探讨刍议A房地产项目设计与工程造价相互关系及影响

论文导读：能够有效地减少墙体、管线、采暖等方面的工作量与材料，从而是工程的造价得到降低。A房地产项目标准层层高采用2.9米，可以满足普通住宅的功能要求。（六）A房地产项目设计标准和设计质量对工程造价的影响一般来讲，图纸设计的标准越高，就会导致工程造价上升，反之则会出现工程造价下降的情况。但是，仅仅依靠工程造价的高
【摘要】随着社会的不断发展，我国城镇化进程日益推进，房地产建设项目不断增加。通过合理的项目设计与工程造价制定来获取最大的经济效益成为了房地产企业所关注的重点。本文以湖南地区A房地产项目为例，阐述了项目设计与工程造价之间的相互关系及影响。
【关键词】房地产项目；设计；工程造价
依据实际情况确定合适的项目设计方案、选定合理的设计参数，是确保工程造价合理性的关键因素，项目设计的合理性对工程造价产生直接影响。在项目设计过程中要对多个设计方案进行充分的比较分析，从而选择最优的方案。通过A房地产项目实践可知，合理的项目设计是制约工程造价、确保投资效益的基础。

一、 项目设计

(一) 项目设计的概念

项目设计指的是依据建设工程的要求对工程中所需的技术、资源、环境、经济等方面进行综合的论证与分析，以此为基础进行工程设计文件的编制。在房地产建设项目中，项目设计阶段是其项目价值形成过程中非常关键的阶段，影响着房地产工程的工期、造价以及质量、经济效益、使用效益等，对这些方面有着决定性的影响。

(二) 项目设计的作用

项目设计本身的费用虽然在整体的工程造价中并没有占有较大的比例，但是其影响作用却非常大。通过对工程实践进行分析可知，在整个的项目设计中，初步设计对项目投资影响的可能性为75%到95%之间，技术设计对项目投资影响的可能性为35%到75%之间，而施工图设计对项目投资影响的可能性为5%到35%之间。因此，项目设计各个阶段中的造价管理对于工程总造价的制约有着重要的作用。

二、 工程造价

(一) 工程造价的概念

工程造价指的是工程建设过程中预计支出的费用或者是实际支出的费用。不同的利益角度对工程造价有着不同的理解：从投资者方面进行分析，工程造价的含义为在工程建设的过程中预期或者实际的开支；从市场交易方面进行分析，工程造价的含义为在整个承包交易活动中工程所有安装费用的总和。工程造价的任务为对工程中出现的各种直接的与间接的费用以及规费、税金等进行计算。

(二) 工程造价的作用

工程造价主要的作用是为投资合理性与效益的评价提供重要依据，同时也为安装施工企业的经营水平等方面的评价提供依据。工程造价对工程项目有着直接的影响，工程造价在工程项目中的作用是举足轻重的。工程造价的制约指的是在项目的决策、设计、建设、施工等阶段中，通过对工程估算、概算、预算、决算进行实施、调整和分析等方式，确保工程造价能够始终制约在合理的范围之内，避开出现不必要的损失，确保项目管理以及投资方面的目标都能够实现。

三、 A房地产项目设计与工程造价之间的关系

结合项目的实际情况进行合理的项目设计是工程造价合理制定的基础与前提。就房地产开发项目建设而言，合理的项目设计方案一方面能够使工程造价的确定更加合理与经济，另一方面能够减少企业在建设过程中的资源浪费情况，为企业带来更多的经济效益。
项目设计与工程造价在A房地产项目中有着同等重要的地位。在A房地产项目规划、方案以及施工图等各个设计阶段，工程造价人员始终配合设计进度，就项目的规划布置、建筑方案、结构选型、水电气供应、消防安全、节能设计等多个方面进行技术经济论证，针对不同的设计方案进行工程造价计算和比选，并将结果反馈给设计人员，作为指导设计的经济依据。

四、A房地产项目设计对工程造价的影响

(一)A房地产项目小区规划设计对工程造价的影响

小区整体的规划设计指的是依据小区最为基本的功能要求对小区内构成的层次与关系进行确定的活动。小区规划设计是开发商取得经济效益的保障。开发商应该在项目的设计阶段对其进行合理的设计，以实现资源利用最大化，从而获得良好的经济效益。

(二) A房地产项目建筑物的布置方面对工程造价的影响

同等的建筑面积，如果其平面形状不同，其周长系统也不相同。建筑物的周长系数越大，建筑施工过程中墙面、门窗、墙身等方面的工程量也会增加。因此，要对建筑物的布置进行合理的设计，从而降低工程造价。在A房地产项目中，建筑物平面形状以矩形为主，有效地降低了项目外墙墙体以及保温方面的造价。

(三)A房地产项目楼房的进深与长度对工程造价的影响

楼房的进深越长，外墙的长度越短，墙体的面积也就越小，实现建筑用地的节约与小区容积率的提高，使工程造价得到有效的降低。但楼房进深过大，势必对房屋户内的采光通风产生不利影响。因此，A房地产项目楼房的进深一般制约在12～15米，单栋建筑物长度在30m-60m之间。从而既保证房屋具备良好的使用功能，同时使开发商降低工程造价，实现较好的经济效益。

(四) A房地产项目的楼房层数对工程造价的影响

从经济的角度来进行分析，多层建筑能够对土地进行节约，而且能够降低工程的造价。依据相关的资料可知，多层建筑的层数与造价的关系可以假设为一层的造价为100，则二层的造价为85.32，三层的造价为79.21，四层的造价为75.32，五层的造价为74.31，六层的造价为73.91。通过这些数据可以看出，层数越高，工程造价越低。A房地产项目中的楼层为10-30层，能够实现工程造价的节约。

(五) A房地产项目楼层的层高与净高对工程造价的影响

楼层的层高与净高一方面对工程造价有着直接的影响，另一方面对建筑的退让空间距离有着一定的影响。依据实践与相关的资料可知，楼层的层高下降可以使建筑的综合造价得到降低。这主要是由于层高与净高降低之后能够有效地减少墙体、管线、采暖等方面的工作量与材料，从而是工程的造价得到降低。A房地产项目标准层层高采用

2.9米，可以满足普通住宅的功能要求。

(六) A房地产项目设计标准和设计质量对工程造价的影响

一般来讲，图纸设计的标准越高，就会导致工程造价上升，反之则会出现工程造价下降的情况。但是，仅仅依靠工程造价的高低并不能够对图纸的设计标准进行判断。假设图纸设计的标准大致相同，那么工程造价就应该被限制在某一个较为合理的区间之内，如果超过这一区间则说明图纸中可能存在着过度保守的理由，会造成不必要的浪费。反之则有可能是设计错误，会给工程质量留下隐患。论文导读：05）：314-318.赵祥.价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究.企业家天地下半月刊（理论版），2012，11（09）：130-132.姚福胜，郑冰，马欣毓.房地产项目工程造价的制约与管理.中小企业管理与科技（上旬刊），2010，06（10）：140-143.刘小兰.房地产开发项目设计阶段成本制约研究.中国科学院大学（工程管理与信息技术学
在A房地产项目设计中，首先参照类似工程拟定了设计标准，并预估了单位造价指标，对设计质量实行造价指标考核。实践证明，该措施不仅有效地制约工程造价，同时也有效地推动了设计质量的提高。因此图纸的设计质量会影响到工程造价。
总结：
项目设计与工程造价是房地产项目中不可分割的两个组成部分，两者之间的关系既对立有统一，两者之间相互的验证、影响与依托。在A房地产项目进行项目设计与工程造价确定的过程中，要对两者之间的关系进行明确，从而能够通过项目设计来降低工程造价，使企业能够取得更加好的经济效益。
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