探索浅谈房地产项目工程管理

论文导读：目标要求所采取的作业技术和活动，贯穿于项目实施的全过程、全方位。其具体内容是：（1）设计阶段，审查总图规划、单体及户型设计符合设计任务书要求；审查设计图纸中的合理性、可行性、安全性、先进性和完整性，纠正设计过程的“错、漏、碰、缺”；审查工程概算，达到经济合理，提供施工招标和成本控制的依据。（2）施工招标阶
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【摘 要】本文简要论述了房地产工程管理的意义，以及房地产工程管理与一般工程管理的区别，并根据目前我国房地产工程管理的现状和问题提出了几点解决措施。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理建立高效合理的管理模式来得以实现目标。既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，所以加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
【关键词】房地产；工程管理

一、工程管理的意义及涵义

随着经济的快速发展，建设工程项目及固定资产投资规模的增长，工程建设中的弄虚作假、偷工减料、违规操作、恶性竞争等不良行为和不规范问题屡屡发生。这些事故严重的影响了国家经济建设的顺利发展，给国家和人民造成极大损害。工程项目管理工作的管理体系是否先进，以及其业务和技术水平的高低，都直接影响到工程建设的质量和经济效益。它在保证建设工程的健康顺利进行，提高固定资产的投资效益，保障人民生命财产的安全，促进国民经济稳定、顺利发展等方面，都发挥着十分重要作用。
工程项目管理是在建设工程项目的生命周期内，用系统工程的理论、观点和方法，进行有效的规划、决策、组织、协调等管理活动，从而使工程项目在既定的资源和环境条件下，其质量、工期和投资控制目标得以实现。工程项目管理是建设工程项目规划、可行性研究、选址和勘察设计中的重要组成部分，是保证建设项目顺利实施，保证建设工程质量，提高经济效益的重要因素，项目管理的准确性和科学性，对建设项目具有极大的影响。
进度、质量、费用是传统建筑工程项目管理的三大目标。对承包商来说，三大目标的实现是和自身的利益紧密联系在一起的。可见三大目标控制的好坏，从根本上直接或间接地影响承包商乃至业主的经济利益。因此，在工程建设的实施过程中，承包商主要是围绕这三大目标进行项目管理的。在整个工程项目的管理中，施工阶段的项目管理是最复杂也是最重要的，工程项目管理三大目标方面是对工程施工的进度、质量、费用上的管理。工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题，将使工程管理跃上一个新的台阶。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。
工程进度管理是管理过程，时间就是金钱，时间就是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义，“造名，更要造实”，用质量说话才能底气十足。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。两全其美，何乐不为？

二、房地产工程管理的方式

如何做好房地产工程管理呢？我认为应注意如下重点内容：

1.项目组织机构

优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且避免不必要的浪费，节约了工程造价并加快了工程进度。选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命。企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉。一个优秀的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用。他经验丰富，对工程的把握恰到好处。员工的素质和能力对整个工程的作用不可小觑，集体力量大。只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。建立高效合理的管理模式。高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类。如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供合理的依据。

2.质量控制流程

质量控制是为了满足质量目标要求所采取的作业技术和活动，贯穿于项目实施的全过程、全方位。其具体内容是：
（1）设计阶段，审查总图规划、单体及户型设计符合设计任务书要求；审查设计图纸中的合理性、可行性、安全性、先进性和完整性，纠正设计过程的“错、漏、碰、缺”；审查工程概算，达到经济合理，提供施工招标和成本控制的依据。
（2）施工招标阶段，编制招标文件，提出有关质量目标和要求；审查
施工单位资质，评审投标书中关于质量保证体系，施工方案和措施；参与施工承包合同的签订，明确有关质量标准条款。
（3）施工阶段，原材料进场检验控制；施工过程对人员、材料、机械、方法和环境的质量控制，评价对其质量的影响程度，采取必要的措施，克服不利因素的后果；对施工分项、分部工程的检查验收，对重要分部、关键工序严格把关，尤加重视；搞好主体和隐蔽工程的检查签证及竣工前期的查验等。
（4）保修阶段，检查竣工时质量缺陷的整改情况和完成应予完善的工程部位；对工程在使用中的全面检查，解决遗留问题，达到规范标准和满足使用要求。
工程承包合同、设计文件；上级主管部门的批复和有关专门性技术规范；现行的工程验收规范、规程和工程质量评定标准；质监部门、监理单位和工程管理中心所发的有关通知、批复或会议纪要。比如单位工程质量控制程序：
三、结语
房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理建立高效合理的管理模式来得以实现目标。开发商应加强自身的经营管理水平，以获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。