国家宏观调控政策对房地产市场影响-

论文导读：。从上述情况表明，宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、
摘要：要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。
关键词：房地产；政策；经济
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

一、房地产业是国民经济繁荣的基本支撑点

毋庸置疑作为第三产业的房地产业是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。

二、国家对房地产也宏观调控策略

首先，及时有效地落实房地产调控政策。一是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的观望期，减少市场因政策不明产生的影响。二是要建立有效的监督机制，检查和督促地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施。
其次，严肃金融政策，严把信贷关。要监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的企业和不符合调控政策要求的企业贷款。
再次，合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本。由于住房公积金拨款时间长，存在部分开发商不接受住房公积金贷款的现象，无形中增加了居民购房利息的负担，而同时又有大量的公积金闲置未用。公积金管理部门应尽量简化手续，提高办事效率，落实公积金贴息政策，充分发挥公积金的应有作用，降低普通居民购房成本。
第四，促进房地产市场信息公开化和科学化。完善房地产市场统计体系，建立政府信息公示制度，使消费者和社会各界了解房地产市场的运行情况，正确判断市场走势，共同监督地方政府和房地产业的行为。

三、宏观调控政策对房地产市场的影响

此次房地产调控政策，体现了政府调控房地产市场的决心，政策的逐步实施，将从几方面对房地产市场产生影响。
从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，主要存在以下几个特点：（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；（7）商品房同比增长较快，但环比增长趋缓。从上述情况表明，宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在，加速了房地产企业的洗牌，因此，对于现有的房地产开发企业而言，扩大资金的来源渠道，提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题，迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。
对房地产市场的影响：一是普通住房供不应求的矛盾将得到缓解。调控政策中对增加中低价位、普通住房提出了明确的数量要求和时间要求，由于我们仍然实行预售房制度，可以预计，下半年按规定将陆续有大量的中低价位、普通住房进入市场销售，住宅供给结构将得到改善。
二是投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制。房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。
三是中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用。增加中低价位、中小套型普通商品住房的量化措施，将提高普通商品住房在房屋供给总量的比重；普通商品住房土地的供应要求在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，一定程度降低了普通商品住房土地成本，为实现中低价位创造了条件；要求各级城市及时公布住房建设规划和房地产的供求信息，使消费者有一个合理预期。这些措施，都将有利于稳定普通商品住房的。

四、如何评判房地产业的发展水平

从微观经济单位(家庭)视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产与租金之间的对比关系，通过比较房地产与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致畸高的情形； 二是从房地产与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产是否虚高。据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的，即租金是房地产使用价值的表现，它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场与中等论文导读：经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席摘自：毕业论
家庭年收入之比”。一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪9o年代初世界银行专家安德鲁•海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。
五、结语
普通住宅房地产具有公共产品的特征，政府应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群众利益。虽然政府也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。否则，房价很难有效控制，不仅社会矛盾无法缓解，政府的权威和政策的公信力也会受到极大的损害。
总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席摘自：毕业论文格式下载www.7ctime.com
之地。
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