简论房地产市场调控与法律策略

论文导读：
摘 要 政府对房地产市场进行宏观调控主要有行政、法律、经济三种手段，但在法制社会的大背景下，政府的各种活动都离不开法律的指导和约束。对我国房地产市场进行法律手段的宏观调控，规避房地产市场的法律行为，有利于规范房地产经济运转秩序，使房地产市场拥有更广阔的发展前景。本文以房地产市场调控为切入点，在分析房地产市场宏观调控存在的理由基础上，通过阐述法律制度对房地产市场宏观调控的作用，重点探讨了完善房地产市场宏观调控的法律策略，旨在对房地产市场调控进行法律深思，以期为房地产市场调控提供参考。
关键词 房地产市场 调制约度 法律策略
作者简介：余亚亮，浙江海浩律师事务所，律师，法学本科，研究方向：民事、刑事、经济等法律。
1009-0592（2014）06-234-02
随着我国社会经济的发展，越来越多的高楼拔地而起，我国房地产业也发展迅速，迎来了我国房地产事业房地产市场调控与法律策略由提供海量免费论文范文的www.7ctime.com,希望对您的论文写作有帮助.发展的高峰。近年来，房地产业已经成为国民经济的一个重要产业，在国民经济发展中起着积极的推动作用。房地产市场调控是国家宏观调控的组成部分，虽然我国有一系列的文件对房地产市场进行调控，通过这些宏观调控也取得了一定的成效，但由于当前房地产市场调控缺乏必要的法律支撑，缺少行之有效的法律制约房地产市场发展，致使国家宏观调控对房地产市场的调控效果不明显。如何从法律建设的角度调控房地产市场是当前社会各界关注的焦点。因此，研究房地产市场调控与法律策略具有十分重要的现实作用。

一、房地产市场宏观调控存在的理由

当前，房地产市场宏观调控的目前状况不容乐观，还存在着诸多亟待解决的理由，如房地产市场缺乏完整的法律体系；保障性住房的主体资格审查不严；房地产泡沫现象，房价涨幅较大；房地产宏观调控措施没得到落实等，都影响着房地产市场的持续健康发展，其具体内容如下：

(一)房地产市场缺乏完整的法律体系

在房地产市场发展环境中，为对房地产市场进行宏观调控，必须有完整的法律体系做保障。但现阶段房地产市场缺乏完整的法律体系仍存在着许多不足之处，很多法律制度的不健全倒是无法开展对房地产市场的宏观调控。从房地产宏观调控方面来说，由于宏观政策制定主体构成较多，必定导致调控权利分散，一旦出现调控不力的现象，责任推诿的事件时有发生。从房地产市场调控得手段来讲，政府主要采取的是经济的手段进行调控。如税收就是政府对房地产市场进行调控的常用手段。但往往由于没有法律手段作为补充和支撑，使得房地产市场片面依靠经济手段调控，无法发挥相关政策的威力作用。目前，国家对房地产市场进行调控通常采取文件或通知的形式，不同程度地表现了我国房地产市场缺乏完整的法律体系，大部分文件也因此无法起到良好的执行效果。

(二)保障性住房的主体资格审查不严

保障性住房的主体资格审查不严也在一定程度上制约着房地产市场宏观调控。保障性住房作为保民生和保增长的最佳结合点，是房地产也不可或缺的一部分。随着我国房地产市场的日益壮大，我国保障性住房的建设进度也不断加快，在快速建设的保障性住房中，没有加强对保障性住房主体资格的审查，现有的保障性住房主体资格审查制度无法适应快速增长的保障性住房建设的需要，致使一些不符合条件的人蒙混过关，一些真正需要保障性住房的低收入群体的利益受损。因此，非常有必要加强房地产市场宏观调控，加大对保障性住房主体资格的审查。

(三) 房地产泡沫现象，房价涨幅较大

房地产泡沫现象，房价涨幅较大是房地产市场宏观调控的瓶颈。房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。在“限购”、“ 限价”等一系列宏观政策调控下，我国房地产泡沫现象得到了一定的遏制，一线城市楼盘成交量下降，但房价涨幅仍持续攀高。很多大型房地产商随即将发展方向调整为二三线城市，房地产市场在二三线城市的发展如异军突起，正逐渐发展为房地产业发展的主力，延续着房价涨幅较大的趋势。

(四)房地产宏观调控措施没得到落实

房地产宏观调控措施没得到落实也使得房地产市场宏观调控陷入困境。出台的楼市调控政策名目繁多， 但遏制房价过快上涨的初衷仍没有真正实现， 理由在于有些地方政府和相关部门没有把楼市调控落到实处， 执行时打了折扣。房地产业的繁荣与否直接关系到地方财政和税收， 调控不得不顾及政策对 GDP 的影响。部分地方官员之所以对楼市调控政策的认识存在差异， 对房地产业要以保民生为首要目标的认识不到位， 对于落实调控要求还在等待、观望， 说到底， 主要是担心自己的政绩和升迁。就少数官员而言， 他们还与某些地产大佬利益攸关， 是这些利益集团的“权力撑腰者”。正因如此， 社会舆论才不断呼吁， 落实楼市调控要发力查处腐败， 严防腐败掣肘楼市调控。

二、法律制度对房地产市场宏观调控的作用

法律制度对房地产市场宏观调控具有重要的作用，不仅有利于弥补房地产市场宏观调制约度性障碍，而且还明确了房地产市场宏观调控得法律责任，下文将逐一进行分析：

(一)弥补房地产市场宏观调制约度性障碍

法律制度对房地产市场宏观调控的作用表现在弥补房地产市场宏观调制约度性障碍方面。房地产市场宏观调控的制度性障碍，表现在法律方面是土地管理法、财政法、金融法等制度建设的滞后。长期以来，我国政府受计划经济的影响颇深，没有意识到依仗法律手段维持市场经济秩序的重要性，习惯依赖行政手段取代法律手段，导致房地产宏观调控遇到了许多制度性的障碍。法律制度的确立，为宏观调控利益相关人的合法权益提供了保障，对维护房地产市场稳定和保障房地产市场秩序可以起到很好的制度保障作用。

(二)明确房地产市场宏观调控的法律责任

法律责任的明确，有利于房地产市场宏观调控各司其职。法律是一种强制性的行为规则，在调控房地产市场的过程中，以法律为准绳，依法调控房地产市场，将使整个房地产市场有章可循。对房地产市场调控而言，其宏观调控权用法律来制约，明确房论文导读：应当承担相应行政法律责任。因此，从法律制度建设方面加强对房地产市场宏观调控势在必行。房地产市场调控与法律策略由专注毕业论文与职称论文的www.7ctime.com提供,转载请保留.上一页12
地产市场宏观调控得法律责任，在一定程度上可以改善房地产宏观调控中由于涉及部门较多而导致的权限不明晰的目前状况。不难看出，构建完整的房地产法律体系，形成相对稳定连续的调控政策，强调对于其违法行为应当承担相应行政法律责任。因此，从法律制度建设方面加强对房地产市场宏观调控势在必行。房地产市场调控与法律策略由专注毕业论文与职称论文的www.7ctime.com提供,转载请保留.