试谈浅谈国有土地使用权出让评估

论文导读：。4、土地出让方案中限制条件的量化根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。这在以往规定了容积率、建筑密度、绿
【摘 要】国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何做到科学合理地评估与确定国有土地使用权市场呢？本文从国有土地使用权出让土地的特点、国有土地使用权出让评估的难点、评估师素质及国有土地使用权出让底价与评估价关系等方面谈谈国有土地使用权的出让的评估的，希望能与同行一起分享......
【关键词】出让评估；评估师素质；底价与评估价的关系
对于评估机构，国有土地使用权出让评估，即是一个难得的机遇，同时又面临许多风险。国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何科学合理地评估与确定国有土地使用权市场，是一个让评估师、评估机构感到头疼和棘手的问题。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。故评估直接关系到拍卖底价的确定，过高者会导致土地流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。

一、充分了解、认识所评估的土地的特点

1、规模大、价值量高。

为了“统一规划，统一设计，统一施工”，现国有土地的出让规模一般都较大，所以国有土地使用权出让评估所评估的土地，其地上拟建建筑面积少则几万平方，多则几十万，上百万平方米，其价值则是至少上亿元，多则上百亿元。

2、具有一定的政策导向性，社会关注度高。

现阶段来看，房地产业对于众多国家都是国家的支柱产业之一，作为房地产开发的基本元素——土地，其的高低对于房地产的开展更是有着举足轻重的作用。而国有土地使用权出让是房地产开发商获得城镇土地使用权的最基本方式，一个城市的国有土地使用权出让涉及众多的土地使用者经济利益，因此国有土地使用权出让的也具有一定的政策导向性。
国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，而土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的行为。其本质是一种公共财产的交易，再加上其规模大、价值量高，往往是重大的经济活动，因此必然备受社会的高关注度。

3、地上规划建设的房地产类型较多。

国有土地使用权出让的土地规划建设的房地产类型较多，涉及住宅、配套、商业、写字楼、工业等，有的甚至包含两种以上类型的用途，主要有以下几类：
① 用于商品批发、零售的商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等的批发零售用地；
② 用于提供住宿、餐饮服务的宾馆、酒店、饭店、旅馆、度假村、餐厅、酒吧等的住宿餐饮用地；
③ 用于写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等商务金融用地；
D、 用于高档公寓、普通居住等的住宅用地；
E、用于传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地、邮电、高新技企业用地、仓储业等的工业用地；
F、用于经营性医疗卫生、幼儿园、学校及绿化等的公共管理与公共服务用地。

二、国在土地使用权出让评估的难点

要想做好国有土地使用权出让评估评估，更应该了解、认识其与一般的土地评的不同点，其评估的难点所在。本人认为，国有土地使用权出让评估所评估与一般的土地评估相比，具有以下难点：

1、规划条件的不确定性

在做非国有土地使用权源于：论文库www.7ctime.com
出让评估时，其规划文件一般是《建设工程规划许可证》及其附图、附件，从该规划资料中，评估师对地上拟建项目的规划条件及建设指标较明确。国有土地使用权出让评估时，其规划条件为《关于申请建设用地规划条件的复函》，主要内容为地块用途、建筑密度（为规划控制的上限值）、容积率（规划控制为上限值）、建筑限高等；而产品的类型、定位不明确，地块公建配比是多少；商住用途中，商业的总建筑面积是多少，住宅的建筑面积是多少，层数是多少；纯商业用地中，各层商业面积分别为多少，首层商业的临街状况如何......等等是不明确的。面对规划条件的不确定性如何合理设定拟出让土地上建成后的产品类型，对于国有土地使用权出让评估是一大难点。

2、评估之后因相关政策变化对估价结果产生的影响

根据《城镇土地估价规程》的规定，估价期日应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。为了真正体现评估的土地使用权是在出让之日正常、公开市场条件下的水平，其估价时点应与公告确定出让时间相一致，即将估价基准日确定为公告中的招标、拍卖或挂牌起始之日。但在实际估价工作中，由于国有土地使用权出让通常是国有土地使用权出让评估之后经过讨论、上报等程序后才能确定招标、拍卖或挂牌的时间，这个时间通常是事前难以确定的，故国有土地使用权出让评估通常将实地查勘估价对象期间的日期定为估价基准日。
房地产市场瞬息万变，评估中的预测也一般以趋势法为主，当评估工作之后的国家宏观经济政策、房地产政策及房地产市场发生较大变化、评估结果也就产生较大的变化。国有土地使用权出让估价对象正是国家宏观调整和土地、房地产市场管理的一个直接目标。国有土地使用权出让必然会受到相关政策的直接影响。面对于政策及市场的变化进行估价历来是估价领域的一大难题。
2010年初，国家出台多种政策遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，但到2011年上半年，房地产市场依然火爆，房价、地价节节攀高，地王不断出现。面对此势头，评估师们在2011年7月广州市出让土地的评估时，虽然已力求稳健，但当8月后，房地产市场却发生巨大变化，房地产市场有点松动，成交量却激剧下降，房地产调控政策在近期对房地产市场开始产生效果，开发商资金链短缺开始产生影响，于是开发商资金状况及对未来预期等众多非市场因素对出让产生了巨大影响。
3、国有土地使用权出让方式对出让的影响国有土地使用权出让方式通常为招标拍卖挂牌，但招、拍、挂是一种交易方式，更是一种技巧。如2011年广州南站在下半年一开始就推出二十多宗土地，结果只有5宗地顺利出让，并且全部都以底价成交。这就与出让方式有很大关系，市场是由什么决定的？供给和需求啊！广州南站虽然未来规划很好，但现周边配套还较差，房地产市场也未培育起来，故需求不足；而政府又一次性推出二十多宗地，这供给的土地明显多；供给大于需求，这市场自然高不上去，所以也不难理解仅有

一、两宗地出让，且均以底价成交。

国有土地使用权出让方式变化，导致国有土地使用权出让市场及其下游房地产市场的供求变化，进而影响土地供应者与土地需求者之间、土地供应者与土地需求者各自的博弈均衡状态，而国有土地使用权出让方式的确定往往是在评估之后才确定的，再加上土地出让市场特殊、复杂，影响因素多，变化速度快，所以导致其对国有土地使用权出让的影响更难判断。

4、土地出让方案中限制条件的量化

根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，如何全面考虑这些论文导读：甘方胜，国有土地使用权拍卖底价的评估与确定.铜陵学院学报，200上一页123下一页
条件的限制，并量化出其对拟出让土地的市场价值的影响也是评估中的一个难点，值得深思。

三、评估国有土地使用权出让的评估师必须具备多方面的综合素质。

纵观国有土地使用权出让的过程，估价服务机构面对出让土地价值巨大、影响面广泛，土地出让市场规律独特、变化快，再加上新开发区域规划条件变化以及国家宏观调控政策等不确定性，估价服务工作的责任也就更加重大，难度也较高。
国有土地使用权出让评估的特点决定了其评估精度要求较高，评估师必须具有多方面的经验，综合素质一定要强，能准确把握当地市场，严格执行估价规程。评估师即要充分认识房地产市场的发展，了解市场需求；又要了解土地的成本构成，然后运用合理的估价技术路线和方法，以求估价结果真实可信。防止出现估价结果脱离市场实际，导致出让土地无法出让，影响土地出让计划实施或导致国家土地出让收入不合理减少等情况。

1、评估师必须熟悉各类房地产市场及充分了解其开发、运作模式。

国有土地使用权出让是一个市场行为，评估过程中我们也就必然会从其受让方来考虑，而其受让方往往是了解房地产市场，具有较强房地产开发实力、经验的房地产开发商，于是我们就会用到假设开发法或剩余法测算地价，实际上相当于竞买人最终获得拍卖地块所需支付的最高。。
首先，前面谈到国有土地使用权出让评估中房地产类型众多，其规划条件又具有不确定性，故我们评估师必须熟悉各类房地产产品及房地产市场，在运用假设开发法或剩余法时，详细分析拟出让土地在规划条件后，充分运用最高最佳使用原则，设定评估土地的最佳开发方式及最有效的利用方式。
其次，不同的房地产类型，其开发、动作模式也有不同，故建筑成本也有较大差异。一般要求评估人员具有一定的房地产开发、策划和工程咨询等综合经验和较强的逻辑分析能力，同时估价机构应当积累强大的市场等技术数据库。评估人员首先应广泛认真的收集各种基础资料，运用合理的方法和数据库对各种因素逐一论证和分析。
最后，不同的房地产类型，其建设期、建设成本及房地产商对其利润要求也是不同的。故我们评估师必须熟悉不同类型房地产产品的房地产开发过程及各类成本构成。

五、评估师必须对房地产政策和市场进行理智的分析和预见。

每一个房地产政策的出台都会对房地产市场产生一定的影响，而房地产市场的风吹草动也会直接对土地出让市场产生较大的影响。在土地出让交易过程中，房地产开发商必然会对当时有关房地产政策和房地产市场进行理智的分析，并对未来房地产市场进行预测，这些分析与预测直接关系到房地产开发商对出让土地的判断，也关系到土地出的能否成交和交易价。 所以我们的评估师更应对房地产的政策和市场进行理智的分析和预见，以求我们对国有土地使用权的出让 评估工作能更好的反映土地市场的变化。

3、评估师必须了解国有土地在各种取得方式过程所花费的费用

国有土地使用权的出让肩负着提高政府财政收入，保证国有土地资源不流失的职责，实现土地交易价值的最大化是土地出让方的目标，且国有土地使用权出让的土地不得低于项目资金回笼的最低要求。国源于：论文范文网www.7ctime.com
有土地使用权的取得方式即有集体用地征收后变成国有建设用地出让，也有原国有土地通过拆迁征收取得，所以，我们的评估师必须了解国有土地在各种取得方式过程所花费的费用，使我们的评估价不得低于项目资金回笼的最低要求。

4、评估师必须能将各种评估方法及理论进行完美结合

出让土地所在区域的土地及房地产市场活跃程度不同，评估出让土地的方法也有不同。针对国有土地使用权的出让评估，评估师应根据估价对象特点及项目的实际情况，选取适宜的估价方法。如出让土地所在区域的土地及商品房交易市场均较活跃，评估方法宜以剩余法、市场比较法为主；如出让土地所在区域土地交易市场较活跃，建成后的房地产多为自用，则其评估方法宜以市场比较法为主，基准地价系数修正法、成本逼近法为辅；如出让土地所在区域土地与房地产交易市场均较不活跃，则其评估方法宜采取收益法、基准地价系数修正法、成本逼近法。

四、明确国有土地使用权出让底价与其评估价的关系与区别

在做国有土地使用权出让评估的过程中，我们经常听到相关人员对我们的评估结果做出如下评论：你们的评估结果太让开发商左右为难了，拿地吧，好像利润空间不大；不拿吧，又感到可惜。我们用你们的评估价作为底价时，要么吸引力不大，要么以底价成交。你们能不能评低一些，好有吸引力，让开发商自己把争上去。听到这抱怨的评论。首先，我感到比较欣慰，这种“让开发商左右为难了，拿地吧，好像利润空间不大；不拿吧，又感到可惜”的，应该证明我们评估的的确是市场；然后，又让我感到不安的是，我们的相关人员不了解国有土地使用权出让底价与其评估价的关系与区别。

1、国有土地使用权出让评估价不是国有土地使用权出让底价

评估机构出具的国有土地使用权出让估价报告中的评估价值是评估对象的正常市场价值，也是那种“让开发商左右为难了，拿地吧，好像利润空间不大；不拿吧，又感到可惜”的，是对正常交易价值的一种预见，即所评估出的客观合理价值应是在公开市场上最可能形成或成立的，而非出让底价。根据《中华人民共和国拍卖法》规定，拍卖底价是拍卖人与委托人之间的约定。故国有土地使用权出让的评估价与国有土地使用权出让底价是两种不同的，是有区别的。

2、国有土地使用权出让评估结果是国有土地使用权出让底价确定的依据

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定：“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”，故国有土地使用权出让底价确实应以评估结果为依据，综合考虑政府产业政策等因素，根据结合项目的实际情况，运用招拍挂技巧综合确定。既要保证国有土地资产不流失，又要正确引导市场走向，还需要充分考虑到市场的承受能力，“实行集体决策”综合确定合理的拍卖底价。

3、出让底价的确定是科学与艺术的结合

影响国有土地使用权出让底价的因素众多，必须在估价过程中系统处理众多的变化中的、新出现的、非实体性和复杂的影响因素，将其对国有土地使用权出让的影响进行适当的量化，而上述因素中又存在许多不易进行量化处理的因素，成为国有土地使用权出让中的一个难源于：大学毕业论文范文www.7ctime.com
点，所以出让底价确定应是科学与艺术的结合。
土地出让方在确定土地交易日后，应对拟参加招拍挂的开发商进行调查和摸底，了解开发商的实力、心态，努力寻找开发商所能接受的最高、最可能成交的，结合项目可接受的最低出让，找到三者的最佳结合点，作为出让底价。
五、结束语
国有土地使用权出让评估，其评估金额巨大，社会关注度高，又会受到一些难以量化及非市场因素的影响，并且会随着社会的发展不断的出现一些新问题、新难点。作为服务于国有土地使用权出让评估的评估机构及评估师，应该在扎实的评估理论基础上，不断地提升我们评估师的综合素质，不断的提高我们的评估技巧......
参考文献：
廖俊平等，房地产估价案例与分析[M].中国建筑工业出版社，2011.5
甘方胜，国有土地使用权拍卖底价的评估与确定[J].铜陵学院学报，200论文导读：4年第2期王学哲，浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系.铜业工程，2008.NO3聂燕军，影响土地使用权招拍挂成交的因素分析.国际论文集（第二期）作者简介：刘雪梅（1972-），女，汉族，工商管理硕士，主要研究方向：不动产评估、房地产项目可行性研究、投资咨询。上一页123
4年第2期
[3]王学哲，浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系[J].铜业工程，2008.NO 3
[4]聂燕军，影响土地使用权招拍挂成交的因素分析[A].国际论文集（第二期）
作者简介：
刘雪梅（1972-），女，汉族，工商管理硕士，主要研究方向：不动产评估、房地产项目可行性研究、投资咨询。