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探讨中国物业管理行业发展状况及策略

论文导读:

我国物业管理行业发展状况及对策研究摘要:物业管理行业已成为现代城市经济的必要组成部分。本文通过对陕西省宝鸡市物业管理行业的调查研究,分析当前物业管理行业发展的状况,研究推动物业管理行业进一步规范发展的途径。
  关键词:物业;服务管理;发展;策略
  16723198(2014)19001702
  1引言
  文章在对陕西省宝鸡市若干家物业服务企业行业进行调研的基础上,对宝鸡物业管理行业的发展目前状况进行了总结,分析了物业管理行业发展中的理由及理由,以期对西部城市物业管理行业的发展提供借鉴。
  2宝鸡物业管理行业的发展状况
  (1)物业公司资质管理规范,内涵建设尚待深入开展。目前物业服务企业资质管理规范,尤其近两年来,宝鸡物业管理引入市场竞争机制,对小区(工业、商厦)物业服务企业选聘采用投标(中标)进驻的形式杜绝初期的门坎低状况;在现有物业服务企业数量基础上,遵循出多进少的原则,采用物业管理优良的物业服务企业的示范引领,实现宝鸡物业服务企业的良性运转机制。
  据统计2013年宝鸡物业服务企业198家,其中二级资质13家, 资质185家。但多数物业服务企业普遍实力弱,规模偏小,物业服务专业人员配备普遍不足、不规范。
  (2)物业公司管理基本到位,但物业评价机制欠缺完善。进驻小区管理的物业服务企业能够在宝鸡市区住建局等的考核督促下,按照服务约定的资质标准,服务标准,收费标准进行物业的日常化管理,管理物业基本到位,但还存在较多的物业矛盾和物业投诉,极个别小区演化升级,导致物业公司很难开展正常化的物业服务管理工作。
  (3)物业服务满意度一般,物业服务范围偏窄。目前除了个别的老旧小区以外,宝鸡物业企业的管理基本到位。但大多数物业企业的服务范围偏窄,导致物业服务的整体满意度不高。在满意度调查中,超过一半的被调查业主认为物业服务一般。物业服务企业和业主的矛盾主要体现在物业服务范围、开发商遗留理由、物业服务人员素质等方面。
  (4)业主、物业矛盾尤存,政府协调功能尚存欠缺。近年来,物价、工商、法院与各部门处理物业管理收费纠纷的数量呈逐年上涨的趋势,物业管理收费纠纷较多,中国物业管理行业发展状况及策略由优秀论文网站http://www.7ctime.com提供,助您写好论文.产生的理由又为多方面。物业服务企业要求公示的内容(包括公共用水用电,电梯年检费、能耗费等)存在核算成本太大,一般多为估算,而且有的项目(电梯费等)收费标准无法统一,部门的协调难度大,业主对小区物业非常满意的仅占4.3%,满意38.3%,一般53.9%,还有3.5%认为很差,部分小区经常会出现上访投诉事件,业主认为物业收费认为非常高的占到4.4%,对物业失去信心的有3%,认为物业服务与收费不对等的占到30%,业主需要得到的是价有所值的服务,业主、物业矛盾尤存,政府协调难度较大。
  3物业管理行业存在理由的理由分析
  3.1外部因素
  从相关法律法规的制定来看,2003年国务院颁行的《物业管理条例》算是我国物业管理行业的“根本大法”,条例的颁布在物业管理出现20年之后,而且该“大法”也仅是停留在条例的层面,就行业而言,物业管理服务一直以来缺乏有分量的“大法”,《物权法》的颁行有所改观,但物权法又是综合性的法律,涉及物业管理的章节少之又少,而且基本均为从法理角度的宏观阐发,缺乏操作性指引。各省市配套出台的相关规定,又呈现出的较大地域性差异,就经济发达城市而言,相关配套规 度比较细化,操作性也强,但反观发展水平较落后的地区,差距相当之大。
  从经济的发展水平来看,全国物业管理行业的地区差距,其根源是经济发展水平的差距。从《2013年大陆主要城市城镇居民人均可支配收入排名》的资料来看,东莞、深圳、上海、苏州、广州、宁波、厦门、绍兴、北京、南京等城市的居民人均可支配收入分列前十名,这十个城市全部是东部地区的经济发达城市,在全国排名的前五十名城市中,广东、浙江、山东等城市较多,西安人均收入33100元,仅居全国32位。全国居民人均收入的地区分布和全国物业管理行业发展的地域特点(东部发达城市远远领先于中西部城市)具有极大的一致性,这充分说明经济因素特别是人均可支配收入的高低制约着居民对物业服务的要求和认识,影响着物业服务行业的发展。
  3.2内部理由
  物业行业各个主体(政府、物业管理企业、业主)的行为对物业管理行业发展具有重大的影响作用。
  (1)政府引导和协调作用没有充分发挥。政府在城市物业管理中充当如下角色:物业管理中多元治理主体的引导者、住宅物业管理法规政策的提供者、住宅物业管理中的组织协调者。因此对于政府而言,主要应当在物业管理中起到协调和引导作用。但当前政府对公众物业管理观念的树立缺乏引导,对业主委员会的关注度不够,对行业协会的扶持力度不足,这些都会影响和制约物业服务行业的发展。
  (2)业主现代物业服务意识缺乏。随着现代生活方式的转变和物业服务企业的壮大,业主在物业管理方面的意识和观念有了大的转变。从问卷调查的情况看,超过一半的业主愿意为更优质、贴心的物业服务支付更高的价格。但由于长期以来,我国持续实行计划经济时期的福利分房以及低租养房,使得小区业主在选择物业公司方面存在着理念上的落伍,许多的物业管理招投标活动由竞标变成了竞价,造成了日后的物业管理出现理由,也给物业管理行业的发展带来了极为不利的影响。因此,在实践中出现业主维权不力或过度、业主委员会、业主大会被少数业主制约、业主大会无法顺利召开等情况。
  (3)物业服务企业的专业化水平不高。物业服务企业是物业管理服务活动最重要的主体。
  物业服务机构资质参差不齐,物业服务企业数量多,但专业化服务少,很多物业服务企业尚未建立系统化的人员培训机制。物业管理行业是一个新兴的劳动密集型的行业,物业管理活动的开展需要大量具体专业化能力的人员,但由于我国物业管理专业培训和教育起步较晚,专业的物业服务管理人才相当有限,同时由于尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员职业规范,在职专业物业管理人员的内部培训不足和各种上岗专业培训或是继续教育只是流于形式、缺乏有效监管, 全文地址:http://www.7ctime.com/mbabylwktbg/lw39432.html
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