试述浅析房地产开发企业内部制约

论文导读：成立。房地产开发企业合同应采用书面形式。合同的设立、变更应经房地产企业管理层会商、执行规定的审批程序，商定审批后盖章签字，生效合同应专人负责整理归档。结语：房地产开发企业内部控制，促进房地产开发企业规范管理，可以降低开发成本，提高经济效益和社会效益，不断提高房地产建设质量，增强房地产企业的综合竞争力
摘要：房地产开发企业项目建设周期较长、技术要求高、资金需求量大、建设环节较多、变现慢，具有很大的不确定性、社会影响大。本文就房地产开发企业内部控制的九个方面进行阐释，对企业的管理完善有一定的指导意义。
关键词：房地产开发企业 内部控制

引言：房地产开发企业内部控制制度包括货币资金控制、材料设备采购领用控制、施工控制、投资融资控制、预决算审核控制、销售收款控制、开发成本核算控制、合同管理控制等。
建立执行有效的内部控制制度，有利于保证开发项目有效运行和资源的合理使用，有利于经济效益的提高，有利于房地产开发企业综合实力的增强。
建立内部控制制度首先要明确控制目标，分析风险点，确定控制点，以下将从九个方面进行论述

一、货币资金控制

货币资金的控制目标是保证货币资金的安全性、合法性、记录的真实性、完整性等。对货币资金控制的岗位设计包括不相容职务分离、岗位轮换制度、货币资金的审批支付权限、会计记录、账实核对、票据及印章的管理等。不相容职务主要包括：授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、采购与银行结算、业务经办与业务稽核、授权批准与监督检查、银行印鉴的保管与使用等。岗位轮换是对不相容岗位的经办人员的工作进行轮换。
票据和印章的管理，明确票据的购买、保管、领用、背书转让、注销、交接等环节的职责权限和处理程序，并专设登记簿进行记录。印章的保管应有专人保管，相互牵制。严格履行签字或盖章手续，并进行登记。

二、材料设备采购领用控制

工程材料的控制目标，是保证工程项目材料的采购、保管、领用符合工程建设的要求，保证材料的合理使用。
材料控制包括采购申请、选择供应商、商议合同条款、批准同意、签订合同、发出订单、验收入库、复核支付款项、日常保管、领用等过程。
材料的采购控制，对一般材料的采购，必须有明确的授权；对重要材料，单价、数量、总价达到一定金额，必须经过董事会批准，经过招标程序，确定供应商，签订合同。对每批材料采购，应附有材料的采购预算、批准文件。入库须有验收手续，出库须有项目经理签字。
对机电设备的购置必须是工程部提出采购计划、经董事会决定招标、技术部门参加会审、确定供应商，专业技术人员组织验收。对于进口机电设备，应有商检报告。对大型设备借款费用应予以资本化。

三、开发项目施工控制

开发项目的施工控制包括施工组织设计、施工进度控制、施工质量控制、施工安全控制、施工现场控制、竣工验收控制等。施工控制目标是保证工程项目在合同约定期限、符合工程质量要求、保证安全、约定造价范围内完成工程项目的建设。
开发项目施工控制实行项目经理负责制，配备符合法律法规规定的质量管理人员、安全管理人员。项目经理负责施工现场管理，监理机构现场监督，施工企业应建立质量管理体系并形成文件，建筑施工人员资格符合法律法规，在施工过程中应源于：论文封面格式www.7ctime.com
明确质量管理制度、安全管理制度。建立内部质量管理、安全管理监督检查和考核机制，保证质量管理制度、安全管理制度的有效执行。
工程项目施工过程中采用的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备进行现场验收。凡涉及安全、功能的有关产品，应按各专业工程质量验收规范规定进行复验，并经监理工程师检查认可。各工序的施工质量，各专业工种之间交接检验，并形成记录，尤其是隐蔽工程、安全试块的见证取样。工程竣工后按法律法规规定进行工程质量验收，报备工程竣工验收报告和有关文件资料。

四、投资融资控制

长期投资的控制目标是规范投资行为、保证投资安全、提高投资效益。长期投资控制必须经过科学严密的可行性研究和论证、董事会批准，并指定专人管理长期投资的后续工作、评估长期投资效果。长期投资的处置与执行应符合控制规定。
房地产开发企业工程项目资金需求量大，完全依靠自有资金不能满足资金需要，对外融资的控制，应根据房地产开发项目规模、工程进度需要确定融资规模、融资时间长短、融资渠道。

五、工程预决算审核控制

工程预决算审核控制应依据工程项目当地当期的造价定额、工程合同、施工图纸、监理文件、工程签单等资料进行审核。房地产开发企业可选择当地三家以上有资质信誉较好的造价咨询公司，比较筛选确定工程造价预决算审核单位。
工程预决算审核应经建设单位负责人、施工单位负责人、项目经理、监理工程师等参与建设方签字确认。

六、销售和收款控制

销售控制目标是保证房地产开发企业销售收入的合法性、真实性、完整性。
销售控制包括商品房销售符合规定、销售折扣有授权批准、收入确认准确、应收款的催收及时、坏账的核销符合规定等。房地产开发企业商品房销售分为自销和代销。
自销是开发企业设立销售部门进行销售。代销是委托公司销售，其销售、折扣率、费率等均应在合同中明确规定。对特殊情况的销售，如折扣折让销售、优惠销售等，其折扣率、优惠额、信用额度、付款方式等应有授权批准，批准与执行应相互牵制。

七、预算控制

房地产开发企业预算由收入预算和支出预算组成。收入预算包括：商品房的销售收入、其他收入等；支出预算包括：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共配套费、开发间接费、管理费用、财务费用等。预算控制目标是对收入、支出合理安排；预算编制质量、编制方法、预算执行等影响预算控制的效果。
八、开发成本核算控制
房地产开发项目经过立项、规划设计、工程招标、材料设备采购、现场管理、工程造价与决算、竣工验收等几个方面，开发周期较长，投入资金较多。项目的开发成本有土地费用、勘察设计费、监理费、行政事业收费、土建安装工程费、供水供电绿化道路等基础设施费、学校会所等公共配套费、工程管理费等，房地产开发项目的核算应按工程进度、开发期、施工标段、不同建筑类型正确划分成本费用，准确核算，并定期进行考核分析。
九、合同管理控制
合同管理是工程项目管理的核心，工程质量、施工进度、成本费用、安全、信息等管理都是与合同管理密不可分的，合同管理的质量会直接影响到其他项目管理内容的管理质量。合同是经济活动的法律文书，是对合同双方的权利义务的约束。经济活动是基于合同而成立。房地产开发企业合同应采用书面形式。合同的设立、变更应经房地产企业管理层会商、执行规定的审批程序，商定审批后盖章签字，生效合同应专人负责整理归档。
结语：
房地产开发企业内部控制，促进房地产开发企业规范管理，可以降低开发成本，提高经济效益和社会效益，不断提高房地产建设质量，增强房地产企业的综合竞争力。
参考文献：
（1）《企业内部控制基本规范》，财会[2008]7号
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》，2007.8.
（3）《中华人民共和国建筑法》，1997.11.
（4）《建设工程安全生产管理条例》《建设工程质量管理条例》