阐释从财务角度审视商业地产行业可持续发展

论文导读：己在商业地产市场上的竞争优势，推动企业快速健康地发展。2.税收政策（1）营业税和企业所得税国家针对商业地产企业销售住房征收营业税和企业所得税。提高两税的税率会打击商业地产企业向市场提供住房的积极性，也容易使得商业地产企业将这部分税负转嫁给消费者，增加消费者的购房负担，将制约商业地产企业住房的交易行

摘 要：商业地产行业一直是国内的热门话题，它与人民的利益息息相关，也对中国的经济有着不容忽视的影响。本文从我国当前商业地产行业目前状况出发，利用罗伯特·希金斯的可持续增长模型得出我国商业地产企业的实际增长率远远大于可持续增长率，可持续发展能力不足。同时，从融资、税收政策和住房公积金政策等多角度分析了影响我国商业地产可持续发展的因素，并提出了相应的改善措施。
关键词：商业地产;可持续发展;财务因素
一、引言
8月24日，为期两天的2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会在郑州闭幕。作为中国最大的商业地产开发企业的万科集团董事长王石表示，商业地产市场的黄金时代已经结束，白银时代到来。所谓黄金时代，指遍地是黄金，大家都能看得到，只要你肯弯腰，就能捡到;而白银时代，则意味着你需要费工夫去寻找。作为中国商业地产界的领袖人物，王石的一字一言都备受关注，掷地有声，能较大程度地反映出当前中国商业地产市场的发展目前状况。这意味着中国的商业地产市场竞争将日益激烈，企业可持续发展能力将成为商业地产企业当前和未来发展所追求的核心目标。
2014年以来，国内各大中城市的楼市销量下滑，止涨，业内普遍认为我国的商业地产行业进入了“下半场”，更有专家认为商业地产行业进入了下行通道，因此“拐点论”、“崩盘论”、“泡沫论”迭出，商业地产行业像雨像雾又像风。中国商业地产行业何去何从？未来的发展前景和大势、走势如何？
本文通过分析我国当前商业地产行业目前状况，并运用企业可持续增长模型对我国商业地产行业的可持续发展能力和影响因素进行分析，此外还提出了提高我国商业地产行业可持续发展能力的相应策略，为我国商业地产企业未来发展道路指引方向。

二、中国商业地产市场目前状况

1.总体情况

在过去的几年里，我国商业地产行业迅速发展，商业地产不断攀升，尤其是2007年，较高的涨幅使得普通居民难以承受，影响我国国民经济的和谐发展。近几年，在国家宏观调控的影响下，房价的涨幅趋于平稳，但仍然居高不下。

2.我国商业地产行业可持续发展的能力

美国财务学家罗伯特·希金斯就公司增长理由和财务理由进行了深入的研究，提出了可持续增长模型。希金斯定义：可持续增长率是指在不需要耗尽财务资源的情况下，公司销售所能增长的最大比率。可持续增长率代表企业适宜的发展速度，实际增长率是企业现实的实际发展速度，两者之间的差异代表实际与理想之间的差距（聂超颖，2008）。我们利用该模型来分析我国商业地产行业的可持续发展能力。万科企业股份有限公司、保利商业地产（集团）股份有限公司和招商局地产控股股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，在中国商业地产行业具有代表性。我们选取了这三个企业，分别计算了这三个企业从2011年到2013年的实际增长率和可持续增长率。经过计算得知2011年到2013年，这三个企业的实际增长率均在30%—40%左右，而可持续增长率均在10%左右。2013年万科企业股份有限公司的实际增长率为31.33%，可持续增长率为10.11%;保利商业地产（集团）股份有限公司的实际增长率为34.03%，可持续增长率为4.86%;招商局地产控股股份有限公司的实际增长率为28.74%，可持续增长率为9.48%。可见，这三大企业的实际增长率远远大于可持续增长率。因此可以推测中国商业地产企业的可持续发展能力不够强。

三、影响我国商业地产企业可持续发展的各项财务因素

1.融资
资金是企业经济活动的第一推动力、持续推动力。企业能否获得稳定的资金来源、及时足额筹集到生产要素组合所需要的资金，对经营和发展都是至关重要的。商业地产行业作为资金密集型产业，其生产环节、流通环节、消费环节都需要金融业和健全的资金市场作为后盾，所以融资对于商业地产行业的可持续发展更是尤为重要。
然而近几年来，虽然中国商业地产行业得到了迅猛地发展，但是与之相联系的融资却没有跟上其发展脚步，我国商业地产金融发展还比较落后，与商业地产行业的迅速发展不相协调，阻碍了我国商业地产行业的可持续发展。目前，我国商业地产仍然主要依靠商业银行贷款进行融资。银行对商业地产贷款进行制约，往往使资金密集型的商业地产企业遭受资金短缺的困扰。同时，近几年来中国政府出台了一系列的商业地产宏观调控政策，使银行的商业地产贷款收紧，中国商业地产企业融资渠道理由显得十分突出。因此，银行贷款虽然支持商业地产行业逐渐发展壮大起来，但也在某种程度上阻碍了我国商业地产企业的可持续发展。商业地产企业应拓宽商业地产的融资渠道，掌握商业地产融资的多种模式。商业地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己在商业地产市场上的竞争优势，推动企业快速健康地发展。

2.税收政策

（1）营业税和企业所得税
国家针对商业地产企业销售住房征收营业税和企业所得税。提高两税的税率会打击商业地产企业向市场提供住房的积极性，也容易使得商业地产企业将这部分税负转嫁给消费者，增加消费者的购房负担，将制约商业地产企业住房的交易行为。
（2）土地增值税
土地增值税是对纳税人转让商业地产土地取得的净增值额征收的税种，实行四级超额累进税率。征收土地增值税，主要是为了防止土地资源的过度开发，抑制商业地产的投机炒卖行为，从而抑制房价的过快增长，确实对商业地产行业的可持续发展作出了贡献。但是，我国实行土地增值税还不完善，存在诸多理由。一方面，由于商业地产企业成本项目繁多、土地增值税计算过程复杂，许多税务人员还没有熟练掌握土地增值税的税收政策和计算策略，导致土地增值税征管不到位，无法有效发挥其作用。另一方面，土地增值税的税负明显高于其他税种，给纳税人造成了负担，再加上税务机关对土地增值税的稽查力度不足，使得很多商业地产企业采取各种手段来少纳税，偷税漏税现象严重。这些理由如果逐渐扩大，将会影响土地增值税功能的发挥，使得土地增值税形同虚设，影响商业地产行业的可持续发展，所以，必须完善土地增值税。 全文地址：www.7ctime.com/cbgllw/lw44568.html上一论文：研究新时期中学财务管理之我见