浅论招租房地产评估与军队房地产租赁竞价招租

论文导读：拟结合空余房地产租赁项目普查清理活动，对试行过程当中发现的问题，对评估合理最高价评标定标办法进行修改，不断完善房地产租赁竞价招租办法。尤其要切实重视房地产租赁前期论证评估工作。对整坐落、成片、整栋房地产租赁项目，必须进行前期评估论证，确保军事保障功能不受影响，确保租赁项目的可行性。部队空余房地产租赁项
军队空余房地产租赁，是指军队单位将其管理的空余房地产出租给承租源于：标准论文格式范文www.7ctime.com
人并收取租金的行为，是一种特殊的军事经济活动，是充分利用现有房地产资源，弥补国防经费不足，支援国家经济建设的一个有效途径，是保护军产权属、加强空余房地产管理的一个有效手段，根本目的是要管护好这个极其重要且不可再生的战略储备资源，更好地为军事斗争准备服务。总后勤部《关于在全军推行房地产租赁管理改革的意见》中强调，军队空余房地产租赁项目应当采取竞价招租方式确定承租人和租金。军队空余房地产，特别是地处大中城市、具备一定规模、市场状况较好的空余房地产资源，房地产租赁通过租赁评估确定租赁底价，在此基础上实行竞价招租，并对承租人资质、租金、租期和用途等重要信息在本单位公示，可以最大限度保证房地产租赁工作公正、公平、公开、透明。

一、房地产租赁实行评估竞价招租的必要性

关于竞价招租，南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索，早在2006年10月，我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁评估竞价招租的方式出租房地产，并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年，针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题，又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》，全面推开合理最高价评标定标办法，探索构建评估竞价招租“三控三防”新机制，效果比较好。
空余房地产租赁评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正，总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的，一是通过房地产评估，同时引入市场竞争机制，挖掘空余房地产的合理租赁和潜在经济效益；二是通过公平竞争，让“有关系的”变成“没关系”，“没关系”的也不用去“找关系”；三是大范围公开信息、遴选承租户，可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴，利于加强租后管理，确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的，评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式；同时，对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目，且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用，招租单位可采取先评估再竞争谈判的方式，在确保租赁效益有明显提升的前提下（年租金不得低于评估价），经批准后与原承租人续签租赁合同。去年，我们有4个项目采取这种方式，不仅实现了租赁效益翻番，而且确保了平稳过渡、无缝衔接。

二、评估合理最高价评标定标办法的探索

影响房地产租赁的因素有很多，除了地理区位、租赁用途、租赁年限，还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法，虽不能做到绝对的合理，但也是通过科学合理的房地产租赁评估办法评估计算出来的，尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑：一是倡导了报高价不一定能中标的理念，进而引导投标人结合自己的实际情况，在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年，我们有1个竞价招租项目，年租金评估价为350万元，最高报价为410万元，但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此，各投标人没有任何疑义，完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价，计算方法和相关系数是会前随机抽取的，谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则，借鉴房地产租赁评估和工程招投标合理低价中标的评标办法，以项目租赁评估为基数来确定竞价招租有效报价，再以有效报价计算合理最高价，既有竞争性、也有合理性。对此，在组织竞价招租过程中，通过招标答疑等形式，把相关情况事先通报给各投标人，特别要参照统一制定的样本编制招标文件，让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法，防止事后有误解，甚至质疑评标定标的公开透明。

三、下一步的创新思考和打算

房地产租赁与房地产转让不同，房地产竞价转让是一手交钱一手交地，开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系，也不用承担风险；另外，开发商如果比预期赚得更多，我们也不能再参与分成，因此，完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同，可以这么理解，房地产竞价转让是“一锤子买卖”；而评估竞价招租招的是合作伙伴，不能一味地追求高价中标，否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报、恶性竞争、恶意中标，去年，在上级业务部门的指导下，我们研究探索并全面推行了房地产租赁评估合理最高价评标定标办法，其目的就是大力倡导“双赢”理念，真正实现理性投标。
下一步，我们拟结合空余房地产租赁项目普查清理活动，对试行过程当中发现的问题，对评估合理最高价评标定标办法进行修改，不断完善房地产租赁竞价招租办法。尤其要切实重视房地产租赁前期论证评估工作。对整坐落、成片、整栋房地产租赁项目，必须进行前期评估论证，确保军事保障功能不受影响，确保租赁项目的可行性。部队空余房地产租赁项目，由出租单位提交可行性论证报告。储备房地产租赁项目，特别是利用场地出租、引资建设的骨干项目，必须搞好前期调研评估和规划论证。要主动协调和走访地方规划部门，了解掌握用地规划条件，尽可能提高规划容积率，最大限度挖掘土地的利用价值。对地理区位较好的土地对外开展租赁活动，首要前提是要把规划条件搞清楚，再根据规划条件搞方案设计，确定能建什么类型的房屋、能建多大规模的房屋，才能相对准确地评估土地租赁。
李美婷/责任编辑