分享的比例以及土地流转成本，即：TR=新整理后土地总收益、农民可分享的比例以及土地流转成本。又由于土地流转成本很小，因此农民的总收益（TR）是很合理的摘自：写毕业论文经典的网站www.7ctime.com
。
注释：
①全国农村小康生活水平的基本标准。此标准为国家统计局和农业部于2006年3月共同制定下发。
②全国城市小康生活水平的基本标准。表中价值量指标均按1990年计算。此标准为原国家计划委员会与国家统计局联合提出并征求12个部委意见后，于1995年1月修改完成。
③全面建设小康社会指标标准。国家统计局农调与政策研究室农村局成立了联合课题组。该课题组多次召开国务院有关部门专家或领导参加的咨询会和论证会，经过深入基层调研并征求了全国200多位县委书记、县论文导读：2010年版.叶剑平，张有会.一样的土地不一样的生活.中国人民大学出版社，2010年版.上一页123
（市）长的意见，共同研究制定了农村全面小康标准。
【参考文献】
吴苓.城市近郊土地集约利用研究.天津大学，2009年6月.
魏后凯.现代区域经济学.经济管理出版社，2006年版.
[3]阮梅洪.宅基地价值论——一个义乌样本的观察与思考.同济大学出版社，2010年版.
[4]叶剑平，张有会.一样的土地不一样的生活.中国人民大学出版社，2010年版.