分析浅析浅析房地产企业融资风险及制约措施

论文导读：
摘要：房地产企业的融资风险形成的原因复杂。一方面，宏观调控、经济环境等外部因素对融资风险具有重大影响。另一方面，融资结构失衡，负债比率偏高；融资渠道狭窄，资金成本高企；融资风险预警机制不健全，风险无法预控等内部因素也导致融资风险膨胀。因此，想要真正解决房地产融资的紧迫现状，就需要企业在内部寻找原因，完善风险防范和控制措施。
关键词：融资风险 控制措施 融资渠道 融资结构 预警机制
引言
房地产业属于资金密集型产业。房地产开发项目投资金额巨大，资金占用周期较长，仅靠企业的资本金投入与自身积累，无法满足项目在资金数量与占用时间上的需求。因此，融资成为支撑房地产企业持续运营与快速发展的关键环节。同时，随着房地产企业融资规模的持续扩大，融资风险也在不断积聚，如不能及时采取措施防范和化解风险，将会引发企业营运过程中的重大危机，或使企业痛失发展良机，或使企业蒙受惨重损失，甚至危及企业生存。因此，对房地产企业融资风险的分析、识别与控制，也是融资工作中的核心内容。

一、房地产企业融资风险的外部因素分析

(一)宏观调控对融资的影响

自本世纪初我国房地产市场蓬勃发展至今，房地产业给我国经济发展注入了强劲动力与活力，但同时也造成一定的负面影响。政府出于平衡经济结构和控制金融风险的目的，多次对房地产业进行宏观政策调控。譬如，逐步提高房地产项目的资本金投入比例；逐步上调并维持针对房地产贷款的较高利率；逐步收紧房地产贷款的审批与发放；逐步加强对房地产贷款用途的限制与监管等等。迫使企业降低商业银行贷款在融资结构中的比重，迫使企业发掘其他融资渠道的潜力，迫使企业谨慎运用金融杠杆。如果不能及时适应宏观调控给融资环境造成的变化，企业将在融资过程中陷入困境，进而危及企业的持续经营。

(二)经济环境对融资的影响

房地产行业景气程度也会对房地产企业融资产生促进或阻碍的作用。如果房地产行业发展健康、运行平稳，并保持着良好的增长态势，那么企业的融资环境将趋向宽松与友善，融资过程也会相对顺利，金融机构将会愿意与房地产业保持密切与稳定的资金往来。但如果房地产行业发展停滞甚至萎缩，那么房地产企业的融资过程将会变得漫长而艰难，企业将会因筹措资金而疲于奔命。

二、 融资风险的内部因素分析

(一)融资结构失衡，负债比率偏高

房地产企业最常用和最主要的融资方式即通过商业银行获取贷款资金。商业银行系统为我国房地产市场发展、房地产企业运营和房地产项目开发建设提供了有力的资金支持与保障。在近些年来我国房地产持续攀升的大背景下，由于商业银行对房产抵押物的高度信任，以及贷款资金期限较长、规模较大、手续较简便，且不会削弱企业控制权等优点，致使房地产企业高度依赖商业银行贷款。过于单一的融资模式，导致企业融资结构失衡，资产负债率畸高，企业的偿债风险偏大。企业缺少均衡合理的融资结构，必然无法保障资金供给的安全与稳定。

(二)融资渠道狭窄，资金成本高企

目前我国房地产企业虽然具有股权融资、债券融资、信托融资、贷款融资、商业信用与商业票据等多种融资渠道，但除银行贷款与债权型信托以外，其他各种融资渠道由于自身局限性以及外部实施条件尚不成熟造成的限制，致使企业通过这些渠道获得资金规模较小或期限较短。企业获取资金的渠道仍然局限于银行贷款与债权型信托。狭窄的融资渠道严重削弱了企业在融资过程中的谈判议价能力，导致房地产企业获取资金的成本偏高。

(三)融资风险预警机制不健全，风险无法预控

房地产开发经营对资金需求密集，对融资依赖性较强，融资风险必然成为房地产企业重大风险源之一。如要有效地防范融资风险，确保企业持续稳健发展，就必须建立完善的融资风险预警机制。但是，现阶段某些房地产企业却只注重追求利润，而忽略对风险的防范和预警。由于缺乏健全的风险预警机制，房地产企业一旦出现融资风险将会导致事态迅速失控，轻则损害企业声誉与财产，重则危及企业生存。

三、房地产企业融资风险控制措施分析

房地产企业在融资过程中面临着内外多重风险，想要真正解决房地产融资的紧迫现状，就需要企业在内部寻找原因，充分发掘融资管理的潜力，努力完善风险防范和控制措施。

(一)积极拓展融资渠道，实现融资方式多元化

在市场经济体制正在不断完善的新形势下，房地产摘自：论文导读：融资中的六大误区.财经界，2010；1谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略.辽宁经济.2010；3作者简介：龚劲松，1972年5月，毕业于上海财经大学会计专业，目前就职于上海投资咨询公司，负责企业的会计核算、资产管理、财务分析方面的工作。上一页12
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企业必须进一步开拓融资渠道来满足自身发展对资金的渴求。⑴大型房地产企业可通过充实项目储备，提高企业自身资金实力和经营管理水平，积极争取上市融资。通过上市直接融资，提高企业自有资本率，降低资产负债率，还可通过增发、配股、可转债等方式，为企业的持续发展提供资金支持。⑵中小型房地产企业则可充分利用典当渠道，将企业拥有的闲置资产置换为企业急需的后续发展资金。典当渠道具有灵活便捷的特性，可作为银行信贷融资的拾遗补阙，为房地产个人投资和中小企业融资提供资金支持。⑶利用资产证券化（ABS）进行房地产项目融资。ABS属于表外融资，既可以改善企业资产负债状况，减少流动性风险，又可以提高资信等级，降低筹资成本，增加融资成功率。

(二)努力优化融资结构，降低融资成本

企业应根据自身的运营情况和财务状况，优化完善融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取做到布局合理、统筹兼顾。企业应根据不同的融资方案采取合适的融资结构，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最佳的融资结构，努力争取将综合融资成本降到最低水平。

(三) 建立和完善融资风险预警体系

建立和完善融资风险预警体系，是房地产企业控制融资风险的重要方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面：⑴为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；⑵量化融资风险，以方便科学考察；⑶对风险成因进行分析，形成风险防范策略的思路；⑷依据企业对风险的偏好程度，确定资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。
四、结语
在当前形势下，房地产企业只有不断开拓融资渠道，选择适宜的融资途径，实现融资方式多元化，才能突破单一融资模式的局限性；通过优化融资结构，建立和完善房地产企业的融资风险预警体系，才能有效地预测和防范风险，妥善地维护企业持续稳健的发展。
参考文献：
刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2011；4
王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2011；2
[3]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界，2010；1
[4]谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略[J].辽宁经济.2010；3
作者简介：龚劲松，1972年5月，毕业于上海财经大学会计专业，目前就职于上海投资咨询公司，负责企业的会计核算、资产管理、财务分析方面的工作。