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阐释开发项目基于价值工程论述房地产开发项目成本制约研究

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论文导读:汉:理工大学出版社,2008.陆庆强.价值工程在房地产开发成本控制中的应用研究.当代经济,2011,(2).李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制.北京:北京交通大学,2007.宋小佳.设计阶段如何运用价值工程控制工程成本.建筑经济,2005,(4).刘胜友.价值工程在项目施工阶段成本控制的应用.理论研究,2008,(7).
摘 要:由于房地产项目的开发具有投资大、周期长、风险高等特点,使得成本控制的难度大大增加。价值工程作为一种技术与经济想结合的方法正好迎合了施工企业的目标追求,在各个阶段均可发挥其作用,为房地产企业最大程度的降低成本提供了更为科学的方法。
关键词:价值工程;房地产开发;成本控制
1673-291X(2013)30-0183-05
引言
对于一个房地产开发企业来说,盈利水平的高低直接制约着企业的发展,特别是房地产开发中的成本控制已逐渐成为提升企业盈利水平的主要手段。然而,在当前国内的房地产开发过程中,特别是项目开发的建设阶段对于成本控制方面,普遍存在一个缺陷:成本控制未能有一个科学、客观、全面的依据,导致在房地产开发的过程中无法进行有效的成本预计和控制,尤其是开发前的成本控制,基本只停留在理论部分,未能落实到实际工程中去,而那些理论也只是在房地产开发结束后进行经验总结而得来的。
价值工程中的价值是指产品或系统的“功能”和“成本”的比值,即单位成本实现的功能。而价值工程是指以最低的总费用,可靠地实现产品或系统的必要功能,着重于功能分析的一种运用集体智慧的有组织的活动。其作为一种经济与技术相结合的方法,正好符合了房地产开发项目对于成本控制的需求,既为房地产企业节约了成本增加了利润,又改善了企业的管理水平。
参考文献:
靳媛媛.基于价值工程的建筑工程施工项目成本控制研究[D].北京:北京交通大学,2012.
刘贵文,沈岐平.价值工程在中国建筑业中发展现状的调查研究[J].价值工程,2001,(3).
[3] 田恒久.工程经济[M].武汉:理工大学出版社,2008.
[4] 陆庆强.价值工程在房地产开发成本控制中的应用研究[J].当代经济,2011,(2).
[5] 李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京:北京交通大学,2007.
[6] 宋小佳.设计阶段如何运用价值工程控制工程成本[J].建筑经济,2005,(4).
[7] 刘胜友.价值工程在项目施工阶段成本控制的应用[J].理论研究,2008,(7).
[8] 黄洋.建筑工程经济[M].天津:天津大学出版社,2012.
Based on the Theory of Value Engineering Cost Control of Real Estate Development Projects
ZANG Jing
(Jinling Institute of Architecture and Civil Engineering,Nanjing 221169,China)
Abstract:The development of real estate project is fetured as huge investment,long period and high risks,which increases the difficulty of cost control.Value engeineering meets the needs of target of construction entreprises for its perfect combination of technology and economy.Moreover,since value engineering functions in every period,it provides a more scientific method for real estate enterprise to decrease the cost at the most extent.
Key words:value engineering;real estate development;cost control
对于国家而言,目前价值工程在房地产开发中的运用还不够普及,如果能在中国的房地产开发企业大力推广运用价值工程,将大大地提升中国建筑行业的发展,更加有效地利用资源。

一、研究现状

第二次世界大战期间,美国设计工程师麦尔斯公开发表了《价值分析》一文,总结出一套在保证同样功能的前提下降低成本的比较完整的科学方法,论文导读:
当时称为价值分析。以后价值分析内容又逐步丰富发展与完善,直至目前统称为价值工程。在美国价值工程最先被应用于房地产开发企业。其主要作用是进行方案的优化,从而降低成本。1996年2月10日,克林顿总统签署了关于应用价值工程的法令,加强成本控制,将应用价值工程作为一项强制性条款包含在建设设计和施工合同中。在英国,价值工程除了应用于房地产开发的设计施工阶段,还被运用于决策和运行维护阶段。而在日本,价值工程的应用活动有70%来自建筑行业。摘自:毕业论文免费下载www.7ctime.com
价值工程是在1978年引入中国的,且首先引入的是日本的价值工程,开始,中国的许多企业本着“洋为中用”的原则,积极学习、运用这一方法,取得了较好的效果。多年的不断实践和改善也取得了许多宝贵经验。目前,这一科学方法在中国学术界的研究和企业界的运用下,逐渐形成了价值工程应用的模式。但是,价值工程在中国房地产开发行业的应用情况并不理想。调查表明,目前的中国房地产开发行业运用价值工程的水平相对较低,基本处于自发状态,而在美国对于价值工程的使用始于项目的设计阶段,并贯穿整个开发过程之中。外国企业运用价值工程进行一个项目大约可以节约20%~25%的成本,而中国企业只能节约5%~10%。究其原因,主要还是因为设计施工人员对于价值工程管理技术的不重视。一项在中国建筑行业的调查研究显示,设计人员对价值工程完全不了解、了解一些、了解很多分别占25%、75%、0%,施工人员为35%、59%、6%。对于价值工程的应用,只有24%认为他们曾经在工作中用过,而且大多数人认为对价值工程的应用是处于一种零散状态,能系统持久使用的很少。

二、价值工程的基本内容

(一)概念
价值工程又称价值分析。按照中华人民共和国国家标准局发布的国家标准GB8223-87《价值工程基本术语和一般工作程序》的规定,价值工程(Value Engineering)是指“通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统的分析,不断创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。”价值工程的目的是以“对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需要功能,以获得最佳的综合效益”。
我们需要注意的是,价值工程中所说的“价值”与政治经济学中所说的“价值”不同,政治学中的“价值”是指“凝结在商品中的社会必要劳动时间”;而价值工程中的“价值”是人们通常所说的“性价比”:“性”也就是性能,即商品所具有的功能;“价”就是,他反映商品的成本水平。因此,在价值工程中,形成了功能、成本、价值三者之间的等式关系:价值(V)=功能(F)/ 成本(C)。即价值是单位费用所实现的用途。

(二)价值工程特征

1.着眼于全寿命周期成本。全寿命周期成本是指产品在其寿命周期内所发生的全部费用,包括生产成本和使用成本两部分。生产成本是指发生在成产企业内部的成本,包括开发、设计及制造过程中的成本。使用成本是指用户在使用过程中支付的各种费用的总和。一般来说,在技术条件不变的情况下,随着产本功能的提高,生产成本上升,使用成本下降,而寿命周期成本呈马鞍形变化(如图1所示[3]):
图中C1表示生产成本,随着产品功能F的增加,越来越高;C2 表示使用成本,随着产品功能F的增加,越来越低;C表示寿命周期成本,即C=C1+C2,而寿命周期成本有一个最低点Cmin,使得产品有一个最适宜的水平F0,反之只有功能适宜才能使寿命周期成本最低。
2.价值工程的核心是功能分析。功能是指研究对象能够满足某种需求的一种属性,即产品的基本用途。具体来说,用户购买某样产品,其需要的并非是此个事物的本身,而是此事物具有的必要功能。因此,使用价值工程进行分析,首先是对其功能的分析,通过功能分析,弄清楚哪些功能是必要的,哪些功能是不必要的,从而不断改进,去掉不必要的功能,补充不足的功能论文导读:
,使产品的结构不断趋于合理实用。
3.价值工程是一项有组织的管理活动。价值工程研究的问题涉及整个寿命周期,涉及面广,研究过程复杂,比如一个工程从设计、开发到施工完成,要经过许多的环节,一个降低成本的方案提出需要经过许多部门的配合才能最终达到理想的效果,因此,企业在开展价值工程活动时,一般需要由多个部门得以适当的形式组织起来,共同研究,发挥集体的智慧才能达到既定的目标。

三、房地产开发企业应当重视开发成本控制的原因

1997年以来,中国房地产市场迅速发展,尤其是近几年以来,住宅快速上涨,面对中国商品房的发展形势,国务院相继出台了相关政策措施,对房地产市场进行宏观调控,从央行调息,到“国八条”、“新八条”到最近刚刚出台的“国五条”。然而实施的效果并不理想,究其原因我们不难看出,无论是何种调控方式,都是从消费者入手,利用金融、政策等手段,抑制其购买量,从而达到压低房价的效果。但是这种一味地压制购买数量,并不能从根本上抑制房价。据调查显示,即使源于:大学生毕业论文www.7ctime.com
在房价如此疯狂的今天,房地产企业的平均利润水平仍然从以前的20%~30%缩减到了5%~10%。因此,作为第三方的开发企业夹在中间同样面对着许多困境。
一方面,由于国家限制商品土地的供应量,不断地提升土地拍卖。而开发商们为了获得有限的土地,也在一定程度上促使了地价的不断升高。据报道,2013年2月28日,北京一天之内出让了13宗地块,成交额超100亿,土地溢价率达到37%。这使得房地产开发商需要一笔自身无法控制的费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。另一方面,由于通货膨胀,使得建材成本一路走高,在未来的几年内,在国际和国内的双重通货膨胀情况下,建材市场的将进一步增加。此外,受到国家宏观调控的影响,银行不断调高存款准备金,导致房地产开发企业融资成本和难度不断增加,使得多数开发商资金紧缺。
综合上述原因,我们不难发现房地产开发企业也同样面临着许多困难,这些困难不断地促使房地产开发企业重视成本控制这一问题。

四、价值工程在项目各阶段的应用

(一)初步可行性研究和土地取得阶段

该阶段开发商主要是根据项目所在地的房地产发展情况,探索投资开发的可能性,对投资费用进行估算,并通过参与政府土地竞标,获取土地使用权。
在这一阶段,房地产开发企业可以通过对市场的调查,意向客户的走访,其他开发企业经营状况的了解以及项目所在地的相关政策,进一步分析市场的供求关系和水平,通过初步可行性研究后再进一步获取土地的使用权。在中国取得土地的主要方式就是政府公开招标,就目前国内的房地产开发而言,土地取得的费用大概要占整个开发项目全部成本的大约30%~50%,如此之大的比例,足以显示出其在整个项目成本控制中的重要性。但对于项目而言,土地自身先天拥有诸如交通、大型商业等区域性功能因素,房地产企业改善这些因素的难度较大,因而在本阶段利用价值工程进行成本控制和项目功能优化改善的空间不大[4]。

(二)项目设计阶段

项目设计阶段是房地产开发过程中最重要的环节,而房地产设计阶段的成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本组成,它有机的将成本管理和房地产设计有机的结合起来,避免了设计过程中的盲目性,不仅降低了设计的风险,同时也节约了成本。据有关资料显示,在项目的设计阶段,对于整个工程成本的影响约为30%~70%,而在施工阶段,对于整个项目成本的影响可能性只有5%~25%[5];如果将价值工程分析运用于设计阶段,对于总成本来说,设计阶段所耗费的成本仅占总成本的0.1%~0.5%,是原工程总成本的20%~35%[6]。 但在房地产开发设计阶段使用价值工程原理进行成本论文导读:目开发总成本中比重最大的,除土地成本以外则是建筑安装成本,约占投资总成本的35%~40%。在项目实施阶段,价值工程的实施主体不再是房地产开发企业(招标人),而是变为了项目承建公司(投标人)。在项目的招投标阶段,由投标人进行方案创新,这种创新直接影响到投标人是否能够中标。而招标人则负责对投标人的方案进行评价,从而选
控制时还应注意以下几个方面:
1.重点关注功能分析。功能分析作为价值工程的核心,其目的是以业主的功能需要为出发,对项目的进行功能分析,在满足必要功能的情况下降低成本。在设计阶段,设计师需要与房地产开发企业进行沟通,充分了解房地产开发企业的需要,通过对项目的功能分析,弄清楚哪些功能是项目的必要功能,哪些是不必要的功能,并且在项目的设计过程中,尽量舍弃不必要的功能,补充必要功能,以项目达到预期目标。
2.强调项目各方的共同参与。由于价值工程是一项集体的、有组织的管理活动,因此,设计阶段不仅仅需要设计师和开发商的“加盟”,更需要承包商和各种专业技术人员的共同参与。各参与者可以根据所占角度的不同,对方案提出修改,对资源配置进行优化改进,使项目最终达到价值最大化的目标。
3.着眼于项目的全寿命周期。价值工程的研究着眼于整个项目的全寿命周期的成本,包括开发成本和使用成本。在日常的房地产开发中,大多数房地产开发企业都要求设计师将成本控制的注意力集中于开发过程中,而时常忽略使用过程中的成本控制。以目前的房地产开发方向来看,节能环保的住宅已经越来越多的受到消费者的青睐,使用节能环保的建筑材料不但有利于身体的健康,还可以节约一笔降温取暖费。综合来说,即使增加了开发成本,但节约了使用成本,而对于这样的房屋,就算适当的提高房价,作为消费者也是可以接受的。

(三)项目实施阶段

项目实施阶段是指项目从报建到竣工验收所经过的全过程。主要包括项目招投标和项目实施两方面。该阶段是项目本身各项功能和项目投资的具体实施阶段成本投入在房地产项目开发总成本中比重最大的,除土地成本以外则是建筑安装成本,约占投资总成本的35%~40%。
在项目实施阶段,价值工程的实施主体不再是房地产开发企业(招标人),而是变为了项目承建公司(投标人)。在项目的招投标阶段,由投标人进行方案创新,这种创新直接影响到投标人是否能够中标。而招标人则负责对投标人的方案进行评价,从而选择中标人来实施工程项目,用以获得最大的价值,提高投资收益。在项目实施阶段,项目承建公司是价值工程实施的主体,其工作内容包括:优化施工组织设计、优选项目工程使用材料、合理配置资源等[7],以较低的成本实现该项目所必要的功能。
在施工现场的管理中应用价值工程能有效地降低施工成本,加强现场管理,做到功能和成本的双重兼顾,价值工程在施工现场的管理中主要应用于以下几个方面:
1.施工队伍的选择。施工队伍是工程项目的执行者,队伍的能力和素质直接影响到工程项目是否可以高品质的完成。应用价值工程理论,可以对施工队伍的选择进行分析,选择最优的施工队伍。
2.优化施工组织设计。在工程项目额现场管理中要着眼于项目的必要功能,通过图纸会审,去掉过剩的功能,避免无用支出。施工单位要不断优化施工组织设计、尽量缩短工期、降低成本。
3.优化现场管理。在管理过程中明确各管理成员的具体职责,确保管理人员对于项目情况的深入了解,在日常的管理活动中能有相互配合。优化现场管理可以减少可变费用的支出,现场管理就是使生产要素在建筑现场得以优化配置,有效控制投入,杜绝浪费。

(四)项目交付使用阶段

项目交付使用阶段主要是指项目经过相关部门验收合格以后,开发商向业主交接项目以及后期维修。该阶段主要要求开发商根据具体的情况做好房屋交接,第一时间处理好各种遗留问题,系统地考虑处理相关问题的费用。

五、案例分析

(一)工程概况

某工程为商住两用楼,建筑面积约为57 698m2,框剪结构,地下两层,地上26层;外墙3层装饰为花岗岩,其余为外墙涂料,内部为乳胶漆,铝合金吊顶,地面使用地板砖。为了降低工程成本,项目经理将工程划分为挖土和基础工程、地下结构工程、主题结构工程、装饰装修工程,通过计算得出了初步的预算成本(见表1),为实现项目管理目标责任书中降低8%的目标,采用价值工程原理寻求降低成本的方法。
表1 预算成本及功能评分表

(二)计算分部工程的功能系数、成本系数和价值系数

功能系数=分部工程的分数÷施工项目总的分数
成本系数=分部工程的预算成本÷施工项目总预算成本
价值系数=功能系数÷成本系数
计算结果(见表2)。

(三)价值系数分析

从表2的价值系数一栏可以看出:
1.挖土和基础工程和主体结构工程的价值系数都为1,这表明实现评价论文导读:的全过程。由于价值工程的研究还在不断的发展中,所以价值工程在房地产开发项目中的应用将越来越广。在本文中,由于研究条件的限制,还存在着一些不足,仍然需要今后不断地补充研究加以完善。上一页12345
对象功能的预算成本与实现此对象功能的最低成本(即目标成本)大致相当,合理匹配,可以认为功能的目标成本是比较合理的。
2.地下结构工程价值系数1.27>1,此时,评价对象的成本比重小于其功能比重。出现这种结果的原因可能有两个:第一个原因是由于目前地下结构工程的成本偏低,不能满足评价对象实现其应具有的功能要求,致使对象功能偏低。第二个原因是对象目前具有的功能已经超过了其应具有的水平,即存在着功能过剩。
3.装饰装修工程价值系数0.93<1,此时对象的成本比重大于其功能比重。表明相对于其他分部工程而言,目前装饰装修工程所占的成本偏高,从而会导致该对象的功能过剩,应重点考虑降低成本。

4.计算降低成本的工程对象和目标。

目标降低8%,即目标成本应为13 660*(1-8%)=12 567.2
分部工程目标成本=总目标成本*成本系数
成本降低额=预算成本-目标成本
按评价系数进行分配(见表3)。
从表3可知,降低成本潜力最大的是装饰装修工程,降低额达到了854.5万元,占降低总数的78.3%,其次是主体结构工程、挖土和基础工程。地下结构工程的目标成本比预算成本高,考虑对其稍加成本,提高其功能水平。
5.改进途径及方法。根据价值工程中提高价值的方法,结合实际情况,采取以下途径:(1)优化工程的外装饰,减少不必要的装饰构造。分析可见,外墙装饰耗用成本相对较大,成本比重大于功能比重,在此部分可能出现了功能过剩,因此,在保证外墙美观的基础上减少不必要的装饰是最直接有效的降低成本的方法。(2)选择成本相对较高的分部工程和构配件进行资源优化,提高质量。在地下结构工程的分析过程中,我们不难看出,预算成本明显低于目标成本,这预示着该部分可能出现了功能偏低的情况,需要对其提高成本,加强资源优化。确保该部分的功能能满足需要。
结束语
房地产开发的全过程是一项极其复杂的系统工程。成本控制作为房地产开发项目管理的核心,它直接影响着房地产企业成本费用的高低和经济效益。因此,成本控制已成为房地产开发项目管理的重中之重。一般的成本控制都存在着局限性,片面地追求成本的降低而忽略了产品本身的价值。为了弥补这种控制的不足,我们引进了价值工程理论,它是指是通过有组织的活动,着重对项目的功能进行分析,使之以较低的总成本,可靠的实现项目的必要功能,从而提高项目价值的一套科学的经济分析方法。本文通过对国内外建设工程项目应用价值工程的情况进行分析、发现,与美国、英国、日本相比,中国房地产开发企业对于价值工程的理论研究与应用,仍然处于初步研究阶段,发展的空间相对比较大。并通过实际案例展现了如何利用价值工程进行成本控制的全过程。
由于价值工程的研究还在不断的发展中,所以价值工程在房地产开发项目中的应用将越来越广。在本文中,由于研究条件的限制,还存在着一些不足,仍然需要今后不断地补充研究加以完善。