试论创新我国房地产信托基金化创新研究结论

论文导读：
摘要：近年来，随着房地产市场的连续调控和监管部门对房地产信托融资的严格监管，房地产信托在我国资金信托中的占比持续下滑，同时信托公司也开始在房地产信托领域主动创新，以标准房地产投资信托基金为导向，各类基金化信托不断涌现。本文在介绍房地产信托基本内涵的基础上，结合国内房地产信托的特殊发展背景，分析了目前国内传统房地产信托与可行基金化信托的特点及注意事项，并从政策制度、内部管理、人才建设等方面对促进信托公司进一步发展基金化房地产信托提出相关建议。
关键词：房地产信托；信托基金；基金化房地产信托；信托创新

一、房地产信托综述

(一)房地产信托的内涵

房地产信托是指信托公司通过资金信托的方式集中委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产（包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利）或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
从信托资产来源划分，信托产品可分为集合资金信托，单一资金信托和管理财产信托，但是实践中，我国房地产信托一直以来都只有集合资金信托与单一资金信托这两种形式。从房地产信托资金的运用方式来看，主要包括用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房的开发、建造；用于购买商业楼房及住房并予以出租；以住房抵押贷款方式运用等。

(二)国内房地产信托与国际房地产投资信托基金的区别

国内房地产信托注重于项目开发阶段前期和中期的融资，是一种基于房地产开发企业或房地产开发项目的中短期开发的信托融资活动。参与信托计划时，投资者按照实际投资金额签买合同，因此并非标准化的金融产品。在资金投入方式上，信托公司通常采取债权、股权、财产收益权或者夹层融资等模式，而实践中股权和收益权通常都会附加回购或回购选择权，实质仍是房地产开发企业的一种中短期举债行为。对信托公司而言，目前自主发起的真实股权或收益权的投资仍然较少。
国际上的房地产信托主要是指源自美国的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）。它是由特定发起人（如信托公司、基金管理公司等）通过契约或公司的形式发起，通过发行基金券（受益凭证、基金单位或基金股份）的方式，将社会投资者的资金集中形成信托资产，委托或聘请专业投资机构按照组合投资原理进行房地产投资和经营管理，绝大部分投资收益按投资者出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。其投资标的主要为可经营且具有长期稳定收益的房地产，产品周期一般在8-10年，具有品种多、规模大、期限较长、基金化运作、可上市发行交易等特点。

二、国内房地产信托的发展背景

我国房地产信托的兴起源于房地产企业的融资需求，因此呈现出与房地产市场调控及房地产市场景气度密切关联的特征。2003年6月，央行出台了121号文件，提高了对房地产开发贷款、土地储备贷款等多方面的信贷门槛，房地产企业的开发贷融资受阻，开始将目光投向信托资金，使得房地产信托开始崭露头角，规模迅速扩大。
2005年，银监会212号文件出台，首次提出房地产信托融资的三要件，即“摘自：学年论文www.7ctime.com
四证”、“二级资质”、“项目资本金”，房地产信托融资方的要求被提高至贷款资质；2006年银监54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。2006-2007年，新增房地产信托规模不断下降，发展停滞，但长远看却有效降低了此后新发房地产信托的风险。
2009-2011年，金融危机之后的监管放松、房地产市场回暖等因素刺激了房地产信托的发行需求，2011年底全国房地产信托存量规模近7000亿元，在各类信托中居首。然而高成本与高存量使得投资者开始担忧其背后的风险，投资者对房地产信托的购买需求逐渐降温。2011 年3 季度至今，房地产信托在资金信托中的占比已从17.24%连续下跌至9.12%，达到2010年以来的历史最低位。房地产信托市场总体趋于理性，信托公司对房地产信托项目的资质标准和风险控制也更加严格。今年以来，政策趋于平稳，楼市有所回暖，投资者对楼市的风险情绪有所好转，在房地论文导读：n}源于：论文格式字体www.7ctime.com上一页12
产企业再融资开闸、基础设施领域受挤压的影响下，信托公司重新开始关注房地产领域。今年上半年房地产信托新增规模达3076亿元，创下2010年以来的最高水平，整体规模再度呈现继续快速扩大的态势。

三、国内房地产信托现阶段主要模式及特点

国内目前的房地产信托，大部分并不是真正意义上的主动投资，多是基于特定房地产项目的中短期融资需求而设立。在国内二级交易市场欠发达且采取合同购买方式的情况下，目前房地产信托产品具有非标准化、非上市发行交易、流转性较差等特点，与国外可上市交易的标准化房地产投资信托基金（REITs）有本质差别。现阶段的主要业务模式如下：

(一)抵押贷款（债权）类

抵押贷款模式为债权型融资方式，是我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资业务。此类信托产品由投资者将资金委托给信托公司，由信托公司以贷款的形式投向企业，由该企业到期还本付息。该类产品侧重于信托的短期融资功能，对信托公司而言操作简单、管理方便、期限灵活、收益较高，但银监会“212号文”出台后该模式受到很多限制，信托公司对此类项目的审核也比较严格，与银行贷款同质化，在市场竞争中不占优势。

(二)股权投资与股权附加回购类

股权投资信托是指信托公司将募集的信托资金直接投资于某房地产企业，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资房地产企业的经营与管理，根据在房地产企业中所占股权比例，以其经营所得作为信托收益。此类房地产信托的期限实质性地承担了较大的市场风险，因此成功关键在于保障信托产品到期后“股权变现退出”，即信托公司在项目公司要处于“控制”地位且房地产项目本身具备良好的市场前景。 怎么写论文www.7ctime.com
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