内部控制在房地产企业会计核算中运用分析-

论文导读：投标确定施工方或供应方；签订规范的施工合同；应当对工程质量和进度进行监督。（4）固定资产：决策和审批程序应当明确；固定资产成本核算、计提折旧、和减值准备、处置等会计处理应当符合国家统一的会计准则规定。（5）筹资：建立严格的筹资业务授权审批制度，明确审批人的授权批准方式、权限、程序、责任及相关控制措施；建立
摘要：内部控制，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。其目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。
关键词：内部控制税收筹划会计核算
前言：
本文试图从内部控制入手，强调内部控制在房地产企业会计核算中运用细节，以期能够对房地产企业会计核算和发展有一定帮助。
针对房地产开发企业，内部控制主要要素如下：

一、内部环境

1.经营宗旨；以房地产开发、销售为主要业务，以提供优良产品、创造最好的经济效益和社会效益、维护全体股东的利益为中心，保持公司资产保值增值。
2.组织机构：根据国家有关法律法规和企业章程，建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。

二、风险评估

房地产开发企业的主要风险包括：国家宏观经济政策调整风险、房地产开发项目选择风险（投资风险）、产品质量风险、资金安全风险（筹资风险）、税收风险。

三、控制活动

房地产开发企业控制措施包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。
1.不相容职务分离控制主要有：收款及货币资金、采购与付款、存货、工程项目、固定资产、筹资、成本与费用、担保、合同、预算、计算机系统。
2.授权审批控制。（1）一般授权：预算控制活动、日常经费支出、职工薪酬支出、集中支付、合同审批、资金筹集、财务报告报出、利润分配方案、人事管理、信息披露、印鉴申请、计算机维护、其他。
（2）特别授权：投资事项、担保、抵押事项、关联方交易、重大项目改造、立项、招投标工作。
（3）临时授权。
3.会计系统控制要求企业严格执行国家统一的会计准则，加强会计基础工作，明确会计凭证、会计账簿和财务会计报告的处理程序，保证会计资料真实完整。

4.关键控制点。

（1）收款：收款控制流程应当科学严密；收入的确认条件、款项的定期核对、与收入有关的凭证记录的管理要求等应当明确。
（2）采购与付款：采购与验收管理流程及有关控制措施应当清晰，对施工单位选择、工程合同签订、工程验收等应当有明确规定；付款方式、程序、审批权限和与客户对账办法应当明确。
（3）存货及工程项目：项目的立项要经过适当的分析和决策程序；按照规定通过招投标确定施工方或供应方；签订规范的施工合同；应当对工程质量和进度进行监督。
（4）固定资产：决策和审批程序应当明确；固定资产成本核算、计提折旧、和减值准备、处置等会计处理应当符合国家统一的会计准则规定。
（5）筹资：建立严格的筹资业务授权审批制度，明确审批人的授权批准方式、权限、程序、责任及相关控制措施；建立筹资执行环节的控制制度，对筹资合同的订立与审核、资金的收取等作出明确规定。
（6）货币资金：职责分工、权限范围和审批程序应当明确，机构设置和人员配备应当科学合理；货币资金有关的票据购买、保管、使用、销毁等应当有完整的记录，银行预留印鉴和有关印章的管理应当严格有效。
（7）成本费用控制：编制预算符合实际，预算应经有效审批；费用的原始交易记录应当完整、准确、合法；费用开支应经过有效审批；越预算费用应经合理的审批。
（8）会计系统：一般会计控制应根据国家制定的会计准则去执行；管理层应根据经济业务合理使用会计科目；管理层应当合理设置岗位职责并有效划分系统权限；管理层应设计合理的会计核算流程。
（9）合同：权责分配和职责分工应当明确，合同应当实行分级和归口管理；合同审核应当建立不同部门会同审核制度，财务部门、审计部门和合同归口管理部门应对合同出具审核意见。
（10）预算控制:预算编制应符合要求，预算指标适当细化；预算编制和调整应经批准；严格按预算执行；预算考评措施要得到严格落实。
5.财产保护控制要求企业建立财产日常管理制度和定期清查制度，采取财产记录、实物保管、定期盘点、账实核对等措施，确保财产安全。企业应当严格限制未经授权的人员接触和处置财产。
6.运营分析控制要求企业建立运营情况分析制度，经理层应当综合运用生产、购销、投资、筹资、财务等方面的信息，发现存在的问题，及时查明原因并加以改进。
7.绩效考评控制要求企业建立和实施绩效考评制度，科学设置考核指标体系，将考评结果作为确定员工薪酬以及职务晋升、评优、降级、调岗、辞退等的依据。

四、信息与沟通

企业应当将内部控制相关信息在企业内部各管理级次、责任单位、业务环节之间，以及企业与外部投资者、债权人、客户、供应商、机构和监管部门等有关方面之间进行沟通和反馈。发现的问题，应及时报告并解决。

五、内部监督和评价

内部监督和评价分为日常监督评价和专项监督评价，主要涉及以下内容：内部控制是否在风险评估的基础上涵盖了企业层次的风险和所有重要求的业务流程层面的风险；内部控制设计的方法是否适当，内部控制建设的时间进度安排是否科学、阶段性工作要求是否合理；内部控制设计和运行的组织是否有效。

六、会计核算的细节考虑

(一)摘自：7彩论文网学术论文格式模板www.7ctime.com

会计科目设置细节
企业应严格按照会计准则的要求设置和使用会计科目。企业会计准则对企业明细科目设置并未明确规定，但应当考虑税法规定、社会效益指标、企业预算、内部管理、企业业绩考核的需求。

(二)资产管理细节

房地产开发企业资产项目多，加强资产管理尤其重要。大多数企业购买办公用品不计入存货，而是一次性计入成本费用，未建立验收、保管、领用制度，易于出现漏洞。。
针对这种情况，企业在制定内部控制时，凡是实物资产均应建立实物资产验收、保管、领用制度，并定期盘点。

(三)税收筹划细节

1.固定资产折旧：在制定固定资产折旧政策时，在不违背会计准则情况下，考虑到企业所得税法的具体规定，与尽量税法保持一致。
2.资产减值：计提资产减值准备是企业会计准则的强制性规定，如果企业存在资产减论文导读：
值情况，必须按规定计提相应减值损失，年度所得税汇算时进行纳税调整。
3.土地增值税：房地产开发企业开发标准内普通住宅增值税未超过20%的免征土地增值税。在扣除项目基本确定情况下，销售单价是影响增值额的决定因素。本公司开发建设项目，建立严格的预算管理制度，严格控制开发成本和费用支出，合理确定商品房销售，不以销售收入最大化为目标，确保土地增值率不超过20%，可以享受土地增值税优惠政策。
4.企业所得税：根据职工支出水平，合理控制职工福利费、工会经费、职工教育经费支出，保持在纳税调整水平之下；根据各年收入情况，合理统筹安排广告业务宣传费支出，减少纳税调整项目；建立严格的预算管理制度，节约业务招待费开支，降低纳税调整比例。

(四)销售细节

在企业资金压力较大时，可以考虑适当降低销售，降价部分不完全减少净收益，对企业的影响可能是正面的。
如某一楼可销售面积为10000平方米，定价在10000元/平方米，目前销售不畅。现公司急需一笔资金，大约10000万元，筹集资金有两种方法，对净收益的影响计算如下：
一种是从银行借款，借款年利率为10%；如果使用时间是6个月，则利息支出对净收益的影响为-10000·10%·6/1摘自：7彩论文网学年论文www.7ctime.com
2=-500万元，还不包括抵押担保费用，某些银行实际借款利率可能比较10%还要高。
另一种是降价销售，如果每平方米降价500元，就能收到售房款，基本能满足公司对资金的需求。流转税按销售收入5.6%的计算（营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%），企业所得税按销售收入的2.5%计算,土地增值税按销售收入的5%计算，则降价对对净收益的影响为-1·500·(1-5.6%-2.5%-5%)=-43

4.50万元

通过对比第二种方法比第一种方法至少增加净收益65.50万元。
参考文献：
中华人民共和国公司法
企业会计准则
[3]企业内部控制基本规范
[4]企业所得税法及其实施条例
[5]房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号）。
[6]土地增值税暂行条例及其实施细则
[7]关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）