浅析增值税土地增值税税收流失风险防范机制题目

论文导读：taxonlandvalue；theriskoftaxevasion；thepreventionmechani；ShantouCity1006-4311（2012）29-0001-051提出问题据统计，在中国十大暴利行业中房地产行业居首位，但在纳税百强企业名单中却找不到一家房地产企业。由此可见，作为调节房地产行业利润分配的主要税种土地增值税和企业所得税并未得到充分的发
摘要： 房地产税收流失风险是税务管理的重点和难点。在研究现行土地增值税征管模式的基本特征及存在问题的基础上，汕头市地方税务局引进风险管理机制，对土地增值税的管理由事后管理向事前和事中管理转变。探索出“前馈控税、项目管理、信息比对、模型构建”的土地增值税收流失的风险防范机制。并据此提出了一些政策建议。
Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechani of risk management， and tranorms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechani of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.
关键词： 土地增值税；税收流失风险；防范机制；汕头市
Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechani；Shantou City
1006-4311（2012）29-0001-05
1提出问题
据统计，在中国十大暴利行业中房地产行业居首位，但在纳税百强企业名单中却找不到一家房地产企业。由此可见，作为调节房地产行业利润分配的主要税种土地增值税和企业所得税并未得到充分的发挥，房地产税收流失风险成为税务管理的重点和难点。
房地产业涉及的税种多，征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，同时房地产开发项目周期长，关联交易行为多，运作模式多样化，给房地产开发企业偷逃税收创造了有利空间。汕头市地方税务局风险管理理论为基础，强化征管的前馈和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究总结汕头市的相关经验，梳理工作思路，为研究探索我国房地产税收流失风险的防范机制研究提供案例支持，同时也希望对同行单位相关工作提供一点启示和借鉴。
2存在问题及新管理模式探索的基本思路
2.1 行管理模式的特征我国的税收征管模式经历了由税收专管员管户制到征、管、查分离的管事制再到税收管理员制度的演变、更替过程。1997年1月1日国家税务总局发布的《关于深化税收征管改革的方案》提出收征管改革的任务是：“建立以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查的新的征管模式。”该模式强调税收征管的信息化和“一站式”作业与服务，着力点在于强化对税务专管员的分权制约，在风险管理上突出税务管理的事中和事后控制。2004年7月召开的全国税收征管工作会上，国家税务总局谢旭人局长提出，要按照“革除弊端，发挥优势，明确责任，提高水平”的原则建立新的税收征管模式。为此国家税务总局对征管模式进行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“强化管理”4个字。完善为“以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理”的三十四字税收征管模式。至2009年“以信息共享为基础，以分类管理为核心，以征管流程为导向，优化服务，强化评估”，形成了专业化管理的新模式。2012年7月26日全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出了“构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系”。
围绕强化管理，各地展开诸多探索，从风险管理的前馈（事前）控制、同期（事中）控制和反馈（事后）控制看，绝大多数地方将管理重心放在反馈控制上，强化稽查和税收清算。在土地增值税税管理中尤为突出。
土地增值税的征收目前分预征和清算两个阶段，目前汕头市土地增值税的征管现状：
①对土地增值税的预征情况：对房地产开发企业正常开发的项目实行预征方式征收。2009年6月以前，房地产开发企业销售的商品房，中心城区的按销售收入的1%预征土地增值税，非中心城区的按销售收入的0.7%预征土地增值税；从2009年7月起，对源于：论文格式模板www.7ctime.com
预征率进行调整：中心城区为2%，非中心城区为1.5%。在征收环节上中心城区实行委托市房管部门在房地产开发企业交易鉴证时代扣代缴；非中心城区则在申报缴纳房产销售营业税时一并预缴。对房地产开发企业旧城改造项目没有实行预征方式，此类型开发项目绝大多数没有预缴土地增值税。
②对土地增值税的清算情况：对房产开发企业开发的项目由于企业的建账情况及税收政策的可操作性等因素，2010年之前基本没有按规定进行清算，就算在去年市局布置全面清算后，至目前能完成按实清算的项目仍然无几。对整宗土地转让的实行按实计算征收方式。对整宗转让土地的，统一由市局集中审核，计算出应纳土地增值税，书面通知国土部门应征数据，由国土部门进行代征。
对二手房产转让论文导读：
的亦实行按实计算征收方式。其中分两种情况，整宗房产转让的统一由市局集中审核，计算出应纳土地增值税，书面通知房管部门应征数据，由房管部门进行代征；个人二手房转让的由房管部门按源于：毕业论文致谢怎么写www.7ctime.com
政策计算出应纳土地增值税并代征。
由于得到市国土、房管部门的支持和配合，国土房管部门在土地、房产转让时均将有关资料送税务机关审核并要求缴纳税款后才予。所以，上述第二点、第三点的土地增值税征收较为彻底。
先预征，后清缴，也就是先粗放管理后精细管理，在清缴阶段再精确确定应纳税额，多退少补的征管方式将税务管理的重心放在事后，由于房地产项目的特殊性，相关税款的清缴难度很大。2006年底，国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》；2010年5月19日，国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》；2010年5月26日国家税务总局又公布了《关于土地增值税清算有问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。但是土地增值税的清算未能达到预期效果。在预征方面《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）明确提出了要“更接近税负的预征。”
由于粗放式的预征管理税负极不合理，影响了纳税人的纳税遵从。因为所有开发项目均适应同一税负的固定税率，不具有累进性，使高增值的项目少预征、低增值项目多预征，项目清算由于困难重重，致使土地增值税既不公平合理，税款流失也十分严重。
土地增值税的征管必须引进风险管理机制，由事后管理向事前和事中管理转变。
2.2 汕头市房地产税收管理模式探索的基本思路国家税务总局在相关发展纲要中明确提出“引进风险意识可以使各级税务机关更加深刻地从战略管理的角度认识自身工作的本质及其规律，防范征管风险的举措又可以使税收征管工作获得更多的主动性”。最近几年国家税务总局着力在我国税收征管实践中引入风险管理，实行过程控制。据此汕头市地方税务局将房地产税收管理的重心由事后清缴向事前评估和事中强化项目征管转变。
我们认为我国房地产税收流失属于管理型流失，是在税收征管过程中，由于征税人的征管技术和前馈、同期控制不力而造成的税基减少，产生税收流失。需要通过强化科学管理，突出前馈和同期控制，有效化解税收流失风险。为此，汕头市地方税务局自2009年5月正式成立全省第一个市级纳税评估专职办公室，率先开展房地产开发企业的专项纳税评估，并运用了专项评估所获取的大量行业数据，开发出了《汕头市房地产开发项目土地增值税实时预征系统》。加强了对土地增值税的预征管理，根据不同项目的不同增值水平，设置了不同的预征率，真正实现了国家税务总局的“更加接近税负”的预征。总体思路以项目作为土地增值税预征的核算单位，对开始销售（开始进行营业税申报）的开发项目，要求企业报送销售明细表、开发项目基本情况、相关资料，由系统根据第三方数据及平均售价核定项目的开发成本，在每期营业税申报同期实时计算项目应预征的土地增值税金额进行预缴。接着，汕头市局已完成了《房地产税收风险管理系统》的业务需求编写，正进入软件开发阶段，该系统开发完成后，覆盖了对房地产行业所有涉及税种（含企业所得税、城建税、印花税、土地使用税、契税等）的全面控管。
3主要做法及效果
汕头市土地增值税将征管的重心放在事前和事中，通过专项纳税评估找出土地增值税流失的主要原因，再探索具有针对性的征管办法。
3.1 查找问题症结2009年8月，汕头市地税局开展了房地产开发企业的专项评估，共收集了全市所有的432户房产开发企业2001年至2009年度208个开发项目的数据资料及2006、2007、2008三个年度的财务报表。此次专项评估采用人机结合的方法进行评估。采取了制订评估指标，开发专用分析系统；采集相关数据资料，包括财务报表、国有土地使用证或土地转让合同、项目立项书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、工程施工合同、工程预算书、工程结算书等；取得第三方数据，汕头市国土局和房管局、省地税局的“大集中”税收分析系统的相关数据；进行案头评估。
按发现疑点问题进行税收流失原因排序，如表1所示。
我们对上述问题进行总结归纳，发现虚增开发成本是规避土地增值税的主要手段。房产开发项目成本主要来自土地成本和开发成本二部分。一是土地成本，土地成本有着较明确的依据，企业在土地成本方面也难以；二是开发成本，在专项评估中发现问题主要集中在开发成本，这一方面通过对企业报送的评估数据进行梳理，我们提取了全市2005至2008年期间竣工的84个开发项目的开发成本进行分析比较，并进行统计，如表2所示。
2006年度国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的通知，当时在全国范围内掀起了一阵土地增值税清算热潮，使不少房产开发企业认识到土地增值税清算势在必行，为少交土地增值税、多数开发企业利用开发成本成份复杂、专业性强，建筑安装行业税负低的特点，大量采用虚增开发成本的手段进行偷、漏土地增值税。因此合理地确定项目的开发成本，成为土地增值税前馈和事中控制的重中之重。
3.2 探索科学方法房地产开发三类成本中土地等前期成本和基础设施等配套费可采用企业自报和第三方信息确定，比较难以确定的是建筑安装工程费。探索科学方法的核心就是利用行业数据，测算出不同建筑类型的建筑成本作为评估依据。
3.

2.1 可售单位面积成本评估指标：

①原理描述。根据政府公布的建筑类型单方造价作为基础参考数据，结合项目施工合同列明的开发跨期，核定某项目某类建筑物单方成本。作为土地增值税、企业所得税税负测算提供基础数据。②第三方数据的利用：各建筑类型单方造价的数据来源于汕头市造价站。造价站是建委属下的单位，专门从事工程造价的估结算，是编制招标控制价主要依据之一，同时也是工程招投标和结算审核环节以及政府投资项目确定的主要依据。每年均向外公布各类建筑物的造价论文导读：385×1÷20=1312.75元/平方米。数据获取途径：指标（一）、施工合同。B、开发成本中主体工程总建筑成本的核定方式：某项目主体工程的总成本=∑（核定的某项目某类建筑单方成本×建筑面积）；计算实例（2）：某项目高层建筑面积为10000平方米，多层建筑面积为5000平方米；已核定高层建筑单方成本为1312.75元/平方米，多层建筑
标准，是最方便获得并且最具法律效力的第三方数据。所以从目前来说利用该数据进行成本审核是最可靠、最可行的方法。（表3）
③评估模型。
A、某项目开发成本中主体工程的某类建筑物单方成本核定方式：某项目某类型建筑单方成本=∑（核定某类建筑物单方成本×当年度建筑合同涉及月份数÷建筑合同跨期总月份数）；
计算实例（1）：某项目高层主体建筑物的合同施工期为2008年6月至2010年1月，例如2008年高层建筑物的单方成本为1350元/平方米，2009年为1285元/平方米，2010年为1385元/平方米。该项目高层主体建筑物的单方成本计算如下：1350×7÷20+1285×12÷20+1385×1÷20=131

2.75元/平方米。

数据获取途径：指标

(一)、施工合同。

B、开发成本中主体工程总建筑成本的核定方式：
某项目主体工程的总成本=∑（核定的某项目某类建筑单方成本×建筑面积）；
计算实例（2）：某项目高层建筑面积为10000平方米，多层建筑面积为5000平方米；已核定高层建筑单方成本为1312.75元/平方米，多层建筑单方成本为119

5.28元/平方米。该项目主体建筑成本如下：

（131

2.75×10000+1195.28×5000）=19103900元。

数据获取途径：已核定的各类建筑物单方成本；施工合同、设计书等相关资料取得各类建筑物的建筑面积。
C、开发成本中其它开发成本的核定方式：
其它开发成本核定思路：根据专项评估取得的基础数据进行分析测算，在不同的开发项目中，开发成本主体建筑成本与其它开发成本存在着一定的比例关系，具体测算如下。
根据以上测算，确定我市主体工程成本占开发成本的75%，其它开发成本占开发成本的25%。（注：各地区可根据实际情况调整本比例）。
调整系数的设定思路：其它开发成本与售价高低关系较为一致，即高档住宅的基础设施、公共配套等支出会较高，有必要对平均售价较高的项目提高其它开发成本的支出比例，系统以项目实时平均销售为依据，制订相应的修正系数，增大高档住宅其他它开成本，保证预征的合理性。修正系数根据各部门意见及市场实际情况综合考虑，实时调整。（调整系数根据地方实际测算制订）
其它开发成本=[主体建筑成本÷主体建筑成本比例×（1-主体建筑成本比例）]×（1+调整系数）
数据获取途径：已核定的主体工程成本；确定的成本比例
计算实例（3）：某项目的主体工程成本为19103900元，确定主体工程成本占总开发成本的75%，调整系数为10%。
其它开发成本如下：
19103900÷75%×（1-75%）×（1+10%）=7004763元
D、特殊开发成本费用的认定：
由于部分开发项目存在一些特殊性支出，如精装房的装修支出、政府指令性支出、高于5%的实际利息支出等等。
对于此类支出，企业可以就相关支出提出申请，提供相关的合同、协议、付款凭证等合法资料，由相关管理部门审核后，在系统中计入相关成本。
E、项目土地成本的认定方式：
人工审核，据实列支。
①招投挂拍取得的土地，以实际支付的地价款及国家统一规定的相关税费，以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中列举的各项支出作为土地成本；
②合作建房，以出地方土地作价的金额作为土地成本；
③旧城改造，依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号第六条的相关规定核定土地成本；
④其它方式取得土地的，由区一级评估部门依法审核认定；
⑤土地成本包括取得土地使用权所支付的金额（地价款及有关费用）及土地征用及拆迁补偿费。
F、项目可售单位面积成本的核定（图2）：
核定思路：汇总以上各项确定的成本除以项目的总可售面积，计算出项目的单位成本；
可售单位面积成本=[土地成本⑤+主体总建筑成本②+其它开发成本③+特殊成本④]÷总可售面积
核定可售单位开发成本计算实例（4）：某项目的土地成本认定为1000万元；主体建筑情况依据实例①、②，其它开发成本依据实例③；特殊成本认定开金额为200万元；总可售建筑面积为12750平方米。可售单位面积成本计算如下：
（10000000+19103900+7004763+2000000）÷12750=2988.9元/平方米
应用要点：计算出可售单位面积成本，为下面的土地增值税及企业所得税的计算提供基础数据。
3.

2.2 土地增值税税负测算指标

①基本原理。将销售明细表的收入分为普通住宅与非普通住宅，并依据可售单位面积成本评估指标，核定的可售面积单位成本分别实时的测算出当前整个项目实际存在土地增值税税负水平，为加强预征提供充分依据。
②评估模型。第一、扣除金额=（已售面积×可售单位建筑成本）×（1+20%+10%注1）+收入额×营业税及各类附加综合税率
第

二、普通住宅应缴土地增源于：论文封面格式www.7ctime.com

值税=（普通住宅收入额-扣除金额）×适应税率-扣除金额×适应速算扣除系数
第三、非普通住宅应缴土地增值税=（非普通住宅收入额-扣除金额）×适应税率-扣除金额×适应速算扣除系数
第四、应预缴土地增值税=项目1（普通住宅应缴+非普通住宅应缴-已缴）+项目2（普通住宅应缴+非普通住宅应缴-已缴）……+项目N（普通住宅应缴+非普通住宅应缴-已缴）
③数据获取途径及计算实例。销售明细表、开发成本核定的可售单位面积成本。源于：论文提纲格式www.7ctime.com