浅论使用权农村集体建设用地使用权合理流转机制研究

论文导读：支援建设用地指标紧张、耕地保护压力较大的城镇化区域的经济发展。二、城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩即农村居民点减源于：标准论文格式www.7ctime.com少与城镇建设用地增加相挂钩，其运行机制采取政府主导、企业投资、集体参与的模式。具体而言，企业根据土地利用总体规划和城市规划在城镇规划控制区范围
农村集体建设用地使用权流转是盘活存量建设用地的重要方面。它不仅有利于维护农民土地财产的合法权益，也有利于提高集体建设用地的集约利用水平，提高土地利用的效率和效益。农村集体建设用地使用权流转本质上表现为土地权属转移和土地利用布局的空间置换。它是在遵循土地利用规划的前提下，在合理界定土地产权的基础上，捍卫农村建设用地使用权的既得利益（土地开发权），以优化和增值土地资产为目的，通过土地用途转变、土地布局和结构的调整、土地产权的重新分配等方式对处于不同区位的土地进行交换，进而实现土地效益和效用的最大化的过程。
我国农村集体建设用地使用权合理流转的运行机制，从发生学上分析，主要表现为以下几种。

一、村庄集聚与新农村建设

村庄集聚与新农村建设最常见的农村集体建设用地流转，主要采取原拆原建或异地重建的模式。具体而言，对于旧有农村居民点大量闲置的空心村，如果村庄是具有一定人口规模的中心村和基础设施相对完备的基层村，则采取原拆原建的方式，其目的是减少大量人口迁移的成本。如果村庄本身位置较为偏远、自然环境脆弱、易受灾害威胁、人口规模较小，则实行村庄撤并，异地重建。新农村建设与村庄集聚，可以减少农村居民点建设用地，节省出建设用地指标，提高农村节约集约利用土地的水平。通过对原有的不再建设的农村居民点进行复垦，可以取得新的耕地。新农村建设与村庄集聚，可以有效地控制建设用地规模，并通过建设用地指标出让和耕地保护任务的易地代保，支持异地重建的新农村建设，或者支援建设用地指标紧张、耕地保护压力较大的城镇化区域的经济发展。

二、城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩即农村居民点减源于：标准论文格式www.7ctime.com
少与城镇建设用地增加相挂钩，其运行机制采取政府主导、企业投资、集体参与的模式。具体而言，企业根据土地利用总体规划和城市规划在城镇规划控制区范围内选址进行非农建设与开发，为了严格保护耕地，必须坚持先补后占的原则，必须事先对远离城镇的农村居民点进行整理和复垦。企业非农建设与开发，不扩大建设用地规模，城镇建设用地扩大面积和农村居民点用地减少（复垦）面积相挂钩，企业非农建设与开发选址区内占用的耕地或标准农田面积，必须通过远离城镇的农村居民点用地的整理和复垦，先行补充同等面积、同等质量的耕地或标准农田。在此过程中，政府应保证选址区内建设用地的供应。企业为了取得城镇规划区（非农建设与开发选址区）的建设用地使用权，需要积极参与远离城镇的农村居民点用地（复垦区）的整理和复垦；复垦区内农村居民点用地整理和复垦所形成的耕地的使用权，在一定年限以内亦归开发企业，用以补偿整理和复垦的费用；企业可用市场将土地租赁给务农者耕种。对于复垦区而言，将其区域内的农村集体建设用地复垦为耕地后，就可从政府处获得相应增加的建设用地指标。复垦区的农村集体组织或农民既可以选择将建设用地指标以作价入股的形式参与选址区的建设用地开发、获得企业分红，也可以选择将建设用地指标按照市场转让给企业；对于选址区而言，企业从复垦区获得的建设用地指标，将转化为选址区耕地保护的减免指标。选址区的与复垦区农村集体组织或农民共享选址区农用地变更为建设用地后的土地级差收益。选址区的农村集体组织或农民也可以把耕地保护的减免指标通过入股等形式参与选址区企业的非农建设与开发和分红。

三、城镇旧城改造与建设用地重划

调查表明，我国农村集体建设用地在某些城市，特别是建制镇的城镇建设用地中占有较大的比例。农村集体建设用地流转也表现为旧城改造及建设用地重划。具体而言，首先通过对零散的、不规则的、闲置的、无法利用的农村集体建设用地进行土地整治，即通过权属调整和质量改造使之变为规则的、可利用的、高效的土地。另外，对旧城改造及建设过程中的集体建设用地采取同价置换的方式进行还建，即在旧城改造完成后，归还给原先集体建设用地的所有者和使用者一块与土地整治之前价值相当的建设用地。由于建设用地整理和重划，提高了土地利用率和效益，土地资产价值上涨，因而同价置换后会产生一部分剩余土地。对于此部分土地，可以采取市场出让的方式获取用于公共基础设施投资。

四、农村人口迁移与城镇体系重建

农村人口迁移与城镇体系重建主要采取“三个集中”的模式，即企业向工业园区集中、农论文导读：，用于工业园区建设。合作建设工业园区有利于降低投资门槛，挖掘优势区位经济潜力，形成产业集聚优势和竞争优势。六、地票交易地票交易是通过农村集体建设用地复垦获得耕地保护任务减免指标和建设用地指标的证券化交易方式（见图1）。其实质是农村集体建设用地的土地发展权交易。地票作为土地权益证书，可以反映土地资产的
民居住向城镇集中、耕地向种田能手集中，从而实现集体建设用地的合理流转。具体而言，农民居住向城镇集中，农村人口非农化就业，实现农民向城镇居民的转变，农村居民点用地为城镇建设用地所代替，有利于优化人居环境，扩大居民消费水平和能力。耕地连片，加快农业现代化，提高农业劳动生产率，有利于确保粮食安全和实行严格的耕地保护。企业向工业园区集中，逐步改变乡镇企业零散分布的区位格局，实现产业集聚，有利于发挥规模经济和集聚经济效益，方便于环境保护和资源的循环利用。农村人口迁移与城镇体系重建带来人口、经济和土地资源的再分布，农村集体建设用地流转是其顺利实施的空间表现。

五、合作建设工业园区

合作建设工业园区是各农村集体组织基于经济发展的需要，按照市场布局原理在选定的优势区位，例如，各个行政区交界地区，或者在某一个行政区内选择邻近交通枢纽、中心城市边缘和原料产地的位置，共同进行工业园区建设的行为。合作建设工业园区主要是通过规划对其进行集中布局，参与合作建设工业园区的各农村集体经济组织可以从各自内部划出一部分规划建设用地指标共同用于工业园区建设，或者通过集体建设用地复垦腾出一部分建设用地，用于工业园区建设。合作建设工业园区有利于降低投资门槛，挖掘优势区位经济潜力，形成产业集聚优势和竞争优势。

六、地票交易

地票交易是通过农村集体建设用地复垦获得耕地保护任务减免指标和建设用地指标的证券化交易方式（见图1）。其实质是农村集体建设用地的土地发展权交易。地票作为土地权益证书，可以反映土地资产的价值和限制土地使用的用途，通过合理规定延期支付和变现，有助于克服农村建设用地流转和土地开发的资金投入不足，提高资金的使用效率和效益，实现城乡土地统筹利用。
李求军/责任编辑