试谈选址商业零售网点选址建店实务（下）要求

论文导读：人左右；而便利店的商圈应在3-5万人之间。居民的收入水平，据日本的商业研究理论认为，大致如下表所列：以上所列，主要适用于日本情况，不同国家的民族会随物价和生活方式的不同而有所差别，但消费需求同居民收入呈正相关，这一实质是一样的。据香港的商业流通专家研究，当居民年收入在1000美元以下时，杂货店、便利店、廉价商
如将以上要素具体化，主要的有如下几条：
居住者条件，主要考察：
第

一、该区之地形；

第

二、该区之历史及其沿革；

第

三、人口、组成、户数及人口密度；

第

四、人口的职业特点，收入水平，消费习惯；

第

五、该区的产业结构；

第

六、行政条件，如土地、房屋、开发现状及未来发展，灾害对策、就业政策、产业政策等等；

第

七、该社区的服务状况。

上述七条件，人口和收入水平是要点。人口是商业网点选址的第一要素。国
际上通行的研究理论认为，大型百货公司（商店）的人口商圈在20-50万之间；超市的人口商圈应在7-13万人左右；而便利店的商圈应在3-5万人之间。居民的收入水平，据日本的商业研究理论认为，大致如下表所列：
以上所列，主要适用于日本情况，不同国家的民族会随物价和生活方式的不同而有所差别，但消费需求同居民收入呈正相关，这一实质是一样的。
据香港的商业流通专家研究，当居民年收入在1000美元以下时，杂货店、便利店、廉价商店和街边摊会有较多的购买者光顾。当居民年均人收入超过1000美元时，开始讲求消费品的品质及购物时的便利性和快适性。只有这时，超级市场才会得到迅速发展。对于年人均收入达到5000美元以上时，一些高级专卖店、大型百货商场和以这两者为主的大型购物中心才能得以蓬勃发展。
交通条件，主要考察：
铁路设施及火车运行图状况；
第

二、高等级公路、一级公路网及客货运输状况；

第

三、海河湖渠等水路、码头及航运状况；

第

四、航班及航空客货运输状况；

第

五、上述各种交通运输工具抵达该商圈的方便程度；

第六，该网点前后左右的街、路状况，包括路宽、路面质量、交通规则、交通灯、路灯、与交叉路口的距离及相邻街、路改造建设规划等；
第

七、附近现有和预计建设的机动车和非机动车停车场地情况。

以上七条中，铁、公、水、空交通状况为该商圈大交通环境，属参考之列，而其中如下几点为考察的重点：由该网点四周沿公路、街道、胡同划出500-1000米的距离为步行商圈，10-20分钟汽车行驶距离为汽车源于：科研方法与论文写作www.7ctime.com
商圈，距公交车站5-10分钟时间为公交商圈。将上述商圈在地图上标出来，并据此计算出交通商圈所涵盖的人口范围，再依据居住者条件中的两条重点要素考察该网点选址的正确度和业态选择的正确度。
吸引条件，主要考察：
商圈内固定人口和流动人口的数量；
第

二、该区的经济吸引力，环境及交通改善前景；

第

三、该区内其他商业网点、业态及相互竞争关系；

第

四、该区内各类现有业态零售店的经营现状、主要问题及改进前景；

第五，该区其他能吸引客流的娱乐、影剧院、健身、博物、展览场馆及公园、学校、培训机构等；
第六，该区的市政、通讯、公用设施及地皮、地价、房价、地形、地区建设规划等，可统称为地域条件。
这六条中，考察的重点是竞争关系和地域条件。商圈内的商业竞争有利有弊，利是可吸引客流，如利用得好可化弊为利，可用线条勾画出竞争关系商圈图。地域条件，主要考虑该店的建设成本，可用成本曲线勾画出地域商圈图。
最后，根据上述20条描述出各种商圈图表、曲线，最终形成总商圈图。总商圈图是零售商业网点选址建店的主要依据。 （全文完）