论开发项目房地产开发项目融资成本及风险分析
最后更新时间：2024-02-08
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论文导读：
1009-4202（2013）10-000-02
摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是典型的资金密集型行业，项目开发的特点和目前国家的宏观调控政策使得房地产企业的筹措资金和风险控制成为亟待解决的问题。本文以房地产开发项目的融资成本和风险的关系为出发点，以期找到房地产开发项目适合的融资渠道，降低融资风险，并提出优化房地产开发项目融资的相关建议。
关键词 房地产开发 融资成本 风险分析
一、引言
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，并且以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题：第一，我国房地产行业超过三分之二的土地买卖和项目开发资金都直接或者间接来自银行，银行贷款不得超过房地产总投资的40%是国际上通行的标准，显然我国房地产行业的资金过分依赖银行。第二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。银行无法通过有效的方式来分散风险也会增加政府对房地产调控的难度。
同时，国家实行金融宏观调控，同时贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产行业金融市场相关法律、政策不健全，造成房地产企业资金紧张。房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢，销售走低，拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。而这样的运作模式，如果没有稳健的资金来源，足够的融资渠道，是难以实现的。这种情形下，如何有效解决房地产业的资颈，建立多层次的融资体系和风险把控体系，是当下的主要问题。因此对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。
对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，源于：www.7ctime.com
是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。
房地产开发项目的融资方案在实施进程中往往会受到各种风险。其一是资金供应的风险，项目在开发过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施。其二，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。与此同时，税收政策、产业政策、环保政策等政策的变化以及国家经济和宏观形势的变化也对开发项目有重大的影响。
目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。
对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为主权性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。
1009-4202（2013）10-000-02
摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是典型的资金密集型行业，项目开发的特点和目前国家的宏观调控政策使得房地产企业的筹措资金和风险控制成为亟待解决的问题。本文以房地产开发项目的融资成本和风险的关系为出发点，以期找到房地产开发项目适合的融资渠道，降低融资风险，并提出优化房地产开发项目融资的相关建议。
关键词 房地产开发 融资成本 风险分析
一、引言
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，并且以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题：第一，我国房地产行业超过三分之二的土地买卖和项目开发资金都直接或者间接来自银行，银行贷款不得超过房地产总投资的40%是国际上通行的标准，显然我国房地产行业的资金过分依赖银行。第二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。银行无法通过有效的方式来分散风险也会增加政府对房地产调控的难度。
同时，国家实行金融宏观调控，同时贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产行业金融市场相关法律、政策不健全，造成房地产企业资金紧张。房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢，销售走低，拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。而这样的运作模式，如果没有稳健的资金来源，足够的融资渠道，是难以实现的。这种情形下，如何有效解决房地产业的资颈，建立多层次的融资体系和风险把控体系，是当下的主要问题。因此对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。
二、房地产项目融资成本和风险的关系探究
(一)融资成本和融资风险的概念
融资成本指房地产开发项目为筹集和使用资金而付出的成本和代价，包括在筹集资金时发生的资金筹集费，如手续费、承诺费、担保费、费等，以及在项目开发的过程中发生的资金占用所产生的费用。房地产开发项目一方面从融资渠道多元化的角度来考虑融资问题，另一方面也要从降低融资成本的角度来进行项目的融资。降低和追求较低的融资成本是资金筹措的基本原则，也是开发项目选择融资方式标准之一。对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，源于：www.7ctime.com
是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。
房地产开发项目的融资方案在实施进程中往往会受到各种风险。其一是资金供应的风险，项目在开发过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施。其二，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。与此同时，税收政策、产业政策、环保政策等政策的变化以及国家经济和宏观形势的变化也对开发项目有重大的影响。
(二)融资成本和融资风险的关系
在不同的资本结构或债务比重情况下，所有者和投资股东承担的融资风险是不同的，要求取得的利益补偿也是不同的，因而使融资成本发生变动。对开发商来说，这里的利益补偿也就是融资成本，即开发商为获得相应的融资所要付出的代价。因此，融资成本与融资风险有着密切的关系，房地产项目开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称的融资方案。当项目的融资风险上升时，要有一定的风险受益或成本节省作为其补偿，这一规律也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率说明，调整风险后的资本成本率或融资成本率等于资本的时间价值加上资本的风险价值。对房地产项论文导读：这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。三、风险产生的原因分析风险是造成损失的可能性，融资风险也称为财务风险，对于房地产项目开发商而言，是指其因使用债务而要承担的风险，包括两种情况：使用债务导致的利益遭受损失以及开发商到期不能还本付息，须用资本金抵债。融资方式不同，对项目目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。
对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为主权性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。