浅议过高基于目前我国房价过高税收因素分析学术

论文导读：对房地产筹划影响的案例分析长江房地产开发公司于2013年初有可供出售普通住房1万平米，开发此项目发生的费用：地皮购买为300万元，开发成本为500万元，其他开发费用40万元，利息支出100万元，其他扣除项目160万元。售价可选方案为其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。可扣除项目中的地皮购买、
作者简介：于双，女，工作单位：长春职业技术学院商贸分院， 硕士，职称：副教授，主要研究方向：财务会计；成本会计；纳税实务；企业战略管理 。
摘要：导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，在这些税费中，土地增值税应引起关注，从其可找到筹划的切入点，节省不少税金的支出。
关键词：土地增值税；商品房；节税
目前我国的房价过高，导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，而土地也一直是房价居高不下的重要推手。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费要占房价的50%，甚至更高。国土资源部关于今年第一季度全国主要城市地价监测报告中指出，第一季度土地市场各用途地价环比、同比增长率持续上升，住宅地价环比上涨超过3.0%的城市多为二三线城市。与此相呼应的，就是房价也随之不断攀升。日益缩减的有限的土地资源及相关税费对房价的推高所起到的作用是不可忽视的。

一、不动产策划的关键—增值额

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
所谓增值额就是转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。现行税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目—从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。
房屋的制定影响到土地增值税的税收负担。
土地增值税的筹划要从2个方面考虑：一是销售的确定；二是扣除项目的计算。因为土地增值率确定了明确的数字界限，据此作为税收筹划的幅度， 从销售环节来看，就是销售。因此，在制定房产销售时，应掌握其具体的幅度和界限。

二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是纳税筹划，而不是逃避纳税

在房地产的销售环节，各方都非常重视，但是，也常见逃税、漏税等违法事件，给企业增加了罚款等额外的资金流出负担。究其原因，主要是由以下几个方面造成的。

1.隐瞒、虚报房地产的成交

主要体现为：一是纳税人不履行纳税义务，不报转让房地产的成交的瞒报行为；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及附着物价款的少报行为。

2.提供扣除项目金额不实

提供扣除项目金额不实是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除金额，常见的是虚增被转让房产的扣除项目的金额或项目，使税务机关无法从纳税人方面了解到计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以达到通过虚增成本，逃避纳税的目的。

3.转让房地产的成交低于房地产的评估，且无正当理由

转让房地产的成交低于房地产的评估，且无正当理由是指纳税人申报的转让房地产的成交低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易，对此，纳税人提供不出有效凭据或无正当理由进行解释的行为。

三、售价对房地产筹划影响的案例分析

长江房地产开发公司于2013年初有可供出售普通住房1万平米，开发此项目发生的费用：地皮购买为300万元，开发成本为500万元，其他开发费用40万元，利息支出100万元，其他扣除项目160万元。售价可选方案为其

一、1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。

可扣除项目中的地皮购买、开发成本、其他开发费用、利息支出、其他扣除项目均已确定，合计为1100万元，那么可变的因素只有税收，因为土地增值税的变数最大，因而，以其作为筹划的切入点。
方案一：以1400元每平米的销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（万元）
开发此商品房允许扣除金额为：1100+77=1177（万元）
开发土地的增值率为：（1400-1177）/1177=18.9%
土地开发增值率低于20%的，免征土地增值税，则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1400-1100-77=223（万元）
方案二：以1500元每平米的销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=8

2.5（万元）

开发此商品房允许扣除金额为：1100+82.5=118

2.5（万元）

开发土地的增值率为：（1论文导读：
500-118

2.5）/1185=26.85%

土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1500-118

2.5）×30%=95.25（万元）

则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1500-118

2.5-95.25=22摘自：本科毕业论文答辩www.7ctime.com

2.25（万元）

方案三：以1600元每平米的销售
应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（万元）
开发此商品房允许扣除金额为：1100+88=1188（万元）
开发土地的增值率为：（1600-1188）/1188=34.68%
土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1600-1188）×30%=12

3.6（万元）

则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1600-1188-12

3.6=288.4（万元）

四、结语
基于目前我国的房地产发展状况，如何根据税法规定，合法避税，合理节税，在此环节中涉及的土地增值税是对该行业筹划的切入点，不单单只考虑其中的因素，还要考虑其中的成本因素等，找出税收幅度中的相对平衡点，以利于房地产企业的长远、健康、稳定发展。（作者单位：长春职业技术学院商贸分院）
参考文献：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》.财政部.2006.01
石庆年.企业财务人员纳税处理技巧与错弊防范.中国经济出版社.2008.01
[3]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社.2013.03