土地出让金与城市开发商成本关系-

论文导读：部费用。构成城市房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业进行出租、政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、转让。开发产品而发生的销售费用等等。二．土地出让金管理与与开发商成
摘要房地产业与国民经济之间的相互作用使得对土地出让金与城市开发商成本之间缺乏相对的管理与调控。基于我们房地产的上涨现状。从土地出让金与开发商成本两者之间的基本问题和关系完善分析研究。
关键词 出让金 房地产开发 措施

一、土地出让金的含义

土地出让金是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他的款项和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益费用等。具体可以概况为以下几类：
1.以招标、拍卖和协议方式出让国有土地使用权的，以确定的总成交价款为土地出让价款；2.处置、抵押划拨国有土地使用权的，按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款3.改变出让国有土地使用权的土地用途，性质的土地使用条件，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。4.转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；

2.城市房地产开发商成本含义

城市房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成城市房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业进行出租、政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、转让。开发产品而发生的销售费用等等。
二．土地出让金管理与与开发商成本关系方面存在的主要问题
地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了，土地违法。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（1）以租代征的名义使用农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”避免了农民的用地转用等一些的常规手续，同时，这种行为还避免了土地补偿的安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务
（2）政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证
为了吸引投资项目等原因，一些地方政府在开发商还没有上缴相关的费用就土地使用证，造成开发商只花费了少量资金就取得了土地的控制权。
（3）用以土地换项目的幌子搞城市建设
开发商购买的土地未上缴出让金而直接换取了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金固定资产投资脱离应该原本的计划控制。“以土地换项目”往往避免了招出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让的方式出让的土地。变相减免出让金，有的地方政府将通过拍卖出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。
城市房地产开发方面存在问题；
目前现状来说，企业的成本管理还没有完全脱离传统的成本管理，虽然注入了很多新的管理制度，也注入了很多新的元素，丰富了招投标的手段；但成本管理工作中仍存在不足之处；历史原因造成的即成事实的房产或者土地使用，给规划带来极大的影响。缺乏的参考依据，城市规划是一个民生问题，同时也是一个政治和经济问题，因此，很摘自：学士论文www.7ctime.com
多规划无法真正落实到的原因是这三个方面互相的制衡。城市规划缺乏现实的法律保护，尤其是在行政命令过分干涉的城市中，规划无法依靠自身所依据的理论或者意向来实现，受到多方面的行政干扰，尤其是地方一把手的干扰。有太多的因素制约着开发商的资金成本。材料的偷工，百姓未能在一定的时间内，还完开发生的资金。这样一来，犹豫开发商的资金能及时收回，导致工程的延误，从而使得开发商的工程周期延长。从目前的运行情况看，企业缺乏对机构的管理和监督。导致这些机构利用所谓合法的规则从中来赚取一定数额的差价，导致开发商的利益直接受损。虚假的变相的提高材料。工作人员的成本。从而进行暗箱操作，往往导致利益损失的是开发商的经济，而此时的政府早已经是坐看的渔翁，和他们没有一丝的关系，这样就直接会导致“豆腐渣”工程的出现。因为政府没有做到相应的完善措施，而开发商是心有与而力不足。这样的情况发生，往往就导致了政府与开发商间的关系破裂。这样给土地的短暂性流失带来了一些经济损失。

三、土地出让金与城市开发商成本问题的关系完善措施

产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地两方面。当然这其中也不排除少数人徇私舞弊、谋取私利的情况。
如何使我国的土地管理体系透明化、规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套相对完全的的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程。促进和完善相应的对土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展合作关系，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出分工明确、多部门协调的格局。
从规划设计上对成本进行管理；风格结构的选择、技术的选择、建筑材料的选择，设备的选择等。都是对开发商成本管理的有效手段。同时，保证成本的公开透明性我们应该还需要建立听证制度，听取各部门的意见。积极，努力的完善项目实施前成本管理：向承建商的招标范围、形式、内容、标底的确定、以及采购形式和内容的策划等。项目实施过程中的成本管理。
建立面向市场的成本策划体系成本策划的中心思想。针对开发产品，具体实施前，规划阶段对产品目标成本实施管理，从而对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划。其目标成本是管理人员、技术人员共同认可并需竭尽全力才能够达到的，是必达目标。在开发的“预演”阶段就最大限度地排除了各种无效或低效因素，图纸上的成本更加接近于现场的实际成本，所以我们在做好预算的同时而想达到预期的效果。必须的进行前期估算。
四．总结
至于行业的前景，相当的有潜力，城市是人类文明的象征，只要人类把城市当做活动场所是不可能消失的，人类就存在规划，管理。总而言之，土地出让金与城市开发商成本之间的关系，还存在在许多待完善的事情。当今社会的迅猛发展使得这一层关系更加的模糊。存在的论文导读：0年06期（3）新浪地产网（4）管禹;;浅谈房地产开发企业项目工程的成本控制;科协论坛(下半月);2007年05期注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。上一页12
问题不但但是政府与开发商之间的关系，我想牵动着更多的是群众百姓的利益。完善与改革这一局面。我们面前努力的路途任重而道远。
五．参考文献
（1）王凌松,宋义春,丁万军,李辉;建立土地基金 促进城镇化和经济发展[J];当代经济研究;2001年10期
（2）何伟,叶晓峰;我国城市土地利用状况近观[J];现代城市研究;2000年06期
（3）新浪地产网
（4）管禹;;浅谈房地产开发企业项目工程的成本控制[J];科协论坛(下半月);2007年05期
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。