毕业论文
职称论文发表
论文 论文发表
7彩论文网专业提供论文与**********其次提供论文范文免费阅读
经济论文| 管理论文| 法学论文| 教学论文| 教育论文| 新闻传播| 财政税收| 财务管理| 市场营销| 物流论文| 教师论文| 保险论文| 心理学| 图书馆>
会计论文| 医学论文| 文学论文| 英语论文| 医院管理| 护理论文| 政治论文| 哲学论文| 医药论文| 计算机| 社会学| 艺术| 科学| 工程| 文化| MBA
关于试论二手房买卖中应注意的法律理由网站位置: >> 法学论文 >> 刑事诉讼法学论文 >> 浏览文章
试论二手房买卖中应注意的法律理由

论文导读:额的交易,一定要注意考察品牌资质好的****机构。对普通老百姓来讲,买房是一生的大事,由于二手房买卖涉及众多法律理由和风险,一定要有把理由风险考虑到最大最坏的思想准备,最大程度地避开潜在的法律风险。  (作者单位:河南大进律师事务所)

二手房买卖中应注意的法律问题随着房地产市场的发展,二手房交易量一定程度上仍呈扩大的趋势。二手房买卖即将已有的房屋再次买卖。现针对二手房市场上常见的交易风险,仅从法律层面做一些简要的分析,以使欲购买二手房置业的朋友减少或者避开法律方面的风险。
  一、应慎重确定买卖合同的主体
  (一)买房人的确定
  实际生活中,笔者接到不少朋友的咨询。比如,“我和我女朋友共同出资购了房,但合同是以女方的名义签订的,****也是女方的名字,将来房产证能否写成我们两个人的名字”?“我们给儿子全资买房办婚事,房产证写成儿子的名字,我们担心以后婆媳关系紧张,现在能否把房产证上的名字改成我们的”?可见,由于事前考虑不周,将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此,以谁的名义买房更有保障,也是需要结合自身实际考虑的理由。
  (二)注意售房人是否是唯一的产权人
  由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋,处理的行为可能无效。因此,如果产权人有多个,而合同只有一人签字就容易发生纠纷,法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度,但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的,且不能同时到交易现场的话,一定要有委托书,而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件,最后导致买房人既搬不进房,也讨不回钱。
  房子是否有共有权人,以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人,都需要核实清楚。另外,也不能盲目相信房产证就是真的,一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。
  如果购买的二手房是正在出租的房屋,一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满,即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中,还有一种情况就是,购买了房子,可原来房子内人员的户口没有迁出,这样容易使购房人无法迁入户口,会造成购房人的孩子入学困难。
  二、 注意房屋的性质
  有的房改房是需要先售给单位的,房改房还有产权比例的理由。对于经济适用房,各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房,即土地属于农村集体经济组织所有的房屋,此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的,七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让,为了避开这种情况,现今实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下,也禁止买卖。此外,未取得产权证书的房屋,以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。
  三、防范委托****公司购房存在的风险
  有的购房人除****费之外,将全部购房款都交给了****公司,这样做的风险是非常大的。一种情况是****公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人,并扣留了一定的服务费;还有就是****公司携款走人,****机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了,这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给****公司,并****了经过公证的委托书,使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会,这些做法的风险是极大的。
  卖房和买房不是卖菜和买菜,买卖房屋的成功以****房产证为标志。但实际生活中,交款签合同和****是有一定的时间期限的,即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心,一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行,即找一家公证处或律师事务所,把房款或首付款放到那里要安全得多。目前,国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高,国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给****公司的,大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同,公证处或律师事务所再把****费和房款分别支付,这显然是比较安全稳妥的方式,有远见的****公司已开始尝试这种方式。而有些****公司非要自己拿着钱才行,其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险,而实践中出现的****公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定,****公司只有完成了交易才能取得****费用。对出卖人来讲,不拿到全部的购房款就过户是最大的风险;对买房人来说,出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好****了双方的担心,是一种理想的协助购房模式。当然,如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管,还是应当遵守政府部门的有关规定。总之,交易资金一定不要轻易直接交给****公司。
  四、签订的合同应尽量明确具体
  一是当事人的名称、住所、身份证要作为合同的附件。是否为共有房产、夫妻或家庭共同财产,是否有承租人,房屋上是否有户口。二是标的。二手房合同的标的就是房屋。坐落位置、房号、面积等能证明房屋位置状况的图纸也应作为合同的附件。三是价款。应写明总价、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金等。四是履行期限及地点、方式。主要写明交房时间、条件,****相关手续的过程、配合理由、税费的负担。五是违约责任。列举违约的情形,如户口应在交房之前或房产证****完成之前迁移。如何承担违约责任,何种情形可以免责。六是争议的解决方式。是诉讼还是仲裁,管辖理由。七是合同生效的条款以及导致合同无效的情形,合同无效后的责任承担。八是合同中止、终止或解除条款以及前述情形发生后如何处理,如何返还财产,****费如何承担。九是附件和补充合同的效力。最后特别需要提醒的是,大额的交易,一定要注意考察品牌资质好的****机构。对普通老百姓来讲,买房是一生的大事,由于二手房买卖涉及众多法律理由和风险,一定要有把理由风险考虑到最大最坏的思想准备,最大程度地避开潜在的法律风险。
  (作者单位:河南大进律师事务所) 全文地址:http://www.7ctime.com/xsssfxlw/lw41582.html
论文写作技巧论文写作技巧

关于试论二手房买卖中应注意的法律理由论文范文由7彩论文网整理编辑提供免费阅读硕士毕业论文