房屋按套或套内建筑面积计价积极作用-大纲

论文导读：其中裙房1至3层为商业用房，3层屋面分布3幢塔式高层住宅（24层）。测绘机构于2006年11月对该项目进行实地测绘。当时该项目1至3层原设计及现状均为敞开式、封闭的大型商场，1至3层共设计了11部步行楼梯、扶梯。其中一层分割为157间（套）、2层123间（套）、3层123间（套），每层东北角均有一套套内建筑面积约3000平方米的商铺，且此3层均

一、烟台市商业用房分割销售的积极探索

烟台市房产管理局于2005年出台了《烟台市商业用房分割销售及权属登记管理暂行规定》（下称《规定》），允许开发企业对商7彩论文网中国论文中心www.7ctime.com
业、办公等经营性的房屋采取界址钉或者实体墙分割成间（套）的房屋出售，按照建筑面积计价（测绘机构须出具公摊及套内建筑面积）。《规定》颁布之后，有数家开发企业按照此《规定》进行销售，测绘机构及登记部门也依此进行了面积测绘及产权登记发证，直到2006年遇到如下案例。
烟台白石新城项目为一大型综合商住楼，其中裙房1至3层为商业用房，3层屋面分布3幢塔式高层住宅（24层）。测绘机构于2006年11月对该项目进行实地测绘。当时该项目1至3层原设计及现状均为敞开式、封闭的大型商场，1至3层共设计了11部步行楼梯、扶梯。其中一层分割为157间（套）、2层123间（套）、3层123间（套），每层东北角均有一套套内建筑面积约3000平方米的商铺，且此3层均为同一产权人购买，作为超市使用，之间通过楼梯上下；其余各商铺的套内建筑面积均在10～60平方米之间，每层各间（套）之间由水平通道相连。测绘机构在具体计算面积时按照《房产测量规范》的相关规定对商业功能区的房屋按照各自套内建筑面积的比例分摊位于本层的水平通道的面积（公共部分面积），每层水平通道的面积约为1000平方米。以1层为例，其较小户型的156套房屋的套内建筑面积总和约为3000平方米，分摊本层水平通道的共有面积约为500平方米，建筑面积（产权面积）约为3500平方米。东北角大套（3000平方米）1套分摊了500平方米，建筑面积约为3500（产权面积）平方米，造成1层156套（间）房屋的建筑面积（产权面积）远远小于该区域外轮廓线所围成的封闭空间的面积4000平方米。而东北角较大套房屋的建筑面积为3500平方米，远远大于该区域外轮廓线所围成的封闭空间的面积3000平方米，不合理之处显露无疑。
为解决类似问题，2007年12月烟台市房产管理局修改了《规定》，一是对分割成间（套）的房屋套内建筑面积补充了：分割成间（套）的房屋的套内建筑面积原则上不小于9平方米、且各间（套）套内建筑面积相差不得大于20%、间（套）内不得含有原设计用于满足该功能区域范围内的楼梯、电梯、扶梯、消防通道等；二是采取分割销售方式对外销售的房屋必须按套内建筑面积计价。这样从根本上杜绝了因套内建筑面积相差悬殊所造成的显失公平现象，使购房者的权益得到了有效保证。

二、烟台市对按套或套内建筑面积计价规定的有力推进

先让我们看这样一个案例：
2005年，陈先生购买了位于市区内某楼盘的房子，在签房合同时，开发商承诺房子的建筑面积约为116平方米，其中套内建筑面积约为98平方米，公摊面积约为18平方米。但至2007年房子交付时，拿到收房确认书的陈先生却傻了眼：本应该98平方米的套内建筑面积缩水成了91平方米，而公摊面积却从18平方米变成了26平方米，房子的建筑面积变成了117平方米。自己买的房子套内建筑面积减少了7平方米左右，而建筑面积却增加了1平方米。陈先生找到开发商索赔，却被告知根据购房合同的约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，陈先生还要向开发商支付多出来的1平方米建筑面积的房价。这让陈先生难以接受：“明明是开发商偷换概念的过错，为何还要求多支付1平方米的房价？”
该案例很具有典型性，它反映出早期商品房从预售到产权登记期间的两个突出问题：一是开发商自己测算的预售建筑面积与测绘机构实测建筑面积相差过大的问题；二是商品房究竟是应该按照套内建筑面积计价还是建筑面积计价；若房屋建筑面积变化不大，可分摊系数却相差很大，又该如何结算？
第一个问题到最后矛盾集中在测绘机构上，实测建筑面积与开发商自己测算的建筑面积二者相差若在3%以内尚可，如果超出3%，尽管测绘机构出具的数据是准确的，但还是会给广大购房者在补交房款和产权登记上带来诸多不利影响；第二个问题则反映出我们在预售管理细节上尚有不到位之处，在监管力度上还需加强。
为解决上述问题，2008年5月，烟台市房产管理局出台了《关于商品房预售管理工作的通知》，有两大主要内容：
一是商品房预售前必须经有资质的测绘机构进行面积预测算，预测算成果必须在销售场所进行公示，公示内容包括：1.房源概况，房地产开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、预售许可证编号、批准预售商品房的位置、套数、用途及相关面积与测算成果、测绘机构声明等；2.相关收费项目及标准，与商品房销售相关的收费项目、标准、依据及缴费主体，属代收费用的，还应标明代收费的委托单位。
二是预售商品房时，必须按照套（间）或者套内建筑面积计价结算，在预售合同中应明确每套（间）或每平方米套内建筑面积的，并明确表述分摊的共有共有建筑面积不在计价范围之内。

三、按套或套内建筑面积计价的积极作用

首先，按套或套内建筑面积计价直观、明了，大大减少了计价矛盾纠纷的产生，有利于消除买卖双方对合同约定登记面积的疑虑和纠纷的解决。
从销售的角度来讲，按套或者套内建筑面积计价直观，不必向购房者过多地解释自己都搞不清楚的共有共用部位、共有共用面积如何分摊、大小等问题。避免了因预售时不恰当的解释与现房不一致时出现的纠纷。从购房者的角度讲，套内建筑面积的大小自己可以丈量，不像建筑面积自己测不出来，完全听信于第三方，不必疑惑所购住房存在水分。
其次，按套或套内建筑面积计价，有利于减少登记部门和测绘机构的责任，合理规避开风险。《房屋登记办法》明确规定，一旦登记错误，登记机构要先行赔偿，并追究当事人的责任。因现代建筑结构复杂，造型独特，而《房产测量规范》（2000年）又相对滞后，要准确测算出一幢建筑物、每一套（间）房屋的相关面积难度越来越大。同一幢楼的共有共用面积的分摊，往往不同的工程人员有不同的见解，甚至业界比较权威的专家意见也不一致。而按套或套内建筑面积计价，可有效解决这些问题。这样登记部门、测绘机构可以合理避开潜在的赔付责任。
再次，按套或套内建筑面积计价，不会导致房价上涨和公共部位设计面积与实测面积产生较大差异而带来消极影响。
当然，房屋按套或套内建筑面积计价推广以来，在实践中也发现了一些新问题。比如：合同约定按照套或者套内建筑面积计价，并没有约定套内建筑面积出现误差如何处理。而在交房时开发商往往提出要按照房屋的建筑面积补差价，这样新的纠纷就产生了。再有，由于计价方式的改变，房屋单价感觉就高了。如何有效避免这样的问题，我市适时启用房地产综合信息管理系统，要求房地产开发企业与购房者网上签订合同时，必须明确每一套房屋总的、买卖双方要对商品房的建筑面积、套内建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积单价在合同中进行明确约定，并约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积误差的处理依据，保护广大购房者的合法权益。
王雨晨/责任编辑