试论二手房买卖中应注意法律理由

论文导读：额的交易，一定要注意考察品牌资质好的机构。对普通老百姓来讲，买房是一生的大事，由于二手房买卖涉及众多法律理由和风险，一定要有把理由风险考虑到最大最坏的思想准备，最大程度地避开潜在的法律风险。（作者单位：河南大进律师事务所）
随着房地产市场的发展，二手房交易量一定程度上仍呈扩大的趋势。二手房买卖即将已有的房屋再次买卖。现针对二手房市场上常见的交易风险，仅从法律层面做一些简要的分析，以使欲购买二手房置业的朋友减少或者避开法律方面的风险。

一、应慎重确定买卖合同的主体

(一)买房人的确定

实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，“我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字”？“我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的”？可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的理由。

(二)注意售房人是否是唯一的产权人

由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。
房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能盲目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。
如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。

二、 注意房屋的性质

有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的理由。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房工作的意见中明令禁止期房转让，为了避开这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。

三、防范委托公司购房存在的风险

有的购房人除费之外，将全部购房款都交给了公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费；还有就是公司携款走人，机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给公司，并了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。
卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和是有一定的时间期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的公司已开始尝试这种方式。而有些公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，公司只有完成了交易才能取得费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险；对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给公司。

四、签订的合同应尽量明确具体

一是当事人的名称、住所、要作为合同的附件。是否为共有房产、夫妻或家庭共同财产，是否有承租人，房屋上是否有户口。二是标的。二手房合同的标的就是房屋。坐落位置、房号、面积等能证明房屋位置状况的图纸也应作为合同的附件。三是价款。应写明总价、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金等。四是履行期限及地点、方式。主要写明交房时间、条件，相关手续的过程、配合理由、税费的负担。五是违约责任。列举违约的情形，如户口应在交房之前或房产证完成之前迁移。如何承担违约责任，何种情形可以免责。六是争议的解决方式。是诉讼还是仲裁，管辖理由。七是合同生效的条款以及导致合同无效的情形，合同无效后的责任承担。八是合同中止、终止或解除条款以及前述情形发生后如何处理，如何返还财产，费如何承担。九是附件和补充合同的效力。最后特别需要提醒的是，大额的交易，一定要注意考察品牌资质好的机构。对普通老百姓来讲，买房是一生的大事，由于二手房买卖涉及众多法律理由和风险，一定要有把理由风险考虑到最大最坏的思想准备，最大程度地避开潜在的法律风险。
（作者单位：河南大进律师事务所） 全文地址：www.7ctime.com/xssxlw/lw41582.html上一论文：浅谈对“思想道德修养与法律基础”课程改革的几点尝试