试议浅析房地产企业成本制约与管理

论文导读：源。据统计，上海市2009年的上半年的财政收入825.5亿元，房地产税收及相关土地收入占全市财政收入的25%左右。我国通过实施土地有偿使用制，充分体现出了国家土地的资产价值。比如：2009年6月中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地块；2009年9月中海地产公司以70.06亿元拍得上海长风地块。

二、房地产企业采

摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。本文主要就房地产业在我国国民经济中的重要地位、成本控制方法以及各阶段成本控制与管摘自：毕业论文任务书www.7ctime.com
理进行了分析。
关键词：房地产企业 成本 控制 管理

一、房地产业在我国国民经济中的重要地位

(一)房地产是我国国民经济的基础性产业

房地产是我国经济活动和文化、科学、卫生、教育等社会活动的基础条件，也是社会经济活动和社会生产的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010年我国的房地产开发总投资为48267.OO亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。并且根据国外房地产相关资料显示，2003年美国房地产增加值占国家GDP的1

1.8%，加拿大占15.7%，日本占11%。

(二)房地产成为国家财政收入的重要来源

在实施住房商品化政策之后，新建的住宅或者现有的住宅均可以出售。房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（道路、交通、文教、福利事业、卫生）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。据统计，上海市2009年的上半年的财政收入825.5亿元，房地产税收及相关土地收入占全市财政收入的25%左右。我国通过实施土地有偿使用制，充分体现出了国家土地的资产价值。比如：2009年6月中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地块；2009年9月中海地产公司以70.06亿元拍得上海长风地块。

二、房地产企业采用的成本控制方法分析

挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法的三个基本参数：计划工作预算费用（简称BCWS），BCWS=计划工作量*预算单价；已完工作实际费用（简称ACWP），ACWP=已完工作量*实际单价；已完工作预算费用（简称BCWP），BCWP=已完工作量*预算单价。挣值法的评价指标：（1）费用偏差（简称CV），CV是指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP；（2）进度偏差（简称SV），SV是指检查日期BCWP与BCWS之间的差异，其计算公式为SV=BCWP-BCWS；（3）费用执行指标（简称CPI），CPI是指挣得值与实际费用值之比，即CPI=　BCWP/ACWP；（4）进度执行指标（简称SPI），SPI是指项目挣得值与计划值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

三、房地产企业各阶段成本控制与管理

(一)项目决策阶段成本控制

项目决策阶段三个环节至关重要，一是确定项目最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数法和资金周转率法等方法来进行估算。然而在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指标估算法：（1）采用类似工程概预算编制，即对于已建的和本项目工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并按照不同标准的用料和其他做法进行换算；（2）市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；（3）单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。

(二)项目设计阶段成本控制

设计阶段是投资者建设意图由设想向现实转变的一个关键阶段，因此设计阶段是工程投资控制最关键环节之一。项目设计阶段成本控制对成本的影响主要在建筑风格的确定，建筑方案制定，建材设备的选购，施工工艺的选择等论文导读：等）的分工和权限进行明确指派，对于洽商签证的质量予以保证。（五）项目运营和维护阶段成本控制竣工阶段的成本控制主要包含：竣工验收、工程计量以及竣工结算等工作。（1）核对合同条款，核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料和优惠条款等，对工程竣工结算进行
方面。所以，在项目设计阶段推行限额设计，可多方案择优选择设计方案，充分交流了解项目的定位，提高设计质量。还可以引入专家评审制度，对设计方案的计算过程进行评审。实行限额施工图设计，明确限额设计的指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米砼含量指标；（3）单位施工图预算指标；（4）设计变更费用限额指标。通过以上方法，可以最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象发生。

(三)项目招标阶段成本控制

从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售、物业委托都要通过招投标。在项目招标阶段控制成本的主要方法主要有：（1）单位工程方面：单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干；（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料，如外墙漆、装饰材料等，宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购；（3）土石方工程方面：在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

(四)项目施工阶段成本控制

房地产开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了控制开发项目成本的重要部分和阶段。施工阶段项目成本控制主要从以下三个方面来进行控制：（1）搞好管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的进行限制，差价水平保持在合理的基础之上；（2）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免；（3）工程中的施工条件，设计，施工进度，工程项目等的变更应该进行合理控制，应该对于工程洽商签证管理制度予以明确和完善，对于有关人员，有关部门（如预算部门，工程部门等）的分工和权限进行明确指派，对于洽商签证的质量予以保证。

(五)项目运营和维护阶段成本控制

竣工阶段的成本控制主要包含：竣工验收、工程计量以及竣工结算等工作。（1）核对合同条款，核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主要材料和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核；（2）严格审核结算工程量，负责结算的部门应详细核对工程量，要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准，对不合格的工程要限期整改、复验甚至严格追究；（3）合理确定结算单价，充分考虑应扣款项：造价部门要严格审定，计算工程总造价，做到资料完整，数据准确。
四、结束语
成本控制作为房地产项目管理的核心环节，贯穿于项目的策划、设计、招投、施工、运营和维护等各个阶段，并且每个阶段对成本控制的要求都不一样。面对竞争日益激烈的市场，要有效地控制项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强控制管理，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、运营和维护等多方面采取措施，积极推行全过程的成本管理，将成本控制的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让企业获得最大的经济效益。
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