试谈房地产估价房地产估价风险及防范分析

论文导读：术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况
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摘要：在我国房地产发展中，房地产估价是重要的组成部分，需要对房地产估价中各个方面易产生的风险进行分析，并采取措施来防范这些风险。
关键词：房地产估价风险；风险防范

前言
改革开放以来，我国经济体制发生了重大变化，房地产行业在整个国民经济生产中占有越来越重要的地位。房地产估价是新兴行业，在政府政策大力扶持下取得了飞速的发展，现在房地产估价已经成为了房地产构成的关键内容，并且房地产估价正在逐步走向成熟化，但房地产估价存在着风险，进风险进行防范，需要对房地产估价可能存在的问题处理在萌芽阶段是很具有现实意义的。

一、房地产估价风险分析

1、房地产市场管理政策的多变

房地产是一种耐用品，它既是生产资料也是生活必需品，既是资源也是资产，兼有消费品和投资品的双重特征。 同时房地产位置固定性、供给的有限性、的昂贵性以及保值增值性使其成为了较好的投资品和投机对象。房地产业是我国的支柱产业，房地业的健康发展也是我国城镇化的必要条件。 由于房地产的特殊性和房地产业的重要性，国家对房地产市场实行严格的宏观调控政策。
住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大发展，在我国现阶段经济发展形势下，房地产市场并不稳定尤其是最近市场的波动较大。为了稳定房地产市场的发展，国家不断制定和实施新的政策和法规，相关政策法规变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的情况出台相应的规定。 因此，估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常估价，引发政策风险。
 

2、估价机构和估价人员面临的风险 

（1）技术风险
房地产估价中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，在不同的时期差别也很大，近两年主要建筑材料钢材、水泥的都有大幅上涨，不了解市场，还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。
此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。
房地产估价的几种方法都有适用条件，如果在估价时选取方法不适当，估价结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产估价采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例估价待估土地显然不合适。
（2）委托风险
房地产估价中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响估价结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，估价这些权利状况不同的房产，差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

3、经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。
抵押人为了获得更多的抵押贷款，要求所委托的估价机构对抵押房地产的价值进行高估，在转嫁给估价机构风险的同时，客观上加大了抵押物的违约处分风险，同时也对金融安全构成了严重的威胁。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账。如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地产买卖课税估价中，如果房地产价值估价较低，明显偏离市场价值，将导致政府财政税收流失，使那部分利益流人少数人的口袋里，最终损失的是整个社会的利益。

二、房地产估价风险的主要防范措施 

1、加快房地产估价专门法律法规建设

需要提高我国房地产估价专门法规的法律地位，增加房地产估价中防范风险方面的相关规定，根据当前社会经济发展的需要，修改相关的滞后的法律条款。并尽快出台房地产估价的专门法律、细化各项法律规定和责任，强调估价师和估价机构的责任与义务，增加对故意高估或者低估者的法律惩治措施，加大惩罚力度；同时增加对于要求高估或者低估的委托人，估价机构应有拒绝的权利和的义务。

2、规范房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理

目前，我国推行房地产估价师资格认证制度，即通过考试取得资格，而后注册，开始执业。而单一实行注册登记制度并不能全面加强并规范对房地产估价师跟踪管理。笔者认为应建立房地产估价师等级制度，根据工作年限、实践能力和业绩报告评定普通房地产估价师和资深房地产估价师，这就有助于估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平。对于估价机构管理，建议将以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。激励估价师不断提高自身素质，开展行业有序竞争，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。

3、继续完善和改进估价方法

我国当前的房地产估价理论的不成熟和方法的不完善急切需要改进。比如，在市场比较法中，对于未考虑的未来市场变化带来的风险，可以优先考虑二手房的交易为案例，可以减少房地产的市场泡沫，在房地产市场上涨较快时要考虑投机因素对一手房的交易进行减价修正等。在个别因素中考虑相关的房贷、租约等的限制；避免重复修正的问题可以不用连乘的修正方法而是采用加减修正。 

4、时刻关注房地产市场的政策变动

由于房地产市场的波动性，政策的多变性，以及政策对房地产市场影响的滞后性，房地产估价的政策风险不可避免。降低房地产估价政策风险的最好方法就是积极做好房地产市场调查研究活动，预测房地论文导读：重要的角色。但是我国房地产估价存在着诸多问题，需要采取一系列有效措施来防范房地产估价中的风险。参考文献杨洋.房地产估价风险分析与防范.价值工程，2010（26）：10-11.顾菁喆.房地产估价风险分析与防范.中国商界（下半月）.2010，（09）.刁云龙、王瑷晖.《房地产估价师执业风险与防范措施》.民营科技，2008（9）
产市场的动向，同时关注房地产管理部门的及微博，保证第一时间了解房地产市场的政策变动，保证房地产估价方向的正确。
结束语
随着我国经济市场历程的推进，房地产估价行业扮演着越来越重要的角色。但是我国房地产估价存在着诸多问题，需要采取一系列有效措施来防范房地产估价中的风险。
参考文献
杨洋.房地产估价风险分析与防范[J].价值工程，2010（26）：10-11.
顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界（下半月）.2010，（09）.
[3] 刁云龙、王瑷晖.《房地产估价师执业风险与防范措施》[J].民营科技，2008（9）