试谈城中村对城中村改造核心理由深思生

论文导读：ove,newperiodoftranormationioreandmoreurbanvillage,theauthorclassifiedexistencemodeandpatternofinterestsofthevillagesincityvillagerenovation,tryingtofindthecoreproblem,putforwardsomeanalysisthinkingsoastoprovidereferenceforrelevantpersonnel.Keywo
摘要：当前，随着地价的攀升和国五条政策的颁布实施，城中村改造经济成本不断提高，新时期城中村改造工作难度越来越大，笔者通过对目前城中村现状存在模式及利益格局的分类总结，试图找到城中村改造最核心问题，提出一些分析思路以供相关人员借鉴参考。
关键词：城中村改造；现状模式；利益格局
Abstract: At present, with the rising land prices and the five policy implementation, cost of economic tranormation of villages continue to improve, new period of tranormation is more and more urban village, the author classified existence mode and pattern of interests of the villages in city village renovation, trying to find the core problem, put forward some analysis thinking so as to provide reference for relevant personnel.
Key words: reconstruction of the village; pattern; the pattern of interests

:A 文章编号:
引言
城中村改造工作长期以来一直与城市建设息息相关，关乎着成千上万村民的生活，也牵动着整个社会的心，改造工作过程中村民希望可以将自己的家园改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置业，开发商则希望可以获得预期的收益，政府也可以将城市环境改善，使市容市貌提升到一个新的台阶。
近期随着北京国五条率先实施，各地国五条紧跟步伐也陆续实施，上行日渐缓慢的房地产行业又被安上了紧箍咒，可以预见的是随着开发商资金链的紧张，城中村改造难度日趋增大，城中村的改造开发又面临一个新的历史时期，政府部门不得不站在新的高度上审视这一问题，城中村的改造难题亟待每一个城市建设参与者们去深思去。

1、城中村改造表象及其本质

城中村改造的过程是城市向外扩张的一种表现，也是城市包围农村的一种现象，同时也是农村村民转变为社区居民生活方式转变的一个过程。城中村的发展有其必然性，城市化的过程中城市不断向周边拓展，城市辐射面积愈来愈大，周边村庄必然被纳入城市的版图，深层意义上讲也是因为经济的发展已经上升到一个新的阶段，我国已进入快速城镇化发展时期。

2、城中村现状模式分类

目前城中村有三种模式，第一种为城市化较为纯粹的城中村，这类城中村已改造较为彻底，村民旧村基本不复存在，已成立社区为主导的发展模式，村集体转化为社区居委会来继续管理已转变为居民的原村民。第二种为位于城市次中心位置，村民集体用地悉数不存在，基本被城市建设所征用，但村民旧村用地尚在，同时分布有少量村办企业用地。第三种为城市边缘区城中村用地，村民集体建设用地仍在，旧村住宅用地和耕地存量用地仍然较大，但位于城市主导发展方向上的村庄用地即将被征用。
第一种模式发展初期，由于地价较低及一些其他原因促使城中村改造模式相对简单，村集体在受益转型成村集团后也随着房地产和商业的开发继续受益，在此之后，随着城市建设的推进以及经济的发展，城市土地不断攀升，因而城中村的拆迁成本明显提升，第二种模式城中村改造难度不断增加，拆迁城中村居民住宅成本加大，因而会逐渐占用村集体除旧村之外的其他用地并逐渐形成包围城中村居民旧村的现象，第三种模式为村集体用地存量尚足，但由于地价的提升和城市的边缘化效应存量用地仍然未得到充分利用和发展。

3、城中村改造核心问题思考

3.1 核心问题

城中村普遍成为城市低收入群体之所在聚居地，是因为其房租低廉同时离城市中心区较近的必然选择，一些外来务工人员、及低收入群体往往会选择这些地方作为暂时的居住场所，村民在出租房屋的同时也获得了一定的收益可以供给生活，这种方式也可以认为是城中村村民稳定的收入来源和就业方式，村民在这一点上是得到保证的，如果城中村的改造过程中使村民的利益低于目论文导读：着重要的角色，应当处理好各种利益的关系，制定好政策，制定好内部法规，不能朝令夕改，因受到个别领导的暗示或是灰色利益而默许城市的无序发展。城市在发展的同时，城中村在改造的同时应制定好相应政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合当前城市发展需要，更要符合城市长远发展战略。

4.城中村改造思路分析1从政府

前的状态，同时不能保证村民的就业，那么城中村的改造就不会得到村民的认可。目前很多城中村政策不能保证给村民提供的利益远远大于现在的状况，因而不会得到村民的积极认可，也致使城中村改造推进缓慢，这是城中村改造遇到的核心问题。
城中村运行的过程中涉及城中村村民利益最大，可作为村民、村集体一方的业主却不会自行运作房地产等一些产业，因而需外力开发商的介入，于是出现了村民、开发商、代表村集体的村委会三种利益的角逐，随着城中村的推进和城市的建设，又会有城改办和区政府的介入，因而多方面的利益把握是放在城市推进这一事情亟需处理好的事情。

3.2 利益角色分类及剖析

城中村改造过程中可总结为三种利益角色：村民、为下一步村集体发展考虑的村委会，以营利为目的兼产生社会效益的开发商，这三种利益角色均需政府去协调，有很多案例说明城中村改造中的利益角逐，在这里我们很难说可以舍掉哪一方，只能认同平衡好各方利益，方能使项目合理发展，也不至于成为某些利益方的暴力项目。
笔者认为城中村改造中以村民利益为先，毕竟在这么多年共和国成长道路上农村的贡献是惊人的，应对其补偿到位，使当年未享受到城市发展成果的农民后代享受，而且随着经济的上行发展，通货膨胀时代也应对农民的后代其生存问题予以考虑，在货币补偿、房屋补偿的同时给予一定的商业用房补偿，或使其直接经商或使其租赁间接经商，解决其在城镇化过程中受到的失地冲击问题，有很多案例说农民在获得补偿款后挥霍的问题，也应当做好失地后农民生活的指导工作，避免上述现象的大量发生，毕竟获得的补偿是暂时的，但失地却是永久的。做好城中村失地农民的就业工作指导，使其具备一定的生存技能，生活和工作各方面顺利融入城市生活。代表村集体利益的村委会也是需重要考虑的问题，村委会或代表全体村民，或代表部分人的利益，但其作为现实存在基层组织，在城中村转向社区的同时，扮演着极其重要的作用，村委会有其存在的必要性；开发商作为房屋建设的建筑承包商，本身是一种提供公共性产品的行为，而且其提供服务的同时以营利为根本目的，因此应当使其营利控制在合理的水平，不应使城中村改造成为暴利行为。作为城市的管理者，政府在运筹帷幄中扮演着重要的角色，应当处理好各种利益的关系，制定好政策，制定好内部法规，不能朝令夕改，因受到个别领导的暗示或是灰色利益而默许城市的无序发展。城市在发展的同时，城中村在改造的同时应制定好相应政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合当前城市发展需要，更要符合城市长远发展战略。

4. 城中村改造思路分析

4.1 从政府层面出发的改造思路

当前一些正在改造的城中村存在着一种现象，利用城中村改造政策的漏洞将村中已建成的违章高层、多层小区纳入城中村的改造用地，使其借助政策的漏洞披上了合法的外衣，这样的现象一部分造成城市土地出让金的收入多数为零，一部分造成城市高层见缝插针式建设现象横生，城市景观环境极差，笔者认为从城中村现状的一次性改造着手，应予以对旧村一次性拆除，周转用房用政府统一配建好的公租房，等旧村彻底拆除之后，再行对土地的出让由多方利益共同分享，因而避免了上述见缝插针式现象的蔓延，也避免了开发商“一锤子”买卖只建空地不拆旧村的现象。总而言之，城市的开发建设是一项持久的工程，不应只是某些利益的短期牟利行为，先难而易，方可以使城市的环境提高到一个新台阶，城市化的进程中城市建设理念城市建设风貌环境也可以相应改善，同时使开发商的开发建设理念水平也相应提升，另外这也是一个优胜劣汰的过程，通过政策的制定可以使有实力的开发商介入，淘汰只顾个人利益不顾及公共利益的开发商。

4.2 从城市规划参与者层面出发的改造思路

城中村改造最核心的问题是保证村民的根本利益，同时改造的过程中应考虑其生活延续和村民就业，这样便可以顺利推进改造工作。落实到具体的物质环境空间，这就需要城市规划工作者们在用地和方案的具体编制中制定因地制宜的方案，多调研多走访切实从村民角度出发考虑方案的整体布局，也需辩证的看到方案的编制中过度的追求高住宅容积率、高住宅建筑密度也是不可取的，而是应当将住宅用地和村民产业用地共同考虑，同时又需兼顾城市政策，符合城市各项既定法规，制定出让村民满意，让市民满意，城市景观美好的方面。因为房地产快速发展的今天，房屋的保值增值已面临风险，村民的就业确是持续永恒的事情，这一论文导读：etFullDomain}的城市明天一定会更加美好。参考文献:李艳晶，关宏达，等．城中村改造问题分析．国土资源，2012年04期赵彤，王娟，陈宝峰，等．城中村改造中农屋拆迁问题探析．湖南农业科学，.2012年10期陈颖颖．我国城中村改造实践模式比较，中国行政管理，2012年08期
点，城市规划者们有责任有义务说服政府管理部门、说服村民、说服房地产开发商，这样于开发地段环境有益，于村民有益，于城市有益，于城市规划者们个人使命感有益。
5、总结
通过上述浅显的分析，笔者认为城中村改造工作遇到的难度虽然越来越大，但只要梳理好城中村改造经济账、城市建设环境账，通过多方参与人员的同心协力，遇到的问题都能一一克服。另外，目前各级领导组织换届时间较快，任期较短，也存在着后续政策无法保证的现象，唯有建立长效机制，诸如政策法规的全市公告、电视台的广泛宣传等使每一位市民都了解政策。另外也可多方筹划，可以通过建立长期的专家团队广泛吸收城市市民的意见，广开言论渠道，使多方献计献策，共同助力城市发展。城市的推进过程并不是单一政府的事情，我们每个市民都应为城市大家庭踊跃想出路想方法，终究可以制定出良好的方案，保证城中村工作的顺利推进。
综上所述，城中村的改造是一项难度较大的工作，同时也是承载千家万户梦想，关乎每一个市民的城市建设工程，如果每个参与这个过程的人少一点个人利益，多一点公共利益，多一点发展思路，我们摘自：毕业论文摘要www.7ctime.com
的城市明天一定会更加美好。
参考文献:
李艳晶，关宏达，等．城中村改造问题分析[J]．国土资源，2012年04期
赵彤，王娟，陈宝峰，等．城中村改造中农屋拆迁问题探析[J]．湖南农业科学，.2012年10期
[3] 陈颖颖．我国城中村改造实践模式比较[J]，中国行政管理，2012年08期