试论不对称信息不对称对保障性住房制度运转影响期刊

论文导读：
【摘要】保障性住房作为一项重要的民生工程，在其制度运行过程中不同主体之间的信息不对称问题严重，信息流动不畅、市场交易者的信息成本高昂等问题明显，已造成住房保障制度运行低效，社会公平性和公共性流失严重等问题。从保障性住房基本概念出发，运用信息经济学中信息不对称理论对我国保障性住房制度中存在的一些问题进行探究，分析研究其产生的影响，并针对这些影响提出相应的解决对策。
【关键词】信息不对称；保障性住房；住房保障制度

1、我国保障性住房制度现状

1.1 保障性住房概念

保障性住房是指由政府统一安排，规划统筹，限定建设标准、销售或租金标准，提供给特定人群使用，是具有保障性质的政策性住房。保障性住房具备非盈利性、保障对象的特定性、房屋所有权不完整性和政府的干预性和指导性等特征，具有社会保障的作用，是与商品性住房相对应的一个概念。

1.2 保障性住房体系结构

我国保障房形式由最初单一的经济适用性住房模式转变到如今以经济适用性住房、廉租房、政策性租赁住房、的三种保障性住房结构格局，见下表1。

2、我国现行保障性住房制度运行中的信息不对称问题

2.1 信息不对称理论概述

信息不对称理论由美国经济学家乔治·阿克洛夫、迈克尔·斯宾塞和约瑟夫·斯蒂格利茨提出，指的是在市场交易中，当市场的一方无法观测和监督另一方的行为或无法获知另一方行动的完全信息，或观测和监督成本高昂时，交易双方掌握的信息所处的不对称状态。其有三个典型的形式：①买主与卖主之间的信息不对称；②买主与买主之间生的信息不对称；③卖主与卖主之间的信息不对称，其中，第一种形式是最为常见。
信息不对称理论的基本内容，可概括为两点：①有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的，即一方比另一方占有较多的相关信息；②交易双方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的。这种相关信息占有的不对称导致在交易过程中发生逆向选择和道德败坏[3]。

2.2 我国保障性住房制度中的信息不对称的主要形式

2.1 政府与保障对象之间的信息不对称

保障性住房属于社会保障和社会福利，不具有完全的市场性，必须有政府的指导和管理。政府针对社会上具备一定的条件的特定人群即保障对象，为其提供住房保障，以实现社会公平和维持社会稳定。在该制度运行过程中，政府如何合理界定哪些特定人群为保障对象？所需保障性住房数量是多少？怎么制定科学的准入退出机制？如何监管运行状况？如何定价等一系列问题涌现，政府与保障对象之间的信息不对称从始至终普遍存在，对借助行政手段对住房进行再分配的保障性住房制度有着巨大影响。

2.2 众多潜在保障对象之间的信息不对称

因不确定风险和竞争中因各种因素社会成员产生了收入、地位、文化等各方面的差距，造成此类信息不对称的存在。政府要增强其公信力，采取相应措施对社会实质不公平进行协调，以维护社会成员之间的实质公平，维护公民的居住权和社会安定。

2.3 房地产商与保障对象之间的信息不对称

处在卖方的房地产开发商掌握着房屋的大量实质性信息，既包括地理位置、地形、交通情况、户型、面积等在内的公开信息源于：论文标准格式www.7ctime.com
，也包括房地产商品的成本、质量、赢利能力、增值潜力、售后服务及物业管理等在内的隐蔽信息。处在买方地位的众多保障对象拥有的信息只包含一定量的公开信息和消费偏好、消费能力以及自身对房地产商品专业知识的了解程度等私人信息，对产品本身的影响较小。显然，在房地产市场上，买方处于信息劣势地位，而卖方处于信息优势地位。

2.4 保障对象与金融机构之间的信息不对称

金融机构指住房公积金管理中心和贷款银行。公积金管理中心本是事业单位，却类似于银行，处在信息强势方，按照国家规定，住房公积金的增值收益用于住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和廉租住房建设的补充资金，使公积金所有权人不能享有资金增值收益，侵犯了住房公积金储户的权益[4]。
贷款银行和保障对象之间的信息不对称：一、银行通常无法对住房贷款申请者的资信水平做出准确的判断，往往只能根据社会的平均资信水平制定贷款条件，此信息不对称现象在公积金贷款中也存在。二、由于我国商业银行委托层级较多，信息严重不对称，基层人员在住房贷款业务操作上随意性大，对客户资料审核不严，出现了银行工作人员与论文导读：屋就会退出交易，留下来的房屋质量水平都比较低，消费者又会进一步降低出价，一部分质量相对较高的房屋又会被迫退出市场，如此反复几次之后，处于信息劣势一方的消费者就会做出逆向选择，即出现低质量房屋驱逐高质量房屋的，直接导致市场成交量的萎缩，市场效率和经济效率会因此而降低，不能达到预期的稳定社会效果。
开发商勾结等违规操作，这是属于道德风险问题。

2.5房地产商与政府、金融机构之间的信息不对称

房地产商通过政府批准得到土地，通过金融机构进行融资，但政府或金融机构因管理方式、专业水平和监督成本等方面的限制，只能被动通过房地产商提供的信息间接地对其进行了解，很难获得其经营状况、信用能力等内在的实质信息，也无法查证这些信息的真实性，这就导致了房地产商与政府、金融机构之间信息不对称的客观存在。

2.3 信息不对称对保障性住房制度运行产生的主要影响

主要影响集中在两个方面，一为消费者的逆向选择问题，二为道德风险问题。
逆向选择是占据信息优势的一方就很可能利用这种信息优势做出对自己有利，而对另一方不利的事情。从理论上讲，在保障性住房市场上存在劣质商品的情况下，面对多个质量不同的房屋的消费者，由于信息不对称，就会根据房屋的平均质量水平来出价，质量水平高于平均质量水平的房屋就会退出交易，留下来的房屋质量水平都比较低，消费者又会进一步降低出价，一部分质量相对较高的房屋又会被迫退出市场，如此反复几次之后，处于信息劣势一方的消费者就会做出逆向选择，即出现低质量房屋驱逐高质量房屋的，直接导致市场成交量的萎缩，市场效率和经济效率会因此而降低[7]，不能达到预期的稳定社会效果。道德风险是指在双方信息非对称的情况下，信息优势方在合同契约签订后，为使自身利益最大化，做出损害信息劣势方利益的一种行为。道德风险不仅使处于信息劣势一方的利益受损，而且会破坏原有的市场均衡，导致资源配置的低效率[7]。保障性住房市场上的道德败坏可谓屡见不鲜：有些住房达不到质量合格标准；高收入人群抢占经济适用住房；经济适用住房建筑面积失控；已经不符合条件的人群继续占用紧缺的廉租房；住房公积金管理工作不规范，违规操作情况严重等。
将信息不对称对保障性住房制度产生的公平性欠缺、公共性流失、保障性不够等影响总结为以下几个具体表现：

2.3.1 保障性住房供应量不够

我国的土地市场实行公有制度，而政府更倾向将土地提供给商品房开发商，以获得高额的土地出让金，造成保障性住房建设用地严重不足。对于房地产开发商来说，建设保障性住房意味着较低的利润率，面临着成本高、难度大等高风险因素，故对保障性住房建设积极性低。

2.3.2保障性住房建设资金来源缺乏

我国保障性住房资金来源单一，基本全部依靠政府投资，随着保障性住房体系逐步的确立，政府通过不同政策扩大了保障性住房建设的资金来源，但是与其他住宅项目投资额相比，投资明显不足。对于一些经济不是很发达的城市，财政实力也明显不足，无法提供足够的资金用于廉租住房补贴（或建设），政府财政资金未能得以有效落实。

2.3.3保障性住房运行机制不完善

保障性住房准入和退出机制不完善，造成保障性住房制度运行混乱。我国未建立完整的保障性住房申请人的收入统计、信息核实、资料统计、动态管理制度，使得高收入群体获得了保障性住房，并利用其谋取利益，造成了社会的不公平。
住房公积金制度其覆盖面小，只集中保障正规就业群体。后期管理运行的归集率和运用率都低，既没有充分保障公积金所有者的权益，也不具备承担金融风险的能力。非法挤占挪用住房公积金等现象较为普遍和严重。

2.3.4住房综合质量低

保障性住房建设的地理位置大多数都较远较偏，交通状况不方便，社区基本配套设施不完善，绿化率低、停车位少、居住人口多等诸多问题，没能改善保障对象的生活状况。保障性住房通常成片开发，集中布置，这样可能会产生负面影响，容易形成贫民窟，存在社会不安定隐患。部分已建成的住房出现墙体开裂、楼板漏水等现象，存在使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。

2.3.5 动态监管力度弱，住房资源浪费严重

目前的保障性住房仅是一次性分配，缺乏后期的指导和管理，如对受保障人经济条件改善后如何退出保障范围缺少相关的规章制度，缺乏科学性和可持续性，造成保障性住房资源的浪费。对于保障性住房的总需求预测和存论文导读：房的立法工作保障性住房建设是一个新事物，地域性强，在具体实施中，要坚持一切从实际出发，因地制宜、因时制宜、分类指导。各地政府要根据不同时期的城镇基本住房保障的不同要求需要，出台保障性住房工作具体的实施细则，规范保障性住房在实际当中的操作，对相关的违规操作行为做出明确的法律惩罚，以保证保障性住房政策的有效
量管理缺乏制度安排，导致保障性住房分配过程中的混乱和不规范。

3、解决对策研究

3.1 健全准入退出机制，实行动态监管

对于在享受住房保障待遇中出现的需方道德风险问题，要建立一个多部门联动的、跨地区区域的家庭收入和资产动态监控机制，建立全国性的信息联网，作为客观掌握保障性住房申请人或家庭的收入状况、资产水平、住房现状及其变化的手段，明确界定可保障性住房的保障人群范围。
为加强对保障性住房的控制，政府应进行动态的管理，三年或五年重新核实受助家庭是否依然符合受助标准，在特定情况下，政府可以强制将保障性住房进行回购，并且保障性住房不能作为商品房私自上市。充分有效的发挥街道办、社区居民委员会的基本性作用，强化社会的舆论监督，建立起严格的保障房退出机制。

3.2 强调政府的主体地位

信息不对称广泛存在于保障性住房制度中，解决信息不对称问题，提供信息公共产品是政府的一种责任[5] 。政府作为保障性住房制度的主体地位，要及时调整或改革现行制度和政策，完善配套制度建设，纠正政策非预期性结果，增强政策的有效性；其次加大对各种违反政策公平行为的惩戒力度，对已出现的捂盘惜售、哄抬房价、挪用公款等违法犯罪行为给予严厉的法律制裁，以此减少非市场因素对住房保障的负面影响，防范不公平现象的发生。

3.3 多元化融资，扩大保障性住房的建设资金来源

完善保障性住房的资金政府投入机制，上到政府下到各级政府应在财政预算中优先安排住房保障资金，同时，确保从住房公积金增值收益、土地出让净收益等渠道足额提取住房保障资金。积极筹建住房保障投融资平台，财政投入资本金，以拥有的租赁式保障性住房为主要资产，吸引社保资金和保险资金等长期资金以及社会资本参与保障性住房建设。加强金融创新，探索利用发行中长期债券、房地产投资信托基金（REITS）试点等金融工具，支持保障性住房建设和运营。不断开拓保障性住房建设的融资渠道，动用社会力量进行融资，形成以政府财政资金为主社会资金为辅的融资机制[6]。

3.4 加快保障性住房的立法工作

保障性住房建设是一个新事物，地域性强，在具体实施中，要坚持一切从实际出发，因地制宜、因时制宜、分类指导。各地政府要根据不同时期的城镇基本住房保障的不同要求需要，出台保障性住房工作具体的实施细则，规范保障性住房在实际当中的操作，对相关的违规操作行为做出明确的法律惩罚，以保证保障性住房政策的有效落实。

3.5 完善信息交流平台，规范信息交流机制

因政府职能的缺位，使得其寻租行为广泛存在。为了确保机构操作的透明性，信息双方应该搭建一个双向交流平台，比如数据全面的网络平台，通过网站提供年度资金使用情况；保障性住房最新政策；保障性住房具体申请程序；项目招标等信息等。同时，要发挥和加强非政府组织的社会监督作用来约束政府行为。
4、结语
信息不对称问题使得保障性住房制度的公共性、公平性、保障性严重流失，政府必须综合各方面因素，制定合理政策，建立合理信用体制，通过各种途径增加信息的交流量，并保证信息交流的质量，使买卖双方的信息量尽力达到平衡，尽可能减少保障性住房制度运行过程中的道德风险和逆向选择行为的发生，从而保证保障性住房制度切实有效运行，改善人民的居住条件，维持社会稳定。
参考文献：
王东莹. 我国保障性住房问题研究[D]. 长春：东北师范大学，2011.5.
裘丽明. 电子商务中信息不对称的经济分析[J]. 技术经济与管理研究，2004，（2）：30.
[3]齐晓雪. 关于房地产市场中信息不对称问题的研究[J]. 现代经济信息，2009，（11）：61.
[4]田家官. 我国城镇居民住房保障制度的经济学分析[J]. 宁夏社会学，2007，（5）：28
[5]王中. 论政府对信息不对称市场的规制[J]. 中国信息界，2006，（6）：41-43.
[6]王翔. 完善我国城镇保障性住房供应制度的研究[D]. 北京：清华大学，2010.12.
[7]秦为径. 我国房地产市场信息不对称问题探析[J]. 经济研究导刊，2009，（35）：105论文导读：源于：论文标准格式www.7ctime.com上一页1234
源于：论文标准格式www.7ctime.com