试析浅谈如何实施城市旧住宅小区物业管理

论文导读：
【摘要】：随着城市住房制度改革的深入进行，针对城市旧住宅小区物业管理难的情况，在论述城市旧住宅小区进行物业管理必要性的基础上，列举旧住宅小区实施专业化物业管理所面临的主要问题，从理论上探讨城市旧住宅小区的物业管理发展对策，解决旧住宅小区实施物业管理的问题。
【关键词】：城市旧住宅小区实施物业管理

一、城市旧住宅小区实施物业管理的必要性

1、改善业主生活环境的需要。

随着人民生活水平的提高、生活工作节奏的加快，人们对住房的要求不仅仅是单纯追求居住面积的增长，而是需要一个设施完善、秩序良好的社区和人文环境。物业管理服务可以提供房屋维修养护、公共秩序管理、小区文化建设、卫生清洁、绿化、家政等多种服务，不仅可以满足广大业主的工作生活多方面的需求，还能有效的提升业主的生活质量。

2、现代化城市发展的需要

城市的发展离不开现代化的城市管理方式，现代化城市的基础是小区，小区的基础是业主和房屋设施设备，物业管理企业对业主的服务质量、房屋设施设备管理水平的好坏，直接影响着整个城市的建设管理水平和城市形象。

3、延长物业使用寿命保值增值的需要。

旧住宅小区由于长期处于重建轻管状态，建管脱节、管理不到位，房屋主体及附属设施设备维修养护不及时，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、上下水管道破损锈蚀、私自占用公共楼道、乱搭乱建、乱堆乱放等问题，直接影响物业的使用年限。

4、住房改革不断深入的需要。

随着房屋私有化、商品化的发展，房屋福利型的管理方式逐步退出历史舞台，住宅小区房屋修缮、公共设施设备的维修管理以及环境卫生的问题日益突出，特别是共用设施设备的维修，由于房屋建造时间较长，功能老化，再加上住宅楼的毗连特性，在进行维修房屋时在资金运作和施工方面都难以协调，迫切需要物业管理服务，协调各业主之间的关系，实施共用部位、共用设施设备的维修养护，加之人们对生活质量、生活环境、物业保值增值的要求逐步提高，人们对物业管理需求逐渐增加，依赖性增强，成为人们生活必不可缺少的一部分。

二、城市旧住宅小区实施物业管理所面临的问题

1、长期福利型后勤服务带来的消费观念障碍。

由于历史形成的后勤补给制模式，造成房屋管理中主要体现为无偿性、福利性服务特征。部分业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄。物业管理的核心是服务型商品，旧住宅小区实施专业化物业管理服务，业主心理有一定的不适应期。特别是收费标准与服务质量不完全对等性易成为业主思想瓶颈，由于物业管理提供的都是软性服务，没有十分的硬性指标可供参照，业主对物业管理的服务水平有着很高的期望值，与物业提供的实际服务有差距。

2、小区基础配套设施、服务设施不完善。

九十年代前的房屋大都是产权单位自己管理，长期以来建管脱节，小区内缺少必要的配套设施。例如，一些排水管道并非严格按有关标准铺设，施工质量较低，严重影响小区排水功能，很多地下管线布局不合理，维修起来很难，既浪费了大量的人力、物力，也给业主的生活和物业管理埋下许多隐患。

3、房屋维修基金严重短缺，公共维修无法得到正常保证。

尽管旧住宅小区在房改出售公有住房时，也按标准提留了一些公共维修专项基金，但由于小区历史久远，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽，再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管服务后的大中维修带来较大困难。由于小区先天不足造成的档次较低，同时考虑业主的经济承受能力，老宿舍区实施专业化物管后的收费标准又不能定得太高，即使有较高的收费率，经费仍然会严重紧缺，小区物管不能实现自我独立生存。

4、物业管理资金来源渠道少。

旧住宅小区在建设时期没有考虑到物业管理的需要，物业企业必须自己想办法筹集资金源于：毕业论文指导记录www.7ctime.com
对小区实施管理，物业管理收费标准实行政府定价，收费标准较低，不能满足小区环境卫生、共用设施设备维修养护、绿化、公共秩序管理等基本项目管理服务所需，对业主提出的其它需求，更是力不从心，使旧住宅小区物业管理难以向更深层次发展，而现状又导致业主对小区管理水平的不满，采取拖欠、拒交物业服务费等形式消极抵制物业管理，矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。
5、专业化法律论文导读：理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形
及地方性法规有待健全。
物业管理是随市场经济应运而生的服务行业，对新建小区必须实行物业管理，缺少对旧住宅小区可操作的物业管理法规。缺乏接管旧住宅小区这种特殊情况具体的规章制度，在接管过程中难上加难，责任不清，往往在处理具体事务的过程中走了样，变了味，业主不配合物业管理服务，使得矛盾激化，阻碍物业管理工作的健康发展。

三、对城市旧住宅小区实施物业管理的办法与对策

城市旧住宅小区实行物业管理是社会发展的必然趋势，在对城市旧住宅实施物业管理改革时，要从实际出发，认真研究解决实施过程中出现的问题，制定具有操作性的切实可行的方案，推动城市旧住宅小区物业管理的稳步发展。

1、转变消费观念，增强业主意识，培育物业管理市场化的基础。

转变业主消费观念的非常重要，它是物业管理市场化最基本的条件。长期以来，特别是实行福利制分房制度的时期，使老百姓已经形成了“住房靠国家、挣钱自己花”的观念。随着社会主义市场经济建立，福利分房制度的终止，物业管理企业所开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务是必须的。

2、实施综合治理，加强配套设施的改造和完善。

旧的住宅小区房屋大多是七十年代建成的，户型布局落后，配套设施简陋，大多数房屋质量存在问题，设施陈旧老化，环境杂乱，活动场所少，便民服务设施少、绿地少。由于当时建设缺乏统一规划，形不成规模，造成物业管理先天不足，给实行物业管理带来了极大困难。如果不对老小区配套设施进行改造，物业管理企业承担不起高额的运行成本，不但会拖垮物管企业，而且也达不到预期的效果。因此，对旧住宅区实行物业管理，应加强环境和配套设施改造和完善，并达到一定的标准。主要改造的内容可以有以下几个方面：
（1）实行一户一表制。长期以来，老小区实行单元表或楼表，用水分摊，致使业主为水费而起的纠纷不断，而且每年还要贴补大量水费损耗。为了物业管理工作的顺利开展，应对小区的自来水、管道煤气、电、暖气实行分表到户，按表收费，减少不必要的纠纷。
（2）排污设施。随着旧城改造步伐的不断加快，周边建成了高档商业区或住宅楼，市政设施不断升级优化，但老住宅楼排污设施较为落后，雨水、污水明、暗沟混排，晴天溢臭气，雨天积深水。在改造设施中，应对排污设施进行改造，从根本上创建良好的生活环境。
（3）电力线路。老小区线路老化，安全系数低，家用电器持续上升使用，用电负荷超载，给小区安全带来隐患。应该争取政府支持、协调电力公司，对老小区的线路进行增容，加大电力负荷，调整电力线路，提高安全系数，保证老住宅小区的安全用电。