探讨居住区居住区规划设计学术

论文导读：未来物业管理的方便性、有效性、安全性等，给日后管理带来很多不便。规划设计是否和理、是否漏现，以及施工质量的优劣等直接影响物业管理工作的效果。成熟的物业管理应提前介入房地产开发的全过程，严把规划设计关、峻工脸收关、售楼关、入住关，熟悉房屋建设、设备安装、装修情况，有利于提高管理效率，收到预计的成效，达到有的放
摘要：近年来,在住房供需市场上,已呈现买方市场的特征,开发商醒悟到住房是否具备高质量的居住环境,已同销售的成败休戚相关。这一现实，使规划设计纳入房地产市场营销策划队伍中。
关键词：规划设计景观
1、前言
要具有较强的竟争力，就要在规划设计中营造“卖点”，亦即特色或个性的塑造。居住区的个性特色是指它具有的并能被居住者感受到的、与其它居住区不同的内在和外部特征。可营造卖点的要素包括：区位、空间布局型态、内部设计和景点、配套设施、文化氛围、品牌意识、物业管理等。一个居住宅区规划，首先要因地制宜，对规划对象进行平估，从中把握居住行为规律的特点；其次，要对住房需求市场进行细分，了解目标客户的需求和，从中确定卖点；再次，为了在同类楼盘中脱颖而出，应按“人无我有，人有我优”的原则创造自我的个性。
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、区位
都市生活追求效益，拥有区位的优势项目，应规划便捷的道路交通系统，让住户能享受交通的便利，确保居民有一个安静的居住环境。万邦公司名雅花园地处大都市广州边缘，这里环境优雅，山清水秀，鸟语花香。一二期开发后，已建成为成熟小区，显视出优越的地理位置。

3、空间布局形态

空间布局应层次分明，型态别致。居住区是以建筑群体作界面围合、分隔而成，组合成有机的整体,必须有条理的分清公共空间、半公共空间、半私用空间、私用空间，根据居住区的整体构思，单体结合群体，造型结合色调，平面结合空间综合布局。各种规划因素均有其内在的联系，如何安排和处理好建筑、道路、广场、院落、建筑小品之间的相互关系，直接反映居住区规划的优良。万帮公司名雅花园，空间布局主要特点是：小区四周布置多层和高层建筑物，中部是布置成矩型的环境绿化区，矩型中部横腰摆设一栋二个单元的高层建筑，两单元在空中以弓门的形式连结起来，不仅使建筑本身富有造型和立体感，而且使好似“分隔”的绿化环境区域连成一起，给人以一层层欣赏的感受。
4、景观
其一是借助周围的自然景观（如江、湖、海、山）或四周已建成区可能给予陪衬与烘托的的人文景观（如桥、塔、标志性建筑物等）；其二是通过居住区的绿地、建筑小品、水池、运动场、灯、道路以及住宅本身等构成的群体景观来体现。其不同组合可分为自然景观型、都市文明型、田园风光型、亦城亦乡型、综合型等类型，以满足居住者不同价值取向。万帮公司名雅花园拥有江景，周边建筑密度低矮，小区内绿化环境优美，配设四个游泳池，水清宜人，空气新鲜，属综合型。

5、配套设施

居住区的公共服务设施不配和少配会给居民生活带来不便,晚建也会给居民生活造成困难,更重要的是,除了充分考虑日常生活所需而配置服务设施外，要营造特色，满足不同的消费心理。如注重运动的，要特别设计和规划体育场地；如注重社会交往的，要特殊设计会所，规划和组织不同的联谊会和兴趣小组等等。

6、文化氛围（生活理念）

住宅既是商品，在社会学上又是家的载体。人们生活逐步达到小康水平的条件下，对精神家园追求日益强烈，因此居住宅区规划中应塑造传统文化的继承和地方特色、民族特色，以生活理念为特色，居住区可营造下列类型：一是健康休闲型，它迎合现代人追求的趋势；二是享受生活型，它传播的是事业成功了应享乐生活，而享受生活更益于事业的发展；三是传统尊老爱幼型。老有所养，让老人在一个环境优美的家里颐养天年，幼有所教，让子女在家接受良好的教育；四是回归自然型。城市化造成市民与大自然隔离，唤起人们对大自然的向往，带给你百花为邻、绿树成荫的亲戚感，使居住者产生归属感。

7、品牌意识

规划设计为开发商营造特定的开发模式、规划特色和特殊的命名，创造无形资产和附加价值。象万帮公司名雅花园已在广州和佛山拥有良好的声誉，这就为后期开发打下基础，创造“名雅”品牌。
人造住宅，住宅育人，要创造具有中国特色的、可持续发展的人类居住区，就要继承和发扬我国古代民族部落崇尚自然、追求和谐与具有稳定的东方式的人居思想和人居文化，并以人与自然的和谐、现实与未来的和谐、人与人的和谐为目标。居住区规划要扩宽视野，从单一的空间和形体规划扩展到经济的、社会的、文化的、艺术的 政策的、 地理的、心理的、环境景观的规划，使居住区成为有机的整体和空间层次协调丰富的群体。
8、规划设计的物业管理观念
随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有得住，住得下，升级到住得好，而住得好的概念，是指居住区内除了有日常生活所需的正常水电供应、配套的各类设施和文化所、齐全的商业网点等外，更需要有优秀的物业管理，购房已形成花钱买环境、花钱买管理的要求。物业管理是房屋保值和增值的重要保证，维修和保养房屋，使房屋常住常新，打破“三年新、四年旧、五年破”的现象，确保物业功能正常发挥并延长物业的使用寿命。现在的物业管理队伍和公司配有专业服务人才，给业主住户得到创造全方位的服务，创造清洁、安全的居住环境；也给业主住户创造丰富多彩的社区文化，使人们在邻里间的交往中获得对家的心理归属感，对社会的心理认同。
物业管理是房地产开发的售后服务，是一条具有影响力的因素，它的水平的高低直接影响房地产开发商的声誉和房地产销售量。良好的物业管理是房地产开发的重要促销手段，也是其稳步发展的基础。因此，无论是房地产开发商还是购房者，都越来越看重居住区的物业管理。
现阶段大部分物业管理单位是在房屋建成后才从开发商手中接任管理工作，由于在规划、设计、施工阶段较少考虑未来物业管理的方便性、有效性、安全性等，给日后管理带来很多不便。规划设计是否和理、是否漏现，以及施工质量的优劣等直接影响物业管理工作的效果。成熟的物业管理应提前介入房地产开发的全过程，严把规划设计关、峻工脸收关、售楼关、入住关，熟悉房屋建设、设备安装、装修情况，有利于提高管理效率，收到预计的成效，达到有的放矢的目的。
8.1在居住区总体规划布局上，考虑物业管理。通常居住区具有一个特征显目的主入口，若干个疏散、消防等其它用途的次入口，但出入口不宜过多，过多不宜物业管理、治安保卫。论文导读：
主入口尤如住宅单位的“门厅”，穿过“门厅”，是花园式的“起居室”，“起居室”是每个居住区的环境特征，是小区品味的体现，“起居室”又是居住区的中心，是人们交往的公共场所，应考虑有住户交往的空间、文化休闲空间、园林绿地等，为人们提供一个安静、舒适的室外活动环境。
8.2充分考虑、合理安排居住区商业用房、文化娱乐用房和物业管理用房。商业网点是人们生活的必需品，社区文化活动的开展有赖于文化娱乐用房的建设，物业管理用房是物业管理活动正常开展的必要硬件条件。充足的商业和娱乐设施是小区生活环境水平的重要指标，物业管理公司可以实行多种经营以其收益补充小区管理经费。有时为了创造更多的服务用房，牺牲一、二套住宅，以提高整个居住区的生活质量，为物业管理的良性循环提供充分的条件，丢了芝麻捡了西瓜，值得。万帮公司名雅花园便是一例：小区内设有超级市场、街市、小学、幼儿园、会所、蓝球场、四个游泳场、中心花园等，引入医疗门诊、银行分理处、派出所、邮电支局、中山大学MPA基地等，功能齐全，用房充足，生活质量高尚。
8.3注重工程管网设计，水、电、煤气等读表设在室外显目处，便于读数，公共设施的安装位置和理，便于管理。细致合理的安排垃圾收集点，解决好方便与清洁之间的矛盾。在市政设施方面，应完善相关的公共设施和工程管网，如应用新型的环卫设施，多功能的地下管沟敷设等;在技术设计方面，小区的消防水池宜集中设置，不需每栋建筑都设，消防水可从地下引至各栋，由消防控制中心控管。
8.4对于创造良好的居住环境和一个好的交通系统是很有必要的。人车分流的交通系统已被广泛使用，半地下停车场既解绝了通风问题，又比完全地下室节省许多造价。充足的停车位可避免日后因停车位缺乏带来的许多管理混乱，目前一般的居住宅区的停车指标是豪华住宅每户一个停车为，普通住宅区每三户一个车位。随着人们对居住环境要求的提高，以及小康生活目标的追求，规范中车位数量也会相应调整增加。居住区内道路规划应有序不紊，居住区道路、小区路、组团路和宅间小路要有机联系、安全畅通，避免往返迂回，并适应于消防车、救护车、垃圾车的运行。
8.5居住区的安全性是人门安居的重要保证。现大多居住宅区采用封闭的物业管理，出入口等交通要道设置安全防范措施。高科技智能化的引入，新建居住区都已装置保安监视系统、可视对讲系统工程、闭路电视监控系统、自动报警系统、电子计算机网络系统等。
9、结语
物业管理已成为房地产开发过程中不可缺少的一环，在居住区规划设计中，提升物业管理观念尤为重要。