论房地产企业财务风险生成机理与控制策略-经典

论文导读：
【摘　要】 房地产企业财务风险的控制已经成为影响房地产企业可持续性发展的关键因素。文章结合房地产企业面临的宏观经济环境以及行业内部特点，对房地产企业财务风险的生成机理进行研究和分析，并针对目前房地产企业财务风险控制的薄弱之处，提出了加强房地产企业财务风险控制的策略。
【关键词】 房地产企业；　财务风险；　生成机理；　策略

一、房地产企业财务风险的基本内涵

财务风险是企业在财务管理领域面临的风险。其本质是由于企业财务管理决策活动中的不确定性而造成的。财务风险控制是房地产企业财务活动的重要内容，财务风险包含了丰富的内容。从微观层面来看：首先，房地产企业主要是通过筹集资金为房地产企业的生产经营提供有力支持，因此融资活动是房地产企业经营活动的起点，如果管理不当就会使筹集来的资金使用效益大打折扣，从而产生融资风险。融资风险是由于资金市场供需变化、宏观经济环境变化、房地产企业的资金来源结构规模变化以及期限结构等引起的。 其次在管理过程中，如果进行项目投资，就会产生投资风险；在日常的经营过程中，会产生日常的经营财务风险，经营性财务风险是由日常的财务管理政策引起的。例如销售政策的制定不当，可能引房地产企业流的短缺。另外，的管理、存货的管理以及应收账款的管理都会引发财务风险，这些风险被称为流动性财务风险，因为、存货以及应收账款管理不当，将会引起房地产企业由于缺乏足够的流或者变现资产而陷入财务困境，由此导致财务风险的发生。

二、房地产企业财务风险的形成机理

(一)房地产企业财务风险的主要表现

1.融资环境恶化

自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业源于：论文的标准格式范文www.7ctime.com
国内贷款共7 023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005—2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26 250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款数额却大幅降低的情况下，房地产企业的资金压力可想而知。2011年7月银监会作出决定要紧抓房地产贷款风险，并要求银行等金融机构要严格执行关于土地储备贷款、开发商以及个人住房贷款的各项政策和要求；要继续通过各个部门之间的联动，加强房地产企业名单式管理；要加强对商业物业抵押贷款以及个人消费等非住房贷款的监督，对违规进入房地产市场的资金给予严厉打击，同时要密切关注二三线城市房地产风险的控制和防范。这个关于房地产融资监督和控制的政策，是继暂停房地产信托之后，银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋近的房地产投资施压。对于民间资本流入房地产领域，监管部门也采取高压态势。银监会2011年下半年对贷款风险的防范政策以及不断出台的新规定，都意味着融资环境更趋于严格。这表明，银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，房地产企业融资环境不容乐观，有进一步恶化的趋势。从长期来看，房地产企业依靠银行贷款为主要融资手段的方式，已经一去不复返，房地产企业必须积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解融资难带来的负面影响。

2.融资成本上升

融资环境对于融资成本有着直接的影响，融资环境的好坏与融资成本呈现正相关关系。融资成本是企业为筹资到使用资金而承担的各种风险成本。融资成本一般包括筹集成本以及占用成本，融资规模越大，融资成本越高。随着我国央行不断提高准备金利率，房地产企业通过间接融资方式获得资金的利率也越来越高。例如某房地产企业资产负债率由2009年的34％逐年递增到2010年的61.56％，随着负债规模的增大，借款的总成本也随之上升。借款成本是指借款利息和筹资费。由于借款利息可以计入所得税前的成本费用，起到抵税的作用，在实际比较资本成本时，将借款成本折算为税后资本成本。某房地产公司2010年年度财务报告显示借款为53 222.20万元，年利率5.58%，手续费为0.1%，每年结息一次，到期一次还本。公司所得税税率33%，这笔借款的资本成本=53 222.20万元×5.58%×（1-33%）/53 222.20万元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地产企业借款100元每年的成本为3.78元，2010年总借款成本为2 011.79万元，而公司2009年总的借款成本只有1 021.24万元，一年之间该房地产公司的借款成本几乎增加了一倍。此外股东权益比例下降，以及加权平均融资成本上升也是房地产企业融资成本上升的主要表现。

3.道德风险和再融资风险的加大

道德风险是在从事有关经济活动时，当事人利用自身掌握的资源和权力，从事一些有利于自我但可能不利于集体或者他人的活动。房地产企业也面临着道德风险问题，主要原因是房地产企业也存在委托关系，而委托就会引发道德风险，道德风险的发生会使房地产企业由于错误的项目决策，而引发财务风险，因此必须重视道德风险控制。再融资风险是房地产企业在资本市场进行配股或者增发股票来进行融资的行为，配股以及增发可以增强公司的资本金，可以为企业筹集到更多的资金。但是再融资的一个重大风险是业绩一般不能与股本同步增长，如果出现二级市场由于填权而导致贴权的现象，就会出现诸如每股收益等财务指标的下降，这可能意味着房地产企业资金管理存在问题，直接导致有些企业失去再融资的资格，从而出现再融资风险。

4.筹资风险的加剧

筹资风险是企业通过举债方式筹集资金存在的由于偿债而导致的风险。利用财务杠杆可以为企业带来更多资金流量，但是财务杠杆如果管理不当，资本结构不合理，则很可能出现无力偿还负债以及利息的情况，从而出现筹资风险。筹资风险是房地产企业面临的主要财务风险，当房地产企业通过财务杠杆来增强负债或者通过租赁融资来改变资本结构的比例时，就会出现所有者利润以及普通股东之盈余的变异。笔者把普通股之盈余变异与所有者利益的变异称为筹资风险导致的财务风险。一般而言，当普通股盈余变异性越大，财务风险就越大。下面通过某房地产企业三年普通股变异性来说明这个问题（表1）。源于：论文例文www.7ctime.com